任志強：住房市場化再思考

　　政府應給人們一個政策的穩定預期，這是打破目前這種沉悶觀望的唯一有效出路。

　　1998年，住房政策由福利的實物分配改為貨幣化，房價成為備受關注的話題。2003年始，房地產業一度高歌猛進，全國各城市高樓林立的同時，日益高漲的房價使民眾怨聲載道，房地產商成為“暴利”的炮轟對象，中央調控政策頻頻出臺。2008年，房地產經濟由直線上升應聲而落，進入量縮價滯期。如何防止中國經濟的大起大落？怎樣保障作為支柱型產業的房地產經濟的健康發展？《小康》記者走訪華遠地產董事長任志強，從房地產開發商的視角來思考中國的住房政策、房地產市場化與中國的人居狀況。

　　過于頻繁出臺的調控政策，讓市場失去了預期。誰都希望中國的經濟始終保持高增長、低通脹，但如果是以人為壓低的資產與資源價格的壟斷為代價，那么就必然是不可持續與重病后發的。也許今天的無法預期正來自于這樣一種結果。

　　《小康》：自從年初深圳房地產市場從高漲狀態步入滑坡，引發人們討論是否房地產市場的“拐點”就要到來。您當時是否定“拐點”說的。但經歷這幾個月，人們對房地產市場一直處于觀望狀態。您是怎么看這個現象的？

　　任志強：觀望就是因為社會與民眾無法判斷政策變化與未來的預期。每次宏觀調控政策出臺之后都會有一個觀望期，市場中不管是企業還是個人、不管是投資者還是消費者都在觀望中等待。

　　過于頻繁地出臺調控政策，讓市場失去了預期，無法根據政策預期的走向實施戰略或較長期的調整。最初的政策出臺，社會以為這就是預期了，但每次出臺的政策都在極短的周期中再次調整了。當社會中的投資與消費主體剛剛按著上一個剛出臺的政策調整了自己的經營與消費行為時，不久新政策就從相反的方向出臺更嚴厲的手段，讓市場與民眾無所適從。于是就形成了每次政策出臺之后都有一個觀望期，似乎形成慣例地都在等待“第二只靴子落地”。

　　另外，人們觀望還因為他們不知道政府是希望要控制通脹而犧牲增長速度，還是容忍一定的通脹條件去理順被扭曲的資產與資源價格來保證經濟的持續增長。我覺得政府應該盡快地給人們一個政策的穩定預期，這是打破這種沉悶觀望的唯一有效出路。

　　為了防止炒房者發財和防止炒房可能產生的泡沫，就一刀切地限制了住房的二套信貸，讓以舊換新、以小換大的住房梯次消費也成了泡影，甚至還清了貸款的也不能合理地用較低的消費信貸去改善住房條件，這顯然是不合理的。

　　《小康》：自2007下半年以來，政府為了針對房地產業的投機確實出臺了一系列的政策。對于購房者來說，影響最大的是對于購買第二套住房的銀行貸款上的限制；而對于開發商，也在信貸管理上做了相應的調整。作為房地產開發商，您是如何看待這些政策的？

　　任志強： 因為還有人住房情況較差或尚未改善住房條件，因此要限制有些人擁有第二套住房，這似乎已成為了多數民眾或輿論高唱的主調，政府也因此出臺了相關的措施以迎合民眾的呼聲。我認為是荒謬的。

　　最簡單的道理就在于不能因為有人還買不起私家車就不允許其他人擁有第二、第三輛車，社會主義不能因還有人貧窮就讓所有人都貧窮。有人說居住是個“人權”問題，有人說第二套住房多占用土地資源，第二輛汽車同樣占用著鋼鐵資源與燃料資源。任何非平均的消費都必然會占用更多的資源。難道可以用平均資源占用為理由而只能實現平均消費嗎？

　　如果用放水養魚的方式，則應是對無力購房的應保障群體用轉移支付的廉租房解決住房問題，對幫助的群體用免除土地出讓金的經濟適用住房解決，同時既然政府能對那些無力交稅的群體實施無償的或免除土地收益的方式解決以保障住房，為什么不能對納稅群體中的弱者用購買商品房免征定額的個人所得稅的方式給以幫助呢？那些超出了免稅額度的炒房人自然就不能享受免稅的權利了，那么在炒房獲利的風險與法定的免稅獲利之間，人們就不得不做出更理性的選擇，也許炒房的風險遠不如合理的免稅更有誘惑力。

　　央行和銀監會的信貸管理的通知僅僅針對商業性房地產信貸，只嚴格地控制了市場的部分(包括個貸)。這讓我產生一個問題，難道中國真的不要市場經濟了，不要住房市場化了嗎？

　　以萬科作為例子來說，他們的產品全部供向市場出售，他們所有的資金都是生產的流動資金而不是不動產的持有性投資。因此央行要求他們的注冊資本必須大于或等于項目資本金率，而股東貸款卻不能算作自有資金的怪現象。正因為這樣，也才有了所謂的封閉貸款的管理和開發貸與個貸捆綁式信貸管理的發明等一系列的計劃管理方式。

　　我們不否認這種信貸管理方式會增加銀行信貸的監管能力與安全度，但市場經濟中除了防范風險之外，更重要的是要提高資金的利用效率。如果安全是在降低效率的基礎上保障的，那么中國的經濟又如何形成競爭力呢？

　　24號文件明確了政府與市場分工的責任。它的實質是告訴社會與民眾，住房人權保障的問題是政府的事，政府必須從資金、資源、產品、制度上對低收入家庭的住房困難給以全面的保障，這與市場化無關，是政府的責任，做不好打政府的板子，用清楚的問責制與市場的管理分開。

　　《小康》：您多次在研討會上指出，同時也撰文表示：良好的住房政策是房地產業健康發展的基礎。作為房地產開發商，您認為目前的住房政策是怎么樣的，又該在哪些地方改進呢？

　　任志強：住房政策是個長期政策、龍頭政策，影響著市場政策與產業政策。在1998年之前，住房政策是福利的實物分配制度，但并沒有從根本上改善住房的條件，反而讓各級財政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度貨幣化分配的改革是市場經濟轉型中的突破。但當時在拉動經濟增長的主要矛盾掩蓋之下，忽視了對低收入無房戶群體的保障體系的建立，留下了十年的遺憾。當我們試圖用市場化的方式解決保障性問題或無強制性約束的分層次解決住房的政策，這會造成公共產品嚴重的缺失，也會在最終形成了住房制度的扭曲。這就是目前所有的社會矛盾集中轉移于市場化和產業政策上來，同時也讓所有行政調控的板子打在了房地產行業上。

　　什么是中國的住房政策呢？目前尚沒有立法(如住宅法)而是只有1998年的23號文件、2003年的18號文件和2007年的24號文件。

　　前兩個文件中有明確的經濟適用住房與廉租房的需求，但沒有明確責任與資金保障，因此讓保障性的廉租房成了一句空話，也讓經濟適用住房飛出了保障性的軌道，混入到了市場的行列之中，成了富人們財產性收入的工具和行政性尋租的工具。

　　24號文件明確了政府與市場分工的責任。2008年溫總理的政府工作報告也特別強調了政府與市場責任的劃分與界定，再一次明確了中國的住房政策，即中高收入家庭靠市場(商品房)、低收入家庭靠政府(廉租房)、中間層介于兩者之間，上端政府幫助進市場，下端政府幫助進保障(分別為限價房與經濟適用住房)。

　　公共產品的十年缺失，讓更多的民眾將房價中被政府索取了大量土地出讓金，卻不能提供社會保障的責任轉嫁給了市場和開發商。該不該買房本是有完全支付或部分支付能力家庭討論的問題，但卻成了全民關心的事情，讓那些本就沒有支付能力的家庭也成了市場中的爭搶者，讓市場中增加了許多無理性的噪音。

　　《小康》：這幾年，社會對于房地產開發商多有責難，房價的看漲看跌也成為大家的熱點話題。作為華遠房地產董事長，您是如何看待這個現象的？

　　任志強：當房地產業被稱為是中國經濟發展的支柱型產業時，反對的聲音就從未停止，房地產開發商也連續不斷地成為重拳猛擊的對象，變成了人人喊打的過街老鼠。房地產業一方面在改善著城市面貌、增加著政府第二財政的收入、提高著城市人民的居住水平；另一方面又被當作經濟過熱的禍根和推動資產價格上漲的源頭。

　　該不該買房是個需要不需要的判斷，前提是有支付能力。否則人人都覺得自己該上月球、該有房、有車、有高等教育與高消費，這就成了天方夜譚了。討論問題應有前提與基礎。

　　什么時候與什么價位購房是與支付條件和預期收入能力相關的事，卻在市場中成了投資者的討價還價。更多的人不是以需求為前提，而是以房價是否能產生更多盈利為條件的討論，讓消費觀念產生了混亂。固然商品房具有雙重屬性，包括投資產品的功能，卻不能不強調社會輿論導向作用，更多地讓住房變成投資品的單一屬性，讓社會的預期發生了重大扭曲。

　　而政府出臺的各種嚴控政策則從限制、抑制投機變成了面對整個地產行業的調控。似乎炒房產生的危害遠遠大于解決與改善住房需求的實際效果。投資過熱已成為房地產業的副產品，讓支柱型產業不但徒有虛名，且連拉動內需都成了空話。解決保障性住房已壓倒一切地占了主導地位，而商品房市場化改革也成了備受爭議的錯誤。

　　于是住房是政治、房價是政治等等與市場原則根本無關或相背的口號都堂堂正正地出自政府官員之口并寫到了政府的工作文件之中。更有甚者，則是要用社會保障性住房的大量推出來降低市場商品房房價，將政府責任與市場責任完全顛倒了，也在干擾與破壞中國的住房政策和市場經濟。

　　政府在制訂政策時，不但要對貧窮者給予法律的保障，維護世界人權公約這一基礎，同時，也應該對合法收入與勞動致富給予肯定，并對財富給予必要的尊重。如果整個社會的平均水平很低，即使有保障制度也不會讓社會更快發展，也不會讓窮人過上更好的日子。

　　《小康》：您認為我們該如何合理地規劃好保障性住房與商品房，以此保證人們的居住權？

　　任志強：我們可以用分層次的交通體系來對比一下中國住房政策中的多層次消費問題。每個層次中又有高、中、低的不同消費層次。這些劃分恰恰是給不同收入的群體進行消費選擇的權利。

　　高收入的家庭可以選擇私人交通或公共交通中的高消費；中低收入家庭可以選擇適于自己消費能力的交通方式，如市內的私人交通、航空中的中等消費、火車中的高消費；低收入家庭則更多選擇公共交通中的帶有政府補貼或較低的消費方式。

　　住房政策也同樣。住房分為保障性的公共產品(廉租房)，半保障性的公共產品(經濟適用住房)，幫助性的半商品房(兩限房)以及商品房中的高、中、低檔房。不同的消費群體可以選擇不同的消費或保障，但絕不能將不同的消費群體放在一個水平上去對比。

　　市場只面對高或中高收入的家庭，這是中央與國務院文件定的調子，也是中國住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是給富人蓋的前提。

　　政府的稅收毫無疑問的應對那些缺少競爭能力的弱勢群體和貧困家庭給予逐步提高的社會保障，包括最低生活保障、收入保障、住房保障以及醫療、教育、退養等各種保障。但對低收入群體的保障性政策與法律并不同時和必須去限制其他人創造財富和增加財產性收入。

　　只有創造的財富更多、政府的稅收更多時，才有可能實行更多的轉移支付，建立更高的社會保障標準，實現共同富裕的目標。

　　住房與收入上都是同樣的道理，只有市場讓整個社會的財富增長時，對窮者的保障才是真正的保障。