預售方案不嚴格執行，以“自留房屋”形式囤積房源，同套房源價格天天都在變，買賣雙方信息不對稱，一套房源長期處于“訂購”狀態，開發商拒售“可售”房源……這些在我們日常購房中曾經遇到的情況，今后將得到有效規避。為了穩定成都房地產市場，規范商品房銷售行為，加強市場監管，打擊銷售違規行為，提高商品房銷售透明度，引導社會監督，日前，我市正式出臺了《成都市商品房預售方案管理暫行規定》、《成都市商品房預售網上簽約暫行規定》，“劍指”房地產銷售市場的六大“癥結”，對癥下藥地對房地產開發企業的銷售行為進行規范，房管部門也將通過曝光、記入信用檔案、關閉網簽系統暫停銷售等“處罰措施”，對開發企業的違規行為進行打擊。而為了規范我市房地產市場秩序，我市還將建立“透明售房網”，讓購房者和開發商的信息對等；同時搭建“投訴平臺”，對于購房者的投訴，開發商必須5日內予以回復，否則其銷售行為將被“緊急叫停”。

　　據悉，兩個文件將從2010年2月1日起正式實施。

　　《成都市商品房預售方案管理暫行規定》解讀 　

　　癥結1：不嚴格執行預售方案

　　現實寫照：商品房預售方案是商品房預售許可的要件之一，但由于沒有具體的規定，對商品房預售方案的監管著力不大。因此，往往在具體的執行過程中，開發商不是對預售方案擬定的“草草了之”，就是執行方案“前后不一”。此外，對于項目的開盤時間，以前都是要求開發商拿到預售許可證后10個工作日內開盤，但往往也給一些開發商提供了“延遲開盤”的借口。

　　對癥下藥：預售方案經審核 開發企業要現場公示

　　“商品房預售，其預售方案須經審核，方案應予以公示，開發企業應嚴格按照方案執行。” 此次出臺的《暫行規定》明確，開發企業申請商品房預售許可時，應將商品房預售方案提交房產管理部門審核，而開發企業提交的預售方案，必須按照《暫行規定》要求明確項目基本情況、建設情況、房源、價格等在內的9大方面內容，而對于開盤時間，也是要求開發企業必須在預售方案中明確標示。

　　為了確保開發企業對預售方案的執行，《暫行規定》還明確，審核后的商品房預售方案列入銷售現場信息披露“文件(文本)公示欄(臺)”，內容進行現場公示，同時其主要內容在網簽系統也要進行公示。“在預售方案中，每個項目的具體情況都將細化到每一套房源的單元、房號，面積、價格等，而通過現場公示，能讓老百姓在購房前全面了解項目的情況明白購房，同時對打擊捂盤銷售有著重要的作用。”相關負責人解釋說道。

　　《暫行規定》還規定，對于已審核的商品房預售方案一般不得變更，確需變更的，應重新申報。相關負責人告訴記者，在此基礎上，房管部門也將加大監管力度，對開發企業備案和銷售現場公示的銷售方案是否一致，執行是否到位將進行嚴格檢查。

　　癥結2：以“自留房屋”的形式囤積房源

　　現實寫照：有過購房經歷的老百姓，對于一些開發企業通過“自留房屋”的方式變相囤積房源的情形，也許并不陌生。往往在售樓現場，看中一套房源想下手，售樓小姐總是會說：“這個是自留房源，不賣的。”而開發商用這樣的手段捂盤，達到囤積房源的目的。

　　對癥下藥：自留房源需明確 初始登記前不得上市交易

　　對于這種“不規范”行為，也成為了《暫行規定》中重拳打擊的行為。相關負責人告訴記者，當前商品房銷售中，一些開發企業為了捂盤，對于購房者看中的房源，就以“自留房源”為借口，而這樣的行為嚴重擾亂了正常的房地產市場銷售秩序。為此，在此次出臺的《暫行規定》中明確，開發企業應當在商品房預售方案內列明自留房屋的情況，并符合“少量、合理”原則。對于商品房預售方案確定的保留自有房產，原則上在辦理房屋所有權初始登記前不得銷售。簡單來說，就是對于開發企業的自留房屋在沒有拿到大產權以前，不能上市交易。

　　而針對當前商品房銷售中“少量多次”申請預售、“捂盤惜售”有所抬頭的情況 ，《暫行規定》明確，開發企業應結合實際，合理確定申請商品房預售許可的規模，商品住宅項目一般不得分層、分單元和以套為單位申辦預售許可。對已經辦理預售許可的房源，開發企業須一次性將全部房源按預售方案申報價格公開對外銷售，不得分批、分次銷售。

　　癥結3：同套房源價格天天都在變

　　現實寫照：在購房時，我們往往也會經歷這樣的情況：今天去看的房子是一個價格，過了兩天去看，同樣的房子，每平方米就漲了幾十元，問到售樓小姐，她們的回答也很一致：“我們調價了。”樓盤價格經常在變化，開發商的隨意調整，人為制造緊張空氣，哄抬房價，也給老百姓購房制造了緊張氛圍。

　　對癥下藥：樓盤調價先申報 新價公示前必須按原價銷售

　　“樓盤調價要先申報！”《暫行規定》中對開發商隨意提價售房的行為進行了制約，以防止其哄抬房價，擾亂市場秩序。《暫行規定》明確要求，開發企業不僅要嚴格執行預售方案中明確的銷售價格，同時還要保證在售樓現場公示的房屋價格要與商品房網上簽約系統價格一致。而如果開發企業確需要調整售房價格的，必須按程序重新進行申報。“以前都是開發商自己隨意調價，雖然價格是由開發商自己確定，但是作為預售許可的銷售價格必備條件有了變動，須重新走程序，此舉措，在一定程度上能夠打擊開發商的隨意提價，哄抬房價。”同時，《暫行規定》中還明確，在開發商價格調整期間，其項目的可售房源仍按原價格銷售，購房人要求購買的，開發企業不得拒售。

　　值得注意的是，樓盤的價格調整“口說無憑”，開發企業必須按照新調整的價格對商品房網上簽約系統和銷售現場“可售房源信息公示欄”的內容進行變更。同時，對多次調整價格的，開發企業應將每次調整的每套商品房價格列入銷售現場信息披露“信息查訪處”內容，方便購房人查詢。