“像買白菜一樣買房”，這個“白菜理論”曾在熱火朝天的中國樓市中被屢屢提及。不錯，那時候，買房和買白菜一樣簡單，像一個限量白菜排隊搶購的菜市場，買家只管排隊，能買到就該慶幸，甭管買的白菜是什么價、什么品種、什么質量。

　　誠然，現在的市場變了，買白菜的不用再排隊了，可以慢挑細選，還可以與賣白菜的討價還價甚至是大肆砍價。買房也出現了這種狀況，買房人可以去售樓處和銷售人員討價還價，這在過去的近10年里，在上海新盤市場中，還未曾出現過。

　　“2004年底，為了能買到一套上海市中心的房子，我甚至不惜花10萬元去買個樓號。 ”浙江臺州的投資者洪瑜對于這段歷史依然歷歷在目，可她萬沒想到，時隔4年來上海買新房，竟然可以直接去議價了。

　　于是，當這個“白菜理論”的相對論版再次出現在我們面前的時候，我們不得不感慨，買賣平衡被持續下降的購買力所打破之后，以上海新房為主體的上海樓市，已全面進入了買方市場。

　　“你在九亭哪里，我們可以讓售樓班車接你過來看。”當筆者站在滬松公路口，打電話詢問九亭區域某樓盤價格的時候，售樓人員已迫不及待要將我拉到他們的面前。電話中，出于試探，筆者表達了對樓盤價格過高的擔憂，售樓人則立即回復，“你先過來看，具體價格我們都可以談。 ”

　　這樣的情形，在筆者去百腦匯購買電腦時，似曾相識。

　　即使是歷來以品牌標榜自居、在上海本地具有大量開發的大華集團，也在大幅度的放低姿態。早些時候，當筆者進入大華錦繡華城現場的時候，銷售人員給出的價格同樣是能低再低。

　　“能議價的新房大多是一些前期銷售不暢或推量巨大的存量房。”來自易居研究員的分析人則向筆者表示，由于當前大多開發商都缺錢，迫于銷售回籠的資金壓力，他們往往會允許銷售人員對這些存量房進行彈性的價格控制。

　　“今年有關方面對開發商的預售證發放管得比較嚴。尤其是對外環外區域的新盤，發放很快，逼著他們銷售推量也快。這也使得這部分區域的樓盤銷售壓力較大，議價情況也較頻繁。”策源研究機構的小林如此評判。

　　議價不是長久之計

　　馮曉東 水木天揚房地產公司CEO

　　從長期來看，議價顯然不利于房地產業的規范發展。一方面，購房者為了求得最低價，從不同職位的銷售人員口中打探出高低不同的議價空間，整個市場就進入了非理性的價格戰。另一方面，散客購房者的單獨議價行為，并不利于開發商的大宗回籠資金，這就好比批發雖然比零售的價格低，但卻可以薄利多銷。

　　當然，議價現象的存在肯定是有其現實意義的。因此，我認為議價應采取合理的方式。首先，團購是議價的有效形式。我覺得，無論是對普通購房者還是開發商，集體的采購形式對雙方都是最有利的。團購形式在南京、合肥等地都有先例。其次，議價肯定是建立在一定誠意的基礎上。如，購房者可交納一定的誠意金，開發商更愿意同購房者議價，因此議價空間也會更合理。如議價沒有達成，開發商可再將誠意金返回給購房者。

　　期待降價

　　唐書媛 讀者

　　我和老公都是普通的退休工人，家里條件不算富裕。兒子雖然找到了一份不錯的外企工作，但他研究生畢業不久，月薪也只有近萬元。但預計兒子明年就要結婚了，但新房還沒有，我還挺著急的。我們家又沒有太多存款，因此給兒子添置一套婚房還是很有壓力。

　　前陣子，看到很多樓盤打折促銷我就跟老公去看，好幾個樓盤的銷售員都說價格可以再談談，而且不是說近期房子不好賣么，那么我想房價應該還會再降。雖然我心目中已有好幾套備選的房子，但我還是會等等看，我估計明年初房價差不多還會降些，到時候再跟銷售員談談價格，應該是比較劃算的。

　　明暗兩個價

　　大眾汽車設計師 陳先生

　　我是2007年中旬在錦秋花園買的房子，當時市場環境比較好，房子銷售很快但價格還沒有上來，我們托關系想便宜一點都沒有商量，不過價格還可以，6700元/平方米。

　　我朋友最近也想買房子，聽說萬科的房子可以議價很多，就去看了一下。但是他發現，目前萬科的房子價格已經是明碼實價，不能再降價太多，所以他就折到三林板塊其他樓盤去看，發現只要是他愿意買，實際上價格還可以浮動10%左右，只不過這個價格就屬于暗渡陳倉了。

　　議價幅度有范圍

　　某集團開發商 吳小姐

　　往年開發商的價格都是不能談的，現在如果真的要買房子，一些項目的價格可以談，不過不能明目張膽地談。如果真的要說有什么玄妙的話，那么就是看它的價格區間。例如，售樓員經常會說，我們這棟樓的價格區間在10000元/平方米至14000元/平方米，根據樓層和位置的不同價格而不同。這個也就是議價空間，意味著你可以談價格，但是浮動只能在這個價格之間，具體能夠少多少，就要看各人的議價水平和議價條件了。

　　“議價”盤調查

　　目前，上海多數在售新房均可議價。從區域來看，松江、寶山、閔行和浦東等中外環和外郊環板塊的房價浮動明顯。

　　為此，本刊特選取六個樣本樓盤進行調查，得出如下信息，供購房者參考。

　　中環1號

　　議價方式：優惠能延期，價格能面談

　　“先生你到現場來，價格我們都能談。 ”中環1號的銷售人員在電話那端告訴筆者，中環1號的均價在10800元/平方米左右，但依舊能享受此前開盤期的促銷優惠，具體促銷幅度不定，但有意買房的，絕對能在現場面談。

　　事實上，位于真北路中環線外側的中環1號，地域上處于大華和大場等的交雜之處，地段品質不甚出色，今年以來的銷售情況一直不是特別順暢。大華新界也是今年大華集團成交去化較慢的樓盤之一。

　　據了解，近百萬平方米體量的中環1號銷售周期還很長，因此目前銷售壓力相對較大。

　　幸福小鎮

　　議價方式：總價立減十萬，價格現場可談

　　“我們現在只有三房的房源，頂樓已售完，其他樓層都有房源。 ”幸福小鎮的銷售人員對筆者坦言，“買房都可以總價基礎上減掉十萬元。 ”

　　幸福小鎮位于浦東新區俱進路，近楊高北路，周邊有軌道交通六號線和多條公交線路。

　　目前,該樓盤均價在12000-13000元/平方米之間。

　　在了解了筆者的購房誠意下，幸福小鎮售樓員坦言，如果真心買房可到現場先看看房子再談價格，應該可以在總價立減十萬的基礎上再看情況能否再優惠。

　　香逸灣

　　議價方式：中介分銷，價格面議

　　“我們現在房源已經不多了，你要買就要趕快。 ”在筆者聯系香逸灣時，售樓員焦急地說道：“不過你還是過來我們這邊看看房源比較好。 ”“現在你們均價多少？ ”“9000多吧。”當筆者表示了價格過高的擔憂后，該售樓員又說：“我們這邊根據樓層不同價格是可以談的。 ”“可以談到多少呢？ ”“8700元。 ”

　　香逸灣那是西城區的康橋水都，隨著各種營銷方式的引入，該樓盤已經攀升上海周成交TOP10。據業內消息顯示，除了強勢的營銷手法外，其價格因素也是熱銷的關鍵原因。

　　樓價體系仍然偏高

　　議價能說明什么？我個人認為，這個是現階段上海樓市痛楚期所浮現出的一個特定現象。但，這個現象應該說是暫時的，并不會持續很久。

　　大家都知道，今年全國樓市促銷、降價彌漫。大家也都知道，上海樓市相對深圳、北京而言，新盤市場依舊最為堅挺。這兩者聯系一看，能得出什么結論呢？很簡單，上海房市有大量的剛性需求作支撐，有全國最多的買房觀望人。但是，不降價、不促銷行不行？當然也不行。一是牽涉到整個全國樓市的價格體系，畢竟，去年的全國樓價大漲的確是有很多非理性的成分，二是相比于去年的高潮期，現在全球金融危機，大家股票都被深套，資產都在大幅縮水，購買力勢必大幅下降。所以，新的命題來了：沒購買力，有購買需求，怎么辦？那就只有賣房子的先降價，去迎合市場需求。但促銷降價也有問題，還有一部分開發商心存不甘：我產品做得好，成本花得高，我資金壓力也并不大，憑什么要去學別人降價。于是，他們要撐高姿態，但看到一些同區域、看到那些所謂品質不如他們的樓盤在降價促銷后引發的銷售熱潮，又會讓他們看得心酸，只能回頭稍降一些姿態，去與買家適度地進行議價。還有些，樓盤品質也不好，地段也沒競爭力，促銷降價后也沒什么效果，可開發商又急著要回籠資金。那怎么辦？又要議價。

　　買家這邊也有問題。憑什么你賣我們的時候就沒容許討價還價，賣他們就容許啊？還有些激進的人說，允許議價是不是說明賣樓的沒原則，開發商本來就是價格底限低。針對這些尖銳的提問，我的觀點是，市場的價格是由供需決定的，并不存在一個原則和底限問題。但是，就當前的上海新房市場樓價體系來說，我個人感覺仍舊是偏高，這也造成了現在在供需平衡打破之后，體系的浮動系數會變大。但一旦這個體系回歸原位，那么，新房市場的議價現象將會陸續消失。 (木華)