●來自微觀經(jīng)濟主體需求的回升，正推動中國經(jīng)濟走出低谷。這種回暖，在某種程度上和微觀主體的通脹預(yù)期有關(guān)。究竟如何處理好內(nèi)中的平衡關(guān)系，著實考驗著我們的智慧。

　　●與車市、股市不同，對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，我們要傾注更多的心力。因為一旦沒有及時有效的措施，就可能會漲出比2007年高得多的天價。

　　●嘉 賓：郭田勇(中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任，教授)

　　主持人：盡管國內(nèi)CPI、PPI已經(jīng)連續(xù)四個月雙雙負增長，但卻擋不住樓市、股市、車市的齊齊發(fā)力：樓市成交火爆，溫州炒房團“再現(xiàn)江湖”；車市強勁反彈，成為全球罕見亮點；股市意外企穩(wěn)，重越闊別已久的3000點大關(guān)。中國經(jīng)濟，似乎正在以“燒錢過冬”這樣一種特別的方式渡過難關(guān)。但爭議之聲也是四起：如此，究竟是經(jīng)濟回暖，還是泡沫重現(xiàn)？

　　郭田勇：我覺得這是一件好事。就以樓市為例，兩個月前出現(xiàn)“小陽春”，當(dāng)時人們還懷疑成交量造假。但現(xiàn)在，越來越多的人開始意識到，真正的購房需求導(dǎo)致樓市回暖。來自微觀經(jīng)濟主體需求的回升，正推動中國經(jīng)濟走出低谷。盡管政府的4萬億投資計劃對經(jīng)濟的企穩(wěn)向好起了很大的作用，但我們明白，政府投資畢竟不能長久，每年的經(jīng)濟增長都要政府拉動是不現(xiàn)實的。只有經(jīng)濟中有實際需求，增長才能可持續(xù)。而在某種程度上，房地產(chǎn)業(yè)走暖就是經(jīng)濟可持續(xù)增長的有力保證，因為房地產(chǎn)業(yè)對上下游經(jīng)濟的帶動面實在太大太大。因此，我們首先要持一個肯定態(tài)度：房地產(chǎn)成交活躍有助于推動中國經(jīng)濟向好。

　　主持人：但我們的疑惑之處在于：幾個月前的市場還是冷若寒冰，怎么一下子就熱了起來？

　　郭田勇：這種回暖，在某種程度上和微觀主體的通脹預(yù)期有關(guān)。前期我們已經(jīng)投放了大量的流動性，西方國家為了聯(lián)合救市，更是注入了大量的流動性，美元不斷貶值。這樣一來，人們對以美元計價的大宗商品價格，就形成了未來通脹的預(yù)期。盡管這種通脹預(yù)期未必會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實通脹，會受到很多因素的制約，但只要有這種預(yù)期存在，就會刺激人們的投資和消費行為，比如買房、買車、買股票。而這種活躍，可能會化為內(nèi)需動力、市場信心；但也可能會帶來嚴重泡沫，導(dǎo)致勢頭逆轉(zhuǎn)。究竟如何處理好內(nèi)中的平衡關(guān)系，著實考驗著我們的智慧。

　　主持人：現(xiàn)時樓市火爆的情形，讓人無法不聯(lián)想起2007年。

　　郭田勇：當(dāng)前，國內(nèi)下游的產(chǎn)能過剩對消費品價格上升是有壓力的，全球經(jīng)濟也尚未完全復(fù)蘇，總需求強勁回升尚待時日。因此通脹預(yù)期首先推動的，是以房產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價格的上升。在這個問題上，兩年前的前車之鑒不可忘。2007年房地產(chǎn)市場的特征是：居民購房需求增加，在短期內(nèi)形成求大于供的情況，推動房價上漲。接著開發(fā)商暴利心理開始作祟，為獲取更多暴利，他們迫不及待地把價格提得更高，于是在老百姓中形成了房價繼續(xù)走高的恐慌預(yù)期。趁著這種“買漲不買跌”的心理，大量投機性的炒房者殺入到房地產(chǎn)市場中，于是進一步推高房價，導(dǎo)致短期內(nèi)暴漲。

　　導(dǎo)致如此局面的，不排除有某些地方政府不作為的因素。因為政府是間接獲利者，房價上漲后，政府在賣地和稅收方面有好處。銀行也是如此，因為資產(chǎn)價格上升，客觀上對銀行前期發(fā)放貸款的安全性更有保證，于是放低信貸門檻，推動火越燒越旺。但是火越旺，越容易崩盤，這樣一來，房地產(chǎn)就會進入痛苦的調(diào)整期。所以面對這輪上漲，我們再也不能把需求恢復(fù)重新演變成資產(chǎn)泡沫。

　　主持人：所以政府、銀行、開放商都要總結(jié)上一輪教訓(xùn)，不能“好了傷疤忘了痛”。

　　郭田勇：是的。對政府來講，首先要摒棄短期利益，把調(diào)控重心轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展上。一方面要照顧中低收入者的需求，做好經(jīng)濟適用房、廉租房的工作；另一方面對于開放商，要制止盲目漲價的行為。而至于開發(fā)商自身，也要放棄暴利心理，不能市場一恢復(fù)，就開始猛漲價。事實上，也唯有在合理的利益利潤率下實現(xiàn)銷售，一個產(chǎn)業(yè)才能不斷地向前發(fā)展。而對銀行來說，那些正常的自住性和改善性的購房需求，銀行應(yīng)該有政策的傾斜；但對于投機性購房需求，無論如何都要繃緊一根弦，要嚴格控制，防止炒盤。同時在開發(fā)商貸款上，也要做好風(fēng)險的控制和把握工作。

　　總之，在目前的有利形勢下，我們希望出現(xiàn)的，是量增價不暴漲，或者微漲。因為一旦暴漲，那么量也就萎縮了。房地產(chǎn)業(yè)如何才能成為帶動經(jīng)濟復(fù)蘇的轉(zhuǎn)折點？如何才能防止“其興也勃焉，其亡也忽焉”的情形再度出現(xiàn)？前提就是：在合理均衡的價格水平上，讓購房需求得到持續(xù)釋放。

　　主持人：樓市、車市、股市，三市齊熱。但為何您的關(guān)注點聚焦在樓市上？

　　郭田勇：車市熱是好事，因為這里面純粹是真實需求的增長，較少有炒作因素。而股市，由于結(jié)構(gòu)性的問題迄今尚未解決，股票的上漲速度要比基本面好轉(zhuǎn)的速度快得多。因此從基本面支撐因素來看，股市要走出長期大牛市的格局，還是比較難。

　　但房地產(chǎn)市場不同。由于資源主要集聚在幾個大城市，所以人人都想往北京、上海、廣州這樣的大城市擠，這也使得大城市的房價容易偏離。而收入差距的不斷拉大，更是擴張了房地產(chǎn)市場的彈性空間，刺激著房價的不斷上漲。而且，盡管漲得離譜，盡管內(nèi)心未必接受，但公眾亦認為合理。所以對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)，我們要傾注更多的心力。因為一旦沒有及時有效的措施，就可能會漲出比2007年高得多的天價。

　　我的建議是，一方面要刺激房地產(chǎn)市場的活躍，另一方面要在住房問題上體現(xiàn)公平。中國房地產(chǎn)市場的一個“特征”是：購買中小型房產(chǎn)的人，要去銀行貸款；而購買別墅豪宅的人，反而用不著貸款。我認為政府可以根據(jù)房產(chǎn)的多少和豪華程度，考慮開征物業(yè)稅。盡管有人說，此舉會導(dǎo)致房產(chǎn)市場的重大利空，難保增長勢頭。但我認為，這件事尚有待論證，不能妄下斷言。從長遠來看，為了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，為保住房問題的社會公平，物業(yè)稅勢在必行。　(記者 支玲琳 實習(xí)生 王華俊)