經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮牟利空間

　　□記者 葉鋒 上海報(bào)道

　　正在起草的《住房保障法》中，經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的提法備受關(guān)注。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)長(zhǎng)期滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實(shí)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機(jī)投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵(lì)機(jī)制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng)新。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮經(jīng)適房牟利空間

　　在《物權(quán)法》中，共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

　　長(zhǎng)期研究經(jīng)濟(jì)適用房制度的南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陸玉龍認(rèn)為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，中低收入家庭在沒(méi)有能力購(gòu)買住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購(gòu)買住房的部分產(chǎn)權(quán)，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房可在市場(chǎng)公開(kāi)出售、出租，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益，體現(xiàn)了“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益”原則和公共財(cái)政的公平公正原則。

　　近年來(lái)，一些地方的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用，但也暴露出諸多問(wèn)題。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難，一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房成為投資投機(jī)客名下的不動(dòng)產(chǎn)，一旦轉(zhuǎn)手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實(shí)施之間存在巨大偏差，一個(gè)重要的原因是：一旦申購(gòu)成功，經(jīng)濟(jì)適用房往往成為個(gè)人實(shí)際上的“恒產(chǎn)”，且經(jīng)濟(jì)適用房的配售和退出都缺乏合理的機(jī)制，導(dǎo)致問(wèn)題叢生。

　　《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，此次立法的一大亮點(diǎn)是：通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)來(lái)壓縮牟利者的利潤(rùn)空間，惠及真正需要保障的人。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)是指出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)的房屋在5年后可以上市出售，出售后的資金按出資比例進(jìn)行分配。“如果政府按比例享有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)適房上市時(shí)就要按比例將利潤(rùn)分配給政府，這樣會(huì)擠壓獲利空間，從而抑制違規(guī)購(gòu)買經(jīng)適房的現(xiàn)象”。

　　上海于去年11月啟動(dòng)的首批經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)中，雖沒(méi)有明確使用“共有產(chǎn)權(quán)”之名，但已經(jīng)在“行其實(shí)”。這首批試點(diǎn)的三處房源位于徐匯、閔行兩個(gè)區(qū)，其每平方米銷售基準(zhǔn)價(jià)在4800元-5200元之間，相當(dāng)于目前同一區(qū)位普通商品房?jī)r(jià)格的四、五成左右。但享受低價(jià) 的 購(gòu) 房 者 獲 得 的 是 “ 有 限 產(chǎn)權(quán)”：三處房源取得房地產(chǎn)權(quán)證5年后，購(gòu)房家庭轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款將由個(gè)人和政府“三七開(kāi)”：個(gè)人拿70%，其余30%上繳政府。

　　上海經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。

　　上海市房管局住房保障處處長(zhǎng)李東說(shuō)，上海經(jīng)適房制度的核心內(nèi)容之一就是“共有產(chǎn)權(quán)”，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，“有限產(chǎn)權(quán)”的住房將使投資獲利的空間大為減少。

　　確保地方政府分享經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)和升值收益

　　多年來(lái)一些地方政府對(duì)經(jīng)適房并不熱衷，經(jīng)適房的建設(shè)屢屢滯后。供地方面，現(xiàn)有的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月，我國(guó)保障性住房用地供應(yīng)27 .54萬(wàn)畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。投資方面，全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)的調(diào)研報(bào)告顯示，截止2009年8月底，當(dāng)年全國(guó)保障性住房建設(shè)完成率只有23 .6%。2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，“但落實(shí)困難”。記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，雖然近年來(lái)先后規(guī)定一定比例的土地出讓金、閑置公積金等均需用于保障性住房建設(shè)，但由于執(zhí)行“盤(pán)子大小”等因素，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)“大頭”的地方政府普遍“叫窮”。

　　另有一些地方政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，“經(jīng)濟(jì)”了但卻無(wú)法“適用”。在“土地財(cái)政”之下，地方政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的往往是低價(jià)格、較偏遠(yuǎn)的土地，大多遠(yuǎn)離主城區(qū)，交通落后，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施不完備，周圍區(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)也少。而經(jīng)適房的“目標(biāo)家庭”本就普遍面臨收入低、就業(yè)難、就學(xué)難、就醫(yī)難等問(wèn)題。這樣的經(jīng)濟(jì)適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求。

　　之所以出現(xiàn)上述問(wèn)題，一個(gè)原因是沒(méi)有解決地方政府的動(dòng)力和激勵(lì)問(wèn)題。陸玉龍說(shuō)，由于政府以往用于補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政支出放棄了應(yīng)有比例的房屋產(chǎn)權(quán)，財(cái)政資金投入住房保障“有去無(wú)回”，即使受助人變成“百萬(wàn)富翁”，也無(wú)法收回。盡管規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府要收回一定比例的差價(jià)收益，但收回多少、怎么收回差價(jià)收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作。

　　專家認(rèn)為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度之下，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費(fèi))，轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利，政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利，并分享經(jīng)濟(jì)適用房的升值收益。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”有望為經(jīng)濟(jì)適用房的長(zhǎng)期乃至永續(xù)開(kāi)發(fā)提供可能性。一些地方已關(guān)注到這一點(diǎn)。李東介紹，如申購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房5年后用于轉(zhuǎn)讓并有獲利，政府同樣有權(quán)利獲得約定比例的增值收益，政府獲得這部分轉(zhuǎn)讓收益后，將投入后續(xù)的住房保障工作“形成一個(gè)資金上的循環(huán)”。

　　有望帶動(dòng)更多經(jīng)適房制度創(chuàng)新

　　“共有產(chǎn)權(quán)”使經(jīng)濟(jì)適用房制度有了更多想象和創(chuàng)新空間。比如，在權(quán)責(zé)進(jìn)一步明確之后，起草中的《住房保障法》還將凸現(xiàn)政府問(wèn)責(zé)，也就是說(shuō)，各級(jí)政府如對(duì)住房保障不力，將被追究法律責(zé)任。起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，其中的具體要求包括，政府要落實(shí)土地、建設(shè)和預(yù)算等規(guī)劃；在政府工作報(bào)告上單獨(dú)列出，以形成壓力；在理論上要?jiǎng)澏ū壤�；還要對(duì)負(fù)責(zé)人采取問(wèn)責(zé)制等。

　　“如果是共有產(chǎn)權(quán)，能不能將經(jīng)濟(jì)適用房用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣�開(kāi)的‘招拍掛’綜合評(píng)標(biāo)方式供應(yīng)，讓更多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商也有機(jī)會(huì)參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)？”上海一民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　陸玉龍等專家還建議，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，在經(jīng)濟(jì)適用房的“受助者”條件改善，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)盡快上市交易。可以使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓，由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出資收購(gòu)產(chǎn)權(quán)，收回經(jīng)濟(jì)適用房的占用和使用權(quán)；還可向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，“經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)間越早越好，次數(shù)越多越好”。

　　此外，還可以改變補(bǔ)貼方式，由減免土地出讓金及稅費(fèi)的單一補(bǔ)貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補(bǔ)貼方式。比如，根據(jù)“中低收入者”的具體收入情況，從低到高，采取分級(jí)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)由“暗補(bǔ)”向“明補(bǔ)”、由“土地稅費(fèi)貼補(bǔ)”向“貨幣化貼補(bǔ)”轉(zhuǎn)變，提高政策透明度，為擴(kuò)大住房保障面創(chuàng)造條件。