購房投資兩不誤

　　80后單親家庭女孩理出“財富夢”

　　⊙互動策劃/整理 涂艷

　　本期參與理財師：上海浦東發展銀行金融理財師 AFP 顏杰

　　客戶情況簡介

　　蔡女士，今年55歲，2010年剛剛從單位退休。由于是離異家庭，蔡女士目前一人居住在江蘇老家，擁有一套房產價值120萬元，另外存款50萬元。蔡女士每月領取養老金1500元左右，生活較拮據。

　　女兒小劉，今年25歲，在上海一家國企工作三年，年薪在13萬元左右。由于每日工作清閑，加上對投資理財異常感興趣，小劉非常想實現自己的“財富夢”。目前，小劉手中有工作積蓄15萬元，加上父親已經 “贊助”的購房首付30萬元，小劉希望能在3年內實現至少50%的高收益。平日消費并不多，除去每月1000元房租外，每月其他支出2000元左右。另外，蔡女士和女兒均有社保，但是均無商業保險。

　　理財目標

　　1、 現在小劉最大的焦慮是，如果3年內不準備買房，自己租房生活將花費租金總計在4-5萬元左右，如何通過自己的投資理財，讓目前的45萬元迅速“生財”，以抵御房價在3年內的上漲預期？

　　2、 打算在女兒成家之后賣掉老家的房產，希望老年生活有保障，且不加重女兒的負擔。

　　家庭財務分析

　　蔡女士家庭中每年有退休收入18000元，能夠基本滿足自用需求。而女兒年收入有13萬，每月日常支出3000元僅占到每月收入的27.7%，儲蓄率還是較高的，這意味著有更多的節余可以作投資理財。

　　考慮到這種情況，理財師建議：即使將來購房，每月支付房貸的同時也滿足小劉投資理財的愿望，也是有這個保障和能力的。目前最大的問題是，如果3年內不考慮買房，則希望自己的投資收益要高達50%以上以抵御房價在未來3年的上漲預期，如果這一問題得到解決，其他問題也能迎刃而解。

　　理財建議與分析

　　我們將蔡女士及女兒小劉的三大目標列表如下，并劃分為4個理財子計劃：

　　1、 購房計劃

　　目前女兒小劉也在焦慮猶豫中，如果3年內不買房，希望購房款能在3年內實現至少50%的高收益，以抵御房價在3年內的上漲預期。而小劉希望通過對購房款的打理來實現3年50%的高收益的目標，則需要投資于股市等高風險市場，而歷史經驗表明該類投資的目標事實上并不一定能保證達到，尤其是投資于具有相當的復雜性和不確定性的資本市場。

　　雖然目前房地產市場面臨一定的調控壓力，但根據發達國家的歷史經驗，一個國家的城市化率達到60%以上的時候，房地產才出現真正大的調整。拿購房款先去做投資3年后再購房，也面臨著較大的機會成本。重要的是小劉的購房屬于自住行為，如果小劉考慮現在就購房，那么購房后可省去每月1000元的房租，甚至可能的話可以將一個人居住的母親接到上海同住，既可彼此照顧又可節省開銷。故推薦小劉考慮清楚，先實施購房這個更有可行性和現實意義的方案。

　　鑒于小劉每月有固定的、較高的儲蓄率，可以利用銀行貸款來完成購買目標。一方面可以利用銀行貸款減輕一次性籌集大筆資金的壓力，另一方面，通過月供的形式也可以達到儲蓄的作用，未來通貨膨脹也可以減輕房貸的實際支付壓力。如果購買一套價值為100萬元的小戶型，小劉可以利用到父親已經 “贊助”的購房首付30萬元，及自己的儲蓄15萬，所以目前只需要貸款55萬，按目前的利率、30年還款期限來算，每月只需還2676元左右。

　　2、 養老計劃

　　蔡女士面臨的一個最大問題是養老問題，雖然有1500元退休金剛好過生活，但擁有一套價值120萬的房產和50萬存款，這是蔡女士養老的最大資源和本錢。但因為這部分資產因為要用以養老，應該力求穩健，所以蔡女士可以將其50萬存款投資到一些債券類和銀行固定收益類產品上，以實現保本穩定且增值。

　　這部分資產若以平均4%-5%的年化收益率計算，每年將有2-3萬的收益，可以極大地補充蔡女士的養老資金。而蔡女士打算在女兒成家后賣掉老家的房產，同時又希望老年生活有保障，且不加重女兒的負擔。如果房產出售后，蔡女士有可能到上海與女兒共同生活，可以在生活上有保障和照顧，資金上也有極大地改善和更多的寬裕，生息資產將達到170萬，每年也至少可以得到固定收益類投資收益7萬多元。

　　3、 保險保障計劃

　　蔡女士和女兒小劉均有社保，但沒有商業保險。小劉作為家庭的經濟支柱，且要承擔養老和支付貸款的責任，所以要加強保險保障。保險可以讓風險來臨發生的損失盡可能地減少，可以讓家庭的生活不受到大的影響，能增加抵御風險的能力。

　　建議小劉著重配置意外險和健康險，年繳保費以年收入的5-10%為限，理賠額度應首先覆蓋房貸，保險金理賠能夠償還所有現存的借貸(是買保險時計算保額的基本依據)。而蔡女士到了這個年齡要么投保受到限制要么保費和保額上不合算，可以從輕配置。根據她們的實際情況，我們設計了一個方案。

　　4、 投資理財計劃

　　投資理財是小劉的興趣所在，也希望實現通過短期的投資實現財富夢想。前面已經提及，要達到50%的投資收益較為不現實，故建議在完成購房計劃的同時，兼顧小劉的投資之路。

　　小劉在每月歸還房貸、日常開支、保費后還可結余5660元，可以考慮每月投資3000元的基金定投。通過基金定投，投資者既可減少市場波動帶來的風險，又可實現資本市場長期投資的效應。

　　另外，建議蔡女士和小劉家庭預留3-6個月開支的緊急備用金，以備不時之需，約有1、2萬即可，小劉可以從已有的結余中預留一部分資金來滿足這方面的需求。結余資金應當充分利用投資理財來實現資金利用效應的最大化。接下來，理財師也根據小劉的風險偏好屬性為其制定了投資理財計劃。

　　因為蔡女士每月的收支比較單一和均衡，且面臨將來可能出售房產，我們單以小劉的收支情況作了收支情況表。

　　從規劃之后的可以看出， 小劉每年收支可以做到略有盈余，現金流充沛，而且家庭所訂立的買房、養老、保險保障、投資理財的目標也都能有條不紊地進行。