在“金融海嘯”沖擊下，管理層近期幾乎每天都有刺激經濟方案出臺。最新出臺的“地產新政”昨天刺激地產股逆市走強，不過大型機構認為政策對地產股的實際效果仍有待觀察，而對于銀行股來說短線有負面影響。

　　昨天，申萬房地產指數上漲了3.86%，在各行業指數中處于漲幅第一位。其中，上海新梅、中糧地產、招商地產、蘇寧環球在成份股中漲幅居前，分別上漲了10.07%、9.94%、9.79%和9.42%。港股方面，中資地產股也受到政策提振，中國海外發展逆市升8.11%。

　　境外投行：

　　徹底扭轉市場還看后續政策

　　摩根士丹利表示，對新出臺的措施略感意外，這顯示出政府解決房地產市場問題的迫切性，不過，此次政策的重心針對首次購房者，雖然這體現出政府出臺政策的重大轉變，但新舉措不太可能徹底扭轉低迷的市場信心。

　　高盛指出，內地新推出穩定樓市措施，尤其是放寬住房按揭政策將有正面影響，新按揭政策較他們的預期更早推出且更為積極。高盛表示，內地推出救市措施，將有助于防止未來數月內地價和樓價急速下降，并預測短期內香港股市的內地房地產股將呈現反彈，但此類股票的股價表現仍取決于內地會否持續推出積極的救市政策，以及是否能改善置業人士的購買能力以恢復成交量。

　　中金公司：

　　刺激股價恐難持久

　　中金公司則表示，股價刺激恐難持久。中金認為，10月22日，財政部、發改委等七大部門就完善第四季度政府保障民生工作安排公布了系列政策，其中有關房地產政策的調整尤其引人注目。國際經濟環境惡化日益明顯，政府保增長政策用心良苦：利好房地產，但政策實際效果具有不確定性；銀行凈息差受擠壓，風險控制難度加大，對于銀行的影響偏負面。總體上，中金認為政府的系列措施難以扭轉經濟周期方向，企業盈利進一步下滑的趨勢不可避免。他們還建議投資者仍需謹慎控制倉位，保持靈活性，在經濟刺激政策帶來的股市階段性上漲中減持，而在宏觀數據或企業業績走弱帶來的進一步下跌中增持。

　　中金特別指出，財政部出臺的政策中第三條比較重要。該政策規定：金融機構對購買普通自住房和改善性普通自住房提供的按揭貸款利率下限擴大為基準利率的0.7倍，以及最低首付款比例下調20%”。中金認為，此政策不僅是對普通購房者放松政策，而且對改善性普通自住購房者購買“二套房”有一定解綁作用。雖然政策細節還有待進一步出臺，但總體而言這一思路比較清晰。他們認為，此次調整在稅費上低于市場預期，按揭利率及比例下調則超過市場預期，政策放松短期內對行業影響有限。中金維持原先的“政策放松不改變行業下降周期”的判斷，預計未來國家仍將會出臺更進一步的政策來穩定房地產市場。中金認為目前地產板塊估值水平較低，建議投資者以波段操作為主；長線投資者可以逐步介入絕對估值低的股票并長期持有。

　　中金分析說，按揭貸款利率浮動區間調整將降低存量按揭貸款收益率，對銀行短期內有負面影響，會減少其在明年的盈利3到15個百分點。目前，5年以上貸款基準利率為7.47%，利率下限擴大15%相當于按揭貸款利率下降了112個基點。如果這一調整明年年初生效，將使銀行的凈息差下降，從而對明年的盈利產生下降3%～15%的負面影響。至于對銀行的長期影響，則取決于房地產成交量能否回升以及房價能否穩定。

　　在經濟下行周期，銀行面臨凈息差下降、手續費收入增長放緩、資產質量風險上升的挑戰，因此在宏觀經濟預期見底之前很難期待反轉，銀行股的機會只能是跌出來的機會。目前，H股銀行股除工行外均在接近買入的估值水平，A股銀行股距離買入點還有10%～20%的空間。(呂一冰)