低迷、徘徊、反彈、瘋狂……上半年，全國房地產市場迅速完成了V型反轉。而作為拉動行業景氣度復蘇的強力引擎，“國字號”房地產企業在最新一輪“圈地運動”中充當了“急先鋒”。從中央軍到地方城建集團，無一例外成為近期各大城市十余個“地王”的創造者。

　　據中國證券報記者的不完全統計，五月以來短短兩個月內，北京、重慶、杭州、廣州等重點城市相繼刷新歷史紀錄的單價和總價“地王”已達到13塊。國字號房企“一擲千金”，所涉土地款合計已超過265億元。

　　與此同時，中國經濟的上半年數據陸續出爐。上半年7.37萬億元的新增貸款讓國字號企業“手握重金”；上半年新增貸款中，流入房地產領域的信貸資金超過8000億元。

　　顯然，天量信貸及低成本融資，與地王頻現、泡沫漸起有著剪不斷的聯系。一位經濟學者指出，在實體經濟復蘇的基礎尚不牢固以及制造業面臨產能過剩的情況下，其他行業的投資回報依然不確定；由此，房地產成為資本追逐的“寵兒”。但值得注意的是，國企高價圈地會“擠出”民間投資，遏制住房消費。而貨幣黏性吹起的局部資產泡沫，將推動相關投資快速增長，這可能導致經濟結構的進一步失衡。

　　國進民退

　　SOHO中國董事長潘石屹坦言，2007年那一輪地產熱，活躍在土地市場上的富力、合生創展等公司全是民營背景，但今年上半年活躍的全是國企背景的公司。潘石屹曾覬覦北京新“地王”廣渠路15號地塊多時，但最終惜敗于中化集團旗下的方興投資。

　　無獨有偶，具有央企和地方國企背景的房地產公司近期頻頻亮相土地市場，并造就了一批“地王”。其中既有傳統主營地產的企業，如保利、綠地、金融街，以及各地城建集團，也包括一些主營業務并非地產的央企，如中國電子等。

　　據中國證券報記者統計，五月初至7月18日，北京、上海、重慶、廣州、杭州等重點城市相繼上演國企搶地熱潮。中字號與國字號企業在兩個月內，陸續競得近20幅熱門地塊，涉及土地款超過265億元，其中，刷新單價和總價的地塊達到13幅。

　　中國不動產研究中心的一份報告指出，央企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其它各種有助于降低成本的方面有著其他企業無法比擬的優勢。奪得廣渠路15號地塊的中化方興就曾在今年4月中旬獲得中國銀行北京分行200億元的授信額度。因此，央企資金流向土地市場對地價具有推高作用。

　　今年上半年，如果以5月15日保利在密云拿地為界，可以發現，央企和地方國企介入后，地價呈現爆發式上漲。以北京為例，5·15之前，土地溢價成交僅占17%，整體溢價率不到5%；而5·15之后，土地溢價成交達到52%，整體溢價率高達70%。

　　中國指數研究院最新調查顯示， 6月全國60個重點城市共成交土地713宗，環比增加5%，同比增加73%，成交土地面積2686萬平方米，環比增加29%，同比增加117%。其中總價“地王”8次被刷新，單價“地王”6次被刷新。

　　6月全國60個城市住宅用地成交樓面地價環比上漲51%。其中，上海住宅用地平均溢價水平為119%，成交的5宗地塊，溢價水平全部超過100%。6月，北京共成交18宗住宅用地，其中溢價超過50%的地塊10宗，溢價超過100%的地塊6宗，住宅用地成交地塊平均溢價水平為78%，創下2008年6月以來的最高峰。

　　廉價融資

　　在央企不惜重金拿地的背后，有雄厚的資金在“撐腰”。這部分資金除了企業多年打拼積攢下來的家底，更多的則是當前流動性充裕、信貸規模擴張的產物。

　　根據央行最新公布的數據，上半年人民幣各項貸款新增7.37萬億元；其中，中長期貸款新增額約為31771億元。由于二季度貨幣政策延續了一季度的寬松基調，按照一季度的比例估算，上半年我國用于房地產業和制造業的中長期貸款將分別達3360億元和2370億元。而制造業信貸資金也可能流入地產市場。

　　而統計局公布的數據顯示，上半年房地產開發企業資金來源中，國內貸款為5381億元，同比增長32.6%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。由此，上半年進入房地產的信貸資金超過8000億元。

　　銀行業人士透露，上述數字還不包括票據融資。而央企通過票據融資的成本大大低于其他民營企業貸款融資成本，這或許成為央企投資地產“出手闊綽”的主要原因。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇教授表示，票據融資屬于信用型金融工具，而央企通常規模大信用度高，因此很容易獲得票據融資。一季度票據融資平均利率在1.8%左右，遠低于同期貸款利率，可以節省最多三分之二的融資成本。

　　央行數據顯示，2009年以來，票據業務快速增長，增速遠遠快于一般貸款增長。一季度新增票據貼現1.5萬億元，占新增貸款量的32.3%。年初票據貼現利率隨貨幣市場利率大幅走低，3月份貼現加權平均利率為1.88%，同期一般貸款加權平均利率為5.70%。

　　而中國農業銀行信貸員告訴中國證券報記者，除了票據融資外，央企通過在銀行間債券市場發行中期票據也可以輕松融得十幾甚至幾十億資金。中票的發行利率雖然有所上升，但仍低于同期貸款利率。對于央企來說，發行中期票據和向企業集團配股是較多采用的融資方法，這兩種方式的融資成本均比通過貸款融資低。

　　堆積泡沫

　　具有信貸優勢的國企紛紛涉足房地產，折射出我國整體產能過剩的困境。而眾多企業扎堆房地產業，無疑將吹起泡沫。

　　知情人士介紹，20世紀90年代后期，房地產是高利潤產業，因此許多央企大量投資房地產行業以謀求高額回報。2004年國資委曾發文，決定由中建總公司、招商局集團、中房集團、保利集團、華僑城集團5家企業整合央企的房地產資源。而到了2008年地產行業整體低迷時，各大央企紛紛選擇剝離房地產輔業。

　　不過，當地產業迅速反轉并成為國民經濟復蘇主力時，信貸支持下的國企再次把投資的目光轉向了房地產業。尤其在制造業等行業產能過剩、走勢不明的情況下，房地產成為抵御通脹、鎖定利潤的“避風港”。

　　國家統計局數據顯示，我國目前工業品總體上處于供過于求的局面，從而抑制PPI的快速回升。盡管今年以來充裕的流動性推動一些基礎性產品價格有所反彈，但與去年高位比仍然較低，工業消費品價格總體上仍處于下跌通道中。

　　而房地產業則一片繁榮。1-6月全國商品房銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%。商品房銷售額15800億元，同比增長53.0%。

　　資本的逐利本性正促使大量資金流入房地產業，郭田勇教授認為，除了維護金融環境的公平性之外，國企資產安全本身也十分重要。前幾年大國企在投資金融衍生品上出現巨額虧損的教訓還歷歷在目；一旦房地產市場發生變化，可能成為其“第二個滑鐵盧”。(林喆 于萍)