預(yù)售方案不嚴(yán)格執(zhí)行，以“自留房屋”形式囤積房源，同套房源價格天天都在變，買賣雙方信息不對稱，一套房源長期處于“訂購”狀態(tài)，開發(fā)商拒售“可售”房源……這些在我們?nèi)粘Ｙ彿恐性��?jīng)遇到的情況，今后將得到有效規(guī)避。為了穩(wěn)定成都房地產(chǎn)市場，規(guī)范商品房銷售行為，加強(qiáng)市場監(jiān)管，打擊銷售違規(guī)行為，提高商品房銷售透明度，引導(dǎo)社會監(jiān)督，日前，我市正式出臺了《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》、《成都市商品房預(yù)售網(wǎng)上簽約暫行規(guī)定》，“劍指”房地產(chǎn)銷售市場的六大“癥結(jié)”，對癥下藥地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為進(jìn)行規(guī)范，房管部門也將通過曝光、記入信用檔案、關(guān)閉網(wǎng)簽系統(tǒng)暫停銷售等“處罰措施”，對開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為進(jìn)行打擊。而為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，我市還將建立“透明售房網(wǎng)”，讓購房者和開發(fā)商的信息對等；同時搭建“投訴平臺”，對于購房者的投訴，開發(fā)商必須5日內(nèi)予以回復(fù)，否則其銷售行為將被“緊急叫停”。

　　據(jù)悉，兩個文件將從2010年2月1日起正式實施。

　　《成都市商品房預(yù)售方案管理暫行規(guī)定》解讀 　

　　癥結(jié)1：不嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售方案

　　現(xiàn)實寫照：商品房預(yù)售方案是商品房預(yù)售許可的要件之一，但由于沒有具體的規(guī)定，對商品房預(yù)售方案的監(jiān)管著力不大。因此，往往在具體的執(zhí)行過程中，開發(fā)商不是對預(yù)售方案擬定的“草草了之”，就是執(zhí)行方案“前后不一”。此外，對于項目的開盤時間，以前都是要求開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10個工作日內(nèi)開盤，但往往也給一些開發(fā)商提供了“延遲開盤”的借口。

　　對癥下藥：預(yù)售方案經(jīng)審核 開發(fā)企業(yè)要現(xiàn)場公示

　　“商品房預(yù)售，其預(yù)售方案須經(jīng)審核，方案應(yīng)予以公示，開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照方案執(zhí)行。” 此次出臺的《暫行規(guī)定》明確，開發(fā)企業(yè)申請商品房預(yù)售許可時，應(yīng)將商品房預(yù)售方案提交房產(chǎn)管理部門審核，而開發(fā)企業(yè)提交的預(yù)售方案，必須按照《暫行規(guī)定》要求明確項目基本情況、建設(shè)情況、房源、價格等在內(nèi)的9大方面內(nèi)容，而對于開盤時間，也是要求開發(fā)企業(yè)必須在預(yù)售方案中明確標(biāo)示。

　　為了確保開發(fā)企業(yè)對預(yù)售方案的執(zhí)行，《暫行規(guī)定》還明確，審核后的商品房預(yù)售方案列入銷售現(xiàn)場信息披露“文件(文本)公示欄(臺)”，內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場公示，同時其主要內(nèi)容在網(wǎng)簽系統(tǒng)也要進(jìn)行公示。“在預(yù)售方案中，每個項目的具體情況都將細(xì)化到每一套房源的單元、房號，面積、價格等，而通過現(xiàn)場公示，能讓老百姓在購房前全面了解項目的情況明白購房，同時對打擊捂盤銷售有著重要的作用。”相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說道。

　　《暫行規(guī)定》還規(guī)定，對于已審核的商品房預(yù)售方案一般不得變更，確需變更的，應(yīng)重新申報。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，在此基礎(chǔ)上，房管部門也將加大監(jiān)管力度，對開發(fā)企業(yè)備案和銷售現(xiàn)場公示的銷售方案是否一致，執(zhí)行是否到位將進(jìn)行嚴(yán)格檢查。

　　癥結(jié)2：以“自留房屋”的形式囤積房源

　　現(xiàn)實寫照：有過購房經(jīng)歷的老百姓，對于一些開發(fā)企業(yè)通過“自留房屋”的方式變相囤積房源的情形，也許并不陌生。往往在售樓現(xiàn)場，看中一套房源想下手，售樓小姐總是會說：“這個是自留房源，不賣的。”而開發(fā)商用這樣的手段捂盤，達(dá)到囤積房源的目的。

　　對癥下藥：自留房源需明確 初始登記前不得上市交易

　　對于這種“不規(guī)范”行為，也成為了《暫行規(guī)定》中重拳打擊的行為。相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)前商品房銷售中，一些開發(fā)企業(yè)為了捂盤，對于購房者看中的房源，就以“自留房源”為借口，而這樣的行為嚴(yán)重擾亂了正常的房地產(chǎn)市場銷售秩序。為此，在此次出臺的《暫行規(guī)定》中明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)售方案內(nèi)列明自留房屋的情況，并符合“少量、合理”原則。對于商品房預(yù)售方案確定的保留自有房產(chǎn)，原則上在辦理房屋所有權(quán)初始登記前不得銷售。簡單來說，就是對于開發(fā)企業(yè)的自留房屋在沒有拿到大產(chǎn)權(quán)以前，不能上市交易。

　　而針對當(dāng)前商品房銷售中“少量多次”申請預(yù)售、“捂盤惜售”有所抬頭的情況 ，《暫行規(guī)定》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合實際，合理確定申請商品房預(yù)售許可的規(guī)模，商品住宅項目一般不得分層、分單元和以套為單位申辦預(yù)售許可。對已經(jīng)辦理預(yù)售許可的房源，開發(fā)企業(yè)須一次性將全部房源按預(yù)售方案申報價格公開對外銷售，不得分批、分次銷售。

　　癥結(jié)3：同套房源價格天天都在變

　　現(xiàn)實寫照：在購房時，我們往往也會經(jīng)歷這樣的情況：今天去看的房子是一個價格，過了兩天去看，同樣的房子，每平方米就漲了幾十元，問到售樓小姐，她們的回答也很一致：“我們調(diào)價了。”樓盤價格經(jīng)常在變化，開發(fā)商的隨意調(diào)整，人為制造緊張空氣，哄抬房價，也給老百姓購房制造了緊張氛圍。

　　對癥下藥：樓盤調(diào)價先申報 新價公示前必須按原價銷售

　　“樓盤調(diào)價要先申報！”《暫行規(guī)定》中對開發(fā)商隨意提價售房的行為進(jìn)行了制約，以防止其哄抬房價，擾亂市場秩序。《暫行規(guī)定》明確要求，開發(fā)企業(yè)不僅要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售方案中明確的銷售價格，同時還要保證在售樓現(xiàn)場公示的房屋價格要與商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)價格一致。而如果開發(fā)企業(yè)確需要調(diào)整售房價格的，必須按程序重新進(jìn)行申報。“以前都是開發(fā)商自己隨意調(diào)價，雖然價格是由開發(fā)商自己確定，但是作為預(yù)售許可的銷售價格必備條件有了變動，須重新走程序，此舉措，在一定程度上能夠打擊開發(fā)商的隨意提價，哄抬房價。”同時，《暫行規(guī)定》中還明確，在開發(fā)商價格調(diào)整期間，其項目的可售房源仍按原價格銷售，購房人要求購買的，開發(fā)企業(yè)不得拒售。

　　值得注意的是，樓盤的價格調(diào)整“口說無憑”，開發(fā)企業(yè)必須按照新調(diào)整的價格對商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)和銷售現(xiàn)場“可售房源信息公示欄”的內(nèi)容進(jìn)行變更。同時，對多次調(diào)整價格的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將每次調(diào)整的每套商品房價格列入銷售現(xiàn)場信息披露“信息查訪處”內(nèi)容，方便購房人查詢。