淡出公眾視線已久的王海受張家港市中心王府名邸小區40多位業主委托，向開發商追討地下車位“使用費”。該小區的地下停車位，每個面積約15平方米，“使用費”高達20萬元左右。王海以公民代表身份代表其中的兩位業主向張家港市人民法院提起訴訟，日前，法院正式受理了訴狀。

　　法律界人士表示，事實上，圍繞著地下車庫權屬問題，在全國范圍內，業主和開發商之間已經進行了多次較量，但由于相關法律的缺失，業主維權成功的案例罕見。

　　據了解，王府名邸位于張家港市中心沙洲路步行街。業主代表劉先生說，小區內沒有地面停車位，業主們的汽車必須停在2號樓和7號樓的地下車庫里。“在交房之前，開發商就通知我們購買地下車位，說先交錢的可以先選”。

　　據統計，目前王府名邸至少有40多位業主從開發商手中買下了停車位，停車位的面積平均為15平方米左右，售價普遍在20萬元上下。記者看到了開發商張家港新城置業有限公司開給一位業主的收據，收據摘要欄中寫著業主的房號和“地下車位”的字樣，以及車位的編號。對王府名邸的業主而言，樓下的地下車庫到底是誰的？開發商憑什么高價出售停車位？40多位購買或長期租賃停車位的業主希望討個說法。

　　日前，王海代理其中兩名業主起訴新城置業，要求對方退還購買停車位的全部款項。“整個王府名邸只有這么一個停車的地方，”王海表示，那么，根據《江蘇省城市規劃管理技術規范》，這個地下車庫就是配建車庫，屬于小區公共配套建筑，歸全體業主共有，開發商無權出售。

　　其次，王海經調查發現，王府名邸的地下車庫全部屬于人防工程，而國家相關法律規定，人防工程屬國家所有，不得出售。

　　據張家港市人防辦負責人介紹，王府名邸的地下人防車庫系開發商全額投資，《蘇州市人民防空工程管理辦法》規定，人防工程“誰投資，誰使用，誰受益”，開發商向業主轉讓人防車庫使用權的做法并無不當。

　　據記者了解，關于人防車庫的爭議，在國內并非首次發生，其權屬問題界定起來相當復雜，以至于人防工程的主管部門都感到棘手。“目前可以明確的是，開發商具有必須建造防空地下室的義務，”蘇州市人防有關負責人在接受當地媒體采訪時表示，目前江蘇省規定，開發商須按照整個建筑面積的2%-5%修建防空地下室。

　　那么開發商對于防空地下室又有哪些權利呢？據介紹，江蘇省的規定是：按法定比例修建的防空地下室，其權利肯定不在開發商手中，不得出售；蘇州市規定，按法定比例修建的防空地下室，屬國家所有，法定比例之外的部分，得看建造成本由誰支付。

　　“目前，防空地下室與車庫合二為一的做法非常普遍，這兩者攪在一起，情況就變得更為復雜。法定比例面積之內的部分很簡單——歸國家所有，而法定比例之外的部分，其物權到底歸誰所有，目前誰也說不清。”有關人士稱，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。此外，我國現行的土地法律法規中，只對地表土地使用權作出了規定，而地下空間的土地使用權問題沒有明確說法。

　　由于法律的缺位，開發商的“潛規則”就上升到了主導地位。于是，很多開發商就和購房者“約定”——地下車庫只賣不租，尤其是在房市紅火、開發商處于強勢地位的時候。

　　對于王府名邸業主起訴開發商的案件，接受記者采訪的業內人士直言：業主勝訴的可能性不大。“除非業主能夠證明，地下車庫的建筑成本已經攤入房價，或者開發商賣掉的車位就是國家所有的人防設施。” (記者 張立棟 張家港)