●來自微觀經濟主體需求的回升，正推動中國經濟走出低谷。這種回暖，在某種程度上和微觀主體的通脹預期有關。究竟如何處理好內中的平衡關系，著實考驗著我們的智慧。

　　●與車市、股市不同，對房地產市場的調節，我們要傾注更多的心力。因為一旦沒有及時有效的措施，就可能會漲出比2007年高得多的天價。

　　●嘉 賓：郭田勇(中央財經大學中國銀行業研究中心主任，教授)

　　主持人：盡管國內CPI、PPI已經連續四個月雙雙負增長，但卻擋不住樓市、股市、車市的齊齊發力：樓市成交火爆，溫州炒房團“再現江湖”；車市強勁反彈，成為全球罕見亮點；股市意外企穩，重越闊別已久的3000點大關。中國經濟，似乎正在以“燒錢過冬”這樣一種特別的方式渡過難關。但爭議之聲也是四起：如此，究竟是經濟回暖，還是泡沫重現？

　　郭田勇：我覺得這是一件好事。就以樓市為例，兩個月前出現“小陽春”，當時人們還懷疑成交量造假。但現在，越來越多的人開始意識到，真正的購房需求導致樓市回暖。來自微觀經濟主體需求的回升，正推動中國經濟走出低谷。盡管政府的4萬億投資計劃對經濟的企穩向好起了很大的作用，但我們明白，政府投資畢竟不能長久，每年的經濟增長都要政府拉動是不現實的。只有經濟中有實際需求，增長才能可持續。而在某種程度上，房地產業走暖就是經濟可持續增長的有力保證，因為房地產業對上下游經濟的帶動面實在太大太大。因此，我們首先要持一個肯定態度：房地產成交活躍有助于推動中國經濟向好。

　　主持人：但我們的疑惑之處在于：幾個月前的市場還是冷若寒冰，怎么一下子就熱了起來？

　　郭田勇：這種回暖，在某種程度上和微觀主體的通脹預期有關。前期我們已經投放了大量的流動性，西方國家為了聯合救市，更是注入了大量的流動性，美元不斷貶值。這樣一來，人們對以美元計價的大宗商品價格，就形成了未來通脹的預期。盡管這種通脹預期未必會轉化為現實通脹，會受到很多因素的制約，但只要有這種預期存在，就會刺激人們的投資和消費行為，比如買房、買車、買股票。而這種活躍，可能會化為內需動力、市場信心；但也可能會帶來嚴重泡沫，導致勢頭逆轉。究竟如何處理好內中的平衡關系，著實考驗著我們的智慧。

　　主持人：現時樓市火爆的情形，讓人無法不聯想起2007年。

　　郭田勇：當前，國內下游的產能過剩對消費品價格上升是有壓力的，全球經濟也尚未完全復蘇，總需求強勁回升尚待時日。因此通脹預期首先推動的，是以房產為代表的資產價格的上升。在這個問題上，兩年前的前車之鑒不可忘。2007年房地產市場的特征是：居民購房需求增加，在短期內形成求大于供的情況，推動房價上漲。接著開發商暴利心理開始作祟，為獲取更多暴利，他們迫不及待地把價格提得更高，于是在老百姓中形成了房價繼續走高的恐慌預期。趁著這種“買漲不買跌”的心理，大量投機性的炒房者殺入到房地產市場中，于是進一步推高房價，導致短期內暴漲。

　　導致如此局面的，不排除有某些地方政府不作為的因素。因為政府是間接獲利者，房價上漲后，政府在賣地和稅收方面有好處。銀行也是如此，因為資產價格上升，客觀上對銀行前期發放貸款的安全性更有保證，于是放低信貸門檻，推動火越燒越旺。但是火越旺，越容易崩盤，這樣一來，房地產就會進入痛苦的調整期。所以面對這輪上漲，我們再也不能把需求恢復重新演變成資產泡沫。

　　主持人：所以政府、銀行、開放商都要總結上一輪教訓，不能“好了傷疤忘了痛”。

　　郭田勇：是的。對政府來講，首先要摒棄短期利益，把調控重心轉移到房地產市場可持續發展上。一方面要照顧中低收入者的需求，做好經濟適用房、廉租房的工作；另一方面對于開放商，要制止盲目漲價的行為。而至于開發商自身，也要放棄暴利心理，不能市場一恢復，就開始猛漲價。事實上，也唯有在合理的利益利潤率下實現銷售，一個產業才能不斷地向前發展。而對銀行來說，那些正常的自住性和改善性的購房需求，銀行應該有政策的傾斜；但對于投機性購房需求，無論如何都要繃緊一根弦，要嚴格控制，防止炒盤。同時在開發商貸款上，也要做好風險的控制和把握工作。

　　總之，在目前的有利形勢下，我們希望出現的，是量增價不暴漲，或者微漲。因為一旦暴漲，那么量也就萎縮了。房地產業如何才能成為帶動經濟復蘇的轉折點？如何才能防止“其興也勃焉，其亡也忽焉”的情形再度出現？前提就是：在合理均衡的價格水平上，讓購房需求得到持續釋放。

　　主持人：樓市、車市、股市，三市齊熱。但為何您的關注點聚焦在樓市上？

　　郭田勇：車市熱是好事，因為這里面純粹是真實需求的增長，較少有炒作因素。而股市，由于結構性的問題迄今尚未解決，股票的上漲速度要比基本面好轉的速度快得多。因此從基本面支撐因素來看，股市要走出長期大牛市的格局，還是比較難。

　　但房地產市場不同。由于資源主要集聚在幾個大城市，所以人人都想往北京、上海、廣州這樣的大城市擠，這也使得大城市的房價容易偏離。而收入差距的不斷拉大，更是擴張了房地產市場的彈性空間，刺激著房價的不斷上漲。而且，盡管漲得離譜，盡管內心未必接受，但公眾亦認為合理。所以對房地產市場的調節，我們要傾注更多的心力。因為一旦沒有及時有效的措施，就可能會漲出比2007年高得多的天價。

　　我的建議是，一方面要刺激房地產市場的活躍，另一方面要在住房問題上體現公平。中國房地產市場的一個“特征”是：購買中小型房產的人，要去銀行貸款；而購買別墅豪宅的人，反而用不著貸款。我認為政府可以根據房產的多少和豪華程度，考慮開征物業稅。盡管有人說，此舉會導致房產市場的重大利空，難保增長勢頭。但我認為，這件事尚有待論證，不能妄下斷言。從長遠來看，為了房地產業健康發展，為保住房問題的社會公平，物業稅勢在必行。　(記者 支玲琳 實習生 王華俊)