樓市調控目標或年內實現 部分調控政策將成常態

　　日前，中國指數研究院發布了題為《2010年上半年房地產政策分析及走勢展望》的報告。報告認為，在多重政策疊加作用下，房價上漲得到有力遏制，調控目標有望年內實現。本輪調控中打擊投機行為和規范市場秩序的措施，將在未來得到部分保留，并成為常態政策。

　　調控目標有望年內實現

　　報告指出，本次房地產新政通過供需雙向調節、全方位管理形成多重政策疊加效應，有力遏制了房價繼續上漲。供求方面，大幅增加土地供應量等措施加大了房屋供應量，“二套房貸”等政策控制了投資性需求；5-6月，國稅總局密集出臺加強土地增值稅征收的一系列措施，壓縮了房地產企業的不合理利潤空間，對整個房地產行業產生較大威懾力。

　　多重政策的疊加效應已對住房消費預期產生顯著影響。指數研究院的調查顯示，36.1%的購房者對本輪房地產調控有較大信心，同時近六成購房者認為房價將下行，其中39.2%的購房者認為房價會在一年內小幅下降。從市場數據看，部分城市房價過快上漲的態勢開始得到遏制，政府調控目標有望年內實現。1-5月，全國商品房銷售均價漲幅較去年下降12.1%，5月全國商品房銷售均價年內首次環比下降。從各區域銷售均價來看，上海、浙江和北京等區域銷售均價漲幅回落速度最快。

　　地方細則高開低走

　　在中央調控政策出臺后，多省市陸續公布了調控政策細則或市場監管措施。其中，青島、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民貸款，除此之外，多數省市的調控內容以增加市場供應為主，對以限制需求為目的的差別化信貸政策并未出臺過多嚴厲措施。相較于4月中央密集出臺的一系列嚴厲政策，地方細則略顯“溫和”。

　　報告指出，對于中央政府而言，目前諸多調控政策的效果還未顯現，處于對調控效果的監測期，出臺新政策會更加謹慎。對于地方政府而言，新政已十分嚴厲，鑒于各地房地產市場發展情況不同，倘若地方細則過于嚴格，市場出現極度萎靡狀況的可能性將增大，從而對樓市及實體經濟的發展造成不利影響。因此，地方細則對需求方面的嚴格管控已相對松動，近期更傾向于確保供給與規范市場秩序等方面。

　　部分調控政策將成常態

　　報告認為，盡管調控力度在某個階段必然會有所減弱，但未來政府還將在一定程度內繼續限制投資投機需求，使商品房回歸居住屬性。究其根本，政府不僅擔憂房價過快上漲引發民生問題，更無法忍受房地產強大的吸金能力削弱實體經濟發展的動力，資產價格泡沫的膨脹極易使中國重蹈日本覆轍。

　　自2002年以來，中國工業企業利潤率一直穩定在5%至6%，但商品房價格的漲幅均在兩位數以上，實體經濟的低收益率驅動資金不斷流入房地產；同期的商品房交易總額占居民存款的比重也從2001年的10%提高到了2009年的25%。如果商品房投資性需求無法得到有效抑制，各路資金流入房地產的情況就難以得到改變。

　　此外，報告還認為，出于地方政府財政開源的需要，無論近期內物業稅(房產稅)是否開征，未來房產保有環節征稅將不可避免，但土地出讓金制度不會有所改變，未來只會繼續加強。記者 童 可