風云變色，寒意來襲。口水泛濫、眾生期待的房價下調，可能真要實現了。

　　繼周末國務院連出重拳調控樓市后，昨天，地產股創近一年來新低，整體下跌超過8%，拖累滬指失守3000點并跌破年線。信達證券資深證券分析師鄭云鷹認為，這是資本市場先于房地產市場，對政策調控作出的反應，并可能成為樓市下調的風向標。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴本報，據合富輝煌測算，此輪樓市調控將導致成交量顯著下降，從而給開發商帶來資金壓力，迫其下調房價。預計今年十一前，廣州房價將下調10%，十區均價跌至9000元/平米以上。

　　地產股跌至一年來最低

　　昨天，滬指一路狂瀉，失守3000點并跌破年線。跌150 .00點，跌幅4.79%，創8個月來單日最大跌幅。受國務院連出重拳調控樓市影響，地產股是砸盤第一主力，在各大主要板塊中跌幅第一，整體下跌超過8%，共有25只個股跌停。龍頭萬科下跌超過8%，盤中最低跌到8.26元，創近一年以來新低；中糧、保利、招商、泛海、金融街等地產龍頭股價全部創下近一年以來的新低。這一情景，與一年來瘋漲不斷的房價形成鮮明的對比。

　　信達證券資深證券分析師鄭云鷹告訴本報，此次股市大跌有三大原因，其中地產股暴跌首當其沖。鄭云鷹分析，周末出臺的地產調控政策，直接導致地產股暴跌。而地產股占大盤權重大，且拉動多個行業，如鋼鐵、建材以及銀行，因而引起其它板塊紛紛下跌。其次，股指期貨推出后，藍籌股并未如投資者期待的那樣放漲，市場失望情緒蔓延，發泄拋盤。此外，高盛被訴事件導致歐美股市大跌，A股此時又較弱，自然受到波及。

　　地產股暴跌，在鄭云鷹看來，是資本市場先于房地產市場，提前對政策調控作出的反應，并可能成為樓市下調的風向標。就地產股來說，鄭云鷹預計中長期、至少到今年三四季度前，都將走弱。這是因為引發此次暴跌的樓市調控頗為嚴厲，表示政策風向發生變化，轉為收緊，并料將持續。

　　調控重拳密集沉重

　　此次樓市調控，醞釀已久，出手密集沉重。

　　去年下半年開始，市場就不斷傳言樓市將推出新的調控政策，卻似乎只是捕風捉影或小打小鬧。與此同時，各地房價不斷瘋漲，地王頻現，并在今年兩會期間創下高潮。終于，上周，國務院出手。14日，宣布提高二套房貸首付比例至最低五成，房貸利率不低于基準利率1.1倍。17日，國務院再發通知要求，商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區，銀行可暫停發放購三套及以上住房貸款，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。與此同時，還表示，“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。”正在加緊研究制定中。

　　國務院之所以出手調控，在鄭云鷹看來，是時機已到，不得不調。他分析，2009年樓市的上漲是非理性、打激素式的“虛”繁榮，主要得益于政府“保增長”的政策刺激，其需求主要是投資投機性“虛”需求，而沒有實體經濟做支撐。如今，“保增長”已無大礙，我國經濟結構轉型刻不容緩；同時樓市虛假繁榮所帶來的資產泡沫風險等問題卻越來越嚴重。在此情形下，政府于是出重拳調控樓市，樓市下調不可避免。而且，隨著經濟轉型繼續，樓市調控還會繼續。

　　盡管如此，鄭云鷹認為，此次樓市調控跟之前一樣，仍然是應急式調控，根本的土地財政問題依然存在。因此，調控過程中，會有變數和反復。他分析，開發商與政府是一種互相利用、互相博弈的關系。現在不用保增長，怕泡沫過大，政府對開發商的態度是“只要你敢漲，我就敢調。”但一旦樓市真的下滑，政府又會出手相救，從而陷入反復調控的怪圈。

　　而此次調控政策出臺后，預計政府將觀察一段時期，如果效果不明顯，不排除會有后續。鄭云鷹表示，作為最厲害的殺手锏，物業稅還沒啟動。而合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，從國務院加緊制定“引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策”的不表態來看，接下來還會加征營業稅等。

　　國慶前廣州房價或下跌10%

　　調控之下，房價很可能松動。在鄭云鷹看來，目前的房價已經達到峰值，上漲空間越來越小。而在政策刺激以及資金收縮下，房價下跌的可能性很大。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴本報，此次樓市調控是繼2007年二套房貸政策以來最嚴厲的一次。不過最受傷的是改善性需求，其次才是投資投機性需求。由此帶來的影響是，房價短期內不會松動，但在今年國慶黃金周前會下跌10%，即廣州十區房價均價會由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　黎文江分析，根據合富輝煌的統計，在改善性購房中，30%為一次性付款，70%是貸款供樓。而在投資投機性購房中，50%以上是一次性付款。此次樓市新政要求二套房貸首付五成、貸款利率為基準利率1.1倍，這對貸款供樓的購房者來說壓力陡增。但對資金充裕的投機者來說，只是有抑制作用，影響并不至于傷筋動骨。

　　而且，黎文江認為，開發商還會靈活應對，比如五成首付中，只要求購房者一次性付四成，剩下一成可分期付款。并且，從目前利率來看，五年以上貸款基準利率為5.9%，則房貸利率上調1.1倍后為6 .5%，跟2007年9月二套房貸利率7.83%相比，仍處低位。相對于通脹而言，投資房產仍具吸引力。由此，黎文江認為，短期內投資性購房需求不會顯著減少，相反仍有買漲不買跌的心理。而開發商暫時不差錢，預計在五一之前，不會輕易降價。

　　但是，由于改善性購房需求受挫，以及市場觀望氣氛，黎文江預計，樓市新政必定會導致樓市成交量顯著下降，從而給開發商帶來資金壓力，迫其下調房價。黎文江告訴本報，根據合富輝煌測算，預計今年十一前，這一情形就會出現，下調幅度約為10%，廣州十區的均價會由目前的10800元/平米下跌至9000元/平米以上。

　　據合富輝煌測算，這一10%的下調幅度，剛好彌補房貸利率上調所帶來的購房成本上升。黎文江認為，開發商希望以此吸引改善性購房者再度入市，使成交量逐步恢復。而一旦成交量恢復得差不多，房價就有可能再次上調。（辛靈）

　　房地產調控政策仍未出盡?

　　4月11日上午

　　銀監會主席稱，北京部分銀行已自行審慎執行二套房首付60%，下午，銀監會緊急澄清，二套房首付仍為四成

　　4月12日

　　中農工建交五大銀行稱，已收緊二套房利率優惠政策

　　4月14日

　　溫家寶主持國務院會議，稱將實行嚴格的差別化住房信貸政策

　　4月15日

　　第二套房首付不得低于50%

　　4月17日

　　《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》發布，稱上漲過快地區，可暫停發放第三套住房貸款