日前頒布的《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》明確，鼓勵民間資本參與政策性住房建設。

　　目前，各地政策性住房建設正在大規模推進，同時民間資本相對充足但投資渠道有待拓寬。記者在上海、青島等地采訪時發現，不少民間資本對政策性住房中的保障性住房建設項目躍躍欲試。

　　業內人士就此建議，應實現民間資本和保障房的順利“對接”，合理設計民間資本的進入渠道，確保相應鼓勵政策能落實到位。

　　民間資本參建保障房正當其時

　　根據國土資源部公布的計劃，全國30個省區市(西藏除外)2010年度住房用地計劃擬供應量約18萬公頃，其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房用地計劃供應量，占住房用地計劃供應總量的77%。2010年，中央將下達300萬套保障性住房建設任務。不少地方已明確“今年保障房(配套房)開工量不少于總量60%”等高目標。今后幾年保障房建設規模可謂空前，并將成為房地產業的主流。但落實保障房計劃，必須解決要解決“誰來建”的問題，鼓勵和吸引更多民資主體參與勢成必然。

　　此次《意見》提出，支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。一些業內人士認為，此一政策出臺可謂正當其時。

　　中國指數研究院副院長陳晟則還指出，國內居民存款余額早在2008年便已超過20萬億元。各類金融產品不斷推出恰也說明，民間投資渠道有待拓寬�？梢哉f，我國房地產業已經告別了資本相對短缺的時期，而迎來相對充裕階段。保障房資金渠道有了進一步拓寬的條件。

　　記者調研還發現，在部分城市，隨著近年來商品住宅用地供應相對趨緊、地價不斷走高，一些資質不低的民營房企也面臨著儲地不足、“吃不飽”的情況。上海一知名民營房企負責人告訴記者，公司在上海從事房地產開發已有18年，但已有近4年沒有新增土地儲備，現有的項目只能開發1年半左右，且繼續拿地難度很大；而另一方面，公司閑置資金有四五億元，加上銀行授信，可用資金超過20億元。在此形勢下，公司對政策性住房、保障性住房“充滿興趣”。

　　目前，保障性住房的規定利潤率大多在3%至5%，棚戶區改造項目的利潤也遠低于一般商品房開發。但一些民營房企負責人認為，這些住房的建設、銷售更具穩定性，市場風險也要小得多，很適合經營穩健的房地產企業。

　　部分民營房企對保障房心存顧慮

　　不過，也有部分民營房企對保障房心存顧慮。青島一知名的民營房企董事長一說起保障性房，便搖頭直言：“不想再干了。”

　　他說，公司在2002年開始在當地參與建設保障房，當時還有贏利。隨后連做五六個保障房、政策性住房項目，總面積約有50萬平方米，卻累計虧損約7000萬元。

　　2007年，這家公司在當地開發一個面積約6萬平方米的限價房，定價是4578元／平方米。不料，在建設過程中，鋼材價格猛漲，建筑成本劇增。以限定價格銷售，最后該項目每平方米虧損1000多元，整個項目虧損5000多萬元。2009年，這家公司還承建一個大型經適房項目，由于企業額外承擔了部分動拆遷成本，致使每平方米增加成本約1500元，最后核算此項目公司虧損800多萬元。

　　這位董事長說：“民營房企對保障房抱有很多顧慮，一是在價格、利潤限定的情況下，市場變動帶來的成本及銷售風險由誰來承擔？二是一旦在建設、管理過程中出現不規范現象，也會增加企業的額外負擔�！�

　　另一家在多個省市建設保障房項目的房企負責人說，要保證保障房的建設，難題還是在政府�！耙晕覀冊庥鲞^的困難來說，一是項目開工時間一拖再拖；二是70%的土地供應能不能實現還不知道”。他說，從去年3月份以來，一些地方政府和我們談的保障房項目很多，但由于政府的償還能力和行政效率等問題，很多項目都還停留在談判階段，很難繼續推進。他說，企業對保障房項目的選擇標準包括銷售需求，政府的償還能力、誠信度、執行能力等。

　　一些業內人士還提出，經適房、限價房畢竟可以通過直接銷售回收成本，而即將全面推行的公共租賃房“只租不售”，需更多資金沉淀，因而吸引民間資本參與更迫切。

　　如何讓民間資本在保障房項目中順利進退？

　　此次國務院的《意見》規定，規范設置投資準入門檻，創造公平競爭、平等準入的市場環境。市場準入標準和優惠扶持政策要公開透明，對各類投資主體同等對待，不得單對民間資本設置附加條件。

　　多位業內人士建議，政府應承擔保障房建設的首要責任，“政府的歸政府”“企業的歸企業”，雙方以契約形式履行各自責任，并接受公開監督。其次，在對保障房的規劃設計、建筑標準、銷售價格等設定統一標準的前提下，應讓保障房開發市場向國企、民企平等開放，相關政策均等享受，形成良性競爭局面。此外，政府應建立更合理的利益激勵和風險分擔機制，減少企業在融資、建設、銷售過程中的不確定因素。

　　另一方面，除由民營房企直接承擔保障房建設外，還應拓寬民資更多進入渠道。比如，上海市政協委員、上海愛建房地產總經理萬雯娟認為，可通過金融創新拓展公共租賃房的融資渠道，管理好民間資本對公租房的投資風險。她建議，可通過“資產證券化”的途徑向民間“分期借款”，由開發商按照規劃建設公租房，完工后將其所有權移交給政府，政府將公租房“打包”，并附上每年支付收益的財政擔保，出售給資產證券化平臺，后者以此資產包為基礎，向社會公開發行資產證券化產品，募集資金。最后，政府用資產包的出售收入(即募集的社會資金)來支付開發商的建設款項。當然，政府必須確保租金和政府補貼作為資產包穩定的現金來源，而資產包的出售可以讓信托、銀行、政府旗下的資產管理公司或其他有良好信譽的公司來操作。

　　民革上海市委副主委李世耀則建議，探索建立房地產信托投資基金，用公共租賃房“打包抵押”的方式，發行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產轉化為更具流動性的證券，促進民間儲蓄向投資轉化，并提高保障房資金籌集量。(記者 葉鋒、鄧衛華)