受政策收緊預期加強影響，滬深股市房地產板塊15日大幅下跌，當天房地產指數下跌3%，位居滬深股市板塊跌幅之首。多家機構分析師稱，國務院常務會議有關房地產的新政策使得市場對后市房地產業的判斷由樂觀改為謹慎。

　　政策預期

　　三念“緊箍咒”

　　14日召開的國務院常務會議要求，“在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。同時“繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房”。由于措辭語氣較以往更加嚴厲，業界對房地產政策將收緊的預期加強。

　　受此影響，15日滬深股市房地產板塊大幅下跌，截至收盤，141家房地產上市公司僅17家翻紅，四大龍頭地產股萬科A、保利地產、金地集團、招商地產跌幅均超過3%。

　　上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭認為，在7日閉幕的中央經濟工作會議公報中沒有提及房價及抑制投機需求，因此市場判斷對房地產市場的影響是“中性略偏好”；9日國務院常務會議明確“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施”。同日，發展改革委主任張平表示：“我國將完善住房消費和調控政策，增加中低價位和限價商品房的供應，抑制投機性購房。”由此市場判斷對房地產的影響轉為“中性”；到14日國務院常務會議明確提出要遏制房價過快上漲勢頭，抑制投資投機性購房，市場對此的判斷已轉向“中性偏空”。幾乎在一周內對政策的預期跳出了“三部曲”。

　　國泰君安房地產分析師孫建平認為，中央第一次釋放出一些城市房價上漲過快的政策信號，短期對投資者心理和房地產板塊有一定負面影響。綜合判斷，房地產行業和板塊短中期受負面影響有限。中央對行業的評判主要針對房價短期上漲過快的一線城市，二、三線城市政策壓力較小。

　　地產股

　　難免震蕩

　　申銀萬國房地產分析師李虹認為，14日國務院常務會議首次提出抑制投資購房，“加大差別化信貸政策執行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險”，很可能二套房貸將面臨調控，關鍵是看哪些城市要被調控。從此次會議內容表述的語氣來看，未來一年房地產板塊并不樂觀。

　　楊紅旭認為，預計二套房貸明年必定還要進一步緊縮，除此之外還可能加快推出針對大戶型、高檔房的政策，對外資購房重新緊縮。

　　長江證券房地產分析師蘇雪晶稱，14日國務院常務會議讓不少分析師對后市的判斷都由樂觀轉向謹慎，事實證明中央經濟工作會議對房地產的調控不是“靴子落地”，而是剛剛開始。這對短期投資地產股影響相對較大，預計后續對非法囤地、地產企業資本市場融資以及打擊捂盤行為等諸多方面都會有相關政策出臺，地產股年終震蕩難免。

　　上市公司

　　盈利預期不改

　　即便對房地產市場的政策預期有些“急轉直下”，但各機構對房地產上市公司的盈利預期仍然沒有改變。

　　申銀萬國最新報告稱，目前房地產上市公司平均土地儲備成本仍較低，按照目前開發速度，上市公司平均土地儲備夠維持3-5年的開發。而在目前土地儲備構成中，約有67%的土地為2007年以前購置的土地，能夠大幅攤薄未來的結算成本。因此，上市公司近三年毛利率仍然將維持在相對較高的水平，預計2009年、2010年和2011年行業毛利率分別為35%、35.9%、34.3%。2009年預收款的大幅增加和2010年銷售增長平穩，將使得2010年的業績增長更為確定，同時，2010年的行業平穩向上也為2011年的業績增長提供了保障。

　　國泰君安也認為，A股主流房地產公司目前估值仍具有良好的安全邊際，維持自今年8月以來觀點，看好二、三線城市行業量價前景，看好二、三線城市代表股票，維持行業增持評級和超配建議。(魏宗凱)