廣州商鋪投資者是個(gè)很小的圈子，他們依靠敏銳的洞察力、快捷而獨(dú)家的信息和巨額的資金贏取高額利潤。他們走在大街上，與一般人毫無異樣，不同的是這些“隱形富豪”靠實(shí)業(yè)贏取了第一桶金，再利用地產(chǎn)投資像滾雪球般把身家越滾越大。在一個(gè)偶然的機(jī)會，記者認(rèn)識了其中一位投資者程小姐。她謙稱是商鋪投資圈子里的“小角色”，不過她買鋪、寫字樓或住宅，就像普通人買部電視機(jī)般稀松平常。她的故事或許可以讓我們一窺地產(chǎn)投資者的神秘面目。

　　程小姐從事文化傳播工作，早年因病提早退休。她經(jīng)常有事沒事到超市和商鋪閑逛，無意中培養(yǎng)出一個(gè)嗜好——買鋪。由于她的家族從事服裝批發(fā)，熟悉廣州各大服裝批發(fā)市場。但程小姐“下海”買的第一個(gè)買鋪并不成功——人民南路新中國大廈，該商場因爛尾而遲交鋪，至今沒有辦下房產(chǎn)證。雖然該服裝批發(fā)商場現(xiàn)在很旺，當(dāng)時(shí)她瞅著鋪位爛尾還是挺傷神的。程小姐從這個(gè)“教訓(xùn)”吸取了一個(gè)有用的經(jīng)驗(yàn)——買鋪不一定非要產(chǎn)權(quán)鋪不可，沒有產(chǎn)權(quán)的10年、20年鋪位經(jīng)營權(quán)也是致富之道。她和丈夫通過服裝批發(fā)圈子的朋友不斷“收風(fēng)”，了解各大服裝批發(fā)市場的信息，在站西路投資了多個(gè)商鋪。

　　程小姐告訴記者，投資批發(fā)鋪位屬于高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的投資，她通過圈內(nèi)人士中了解到商場投資人的背景，在鋪位未面世的一兩年前就全額支付十年或二十年的租金，“有時(shí)候投資幾百萬元下去，連一張單據(jù)都沒有拿到”。程小姐慶幸遇到的大部分都是講信用的人，商場主事人愿意花精力搞旺場，因此大家也愿意跟著這些人齊齊揾錢。

　　憑著多年經(jīng)商積累的行業(yè)觸覺和人脈關(guān)系，程小姐一家在服裝鋪位投資上得心應(yīng)手。她表示，成熟的批發(fā)鋪位租金回報(bào)驚人。以站西路白馬大廈為例，1991年、1992年這個(gè)場的鋪位6萬元一個(gè)都沒人買，如今白馬大廈鋪位轉(zhuǎn)手價(jià)兩三百萬元。她在站西路的幾個(gè)鋪位，面積3.5平方米，月租金達(dá)3萬元。以十年經(jīng)營權(quán)的鋪位來說，幾年就可回本，余下時(shí)間賺取的就是純利。盡管地產(chǎn)投資回報(bào)可觀，程小姐一家還是沒有放棄經(jīng)營服裝批發(fā)。她說出其中兩個(gè)原因：一是做服裝批發(fā)才可以一直維持與行業(yè)人士的關(guān)系，人脈關(guān)系可為以后的鋪位投資帶來關(guān)鍵信息；二是商場不允許鋪位出現(xiàn)空租，若租約到期又找不到新租客，可以從自己經(jīng)營的鋪位調(diào)派人手過來，半天也不會耽誤。

　　程小姐平時(shí)也投資寫字樓和住宅。她認(rèn)為，寫字樓和住宅投資“穩(wěn)陣”，有產(chǎn)權(quán)證，可使資產(chǎn)保值；高風(fēng)險(xiǎn)的鋪位投資，可使資產(chǎn)增值。她說，即便寫字樓、住宅投資回報(bào)不如批發(fā)鋪那么高，她也很會精明計(jì)算，買到的都是筍價(jià)貨，投資回報(bào)率比市場平均水平高。之前在人民中路美國銀行中心接了一個(gè)香港投資者急售的寫字樓單位，80平方米，7000多元/m2，買入價(jià)比市場價(jià)折讓兩三成，而目前租金約75~83元/m2/月，投資回報(bào)率達(dá)13.7厘，可謂是她近期得意之作。她曾經(jīng)有機(jī)會在拍賣場以1700萬元拍下光塔路附近整層寫字樓，后來她詳細(xì)調(diào)查周邊商圈和寫字樓經(jīng)營情況后就放棄了，因?yàn)椤坝袝r(shí)候一個(gè)場旺就旺，不旺就永遠(yuǎn)不旺”。投資寫字樓還要考慮一個(gè)空租成本的問題，寫字樓管理費(fèi)非常貴，以美國銀行中心為例，管理費(fèi)為29元/m2/月，一旦租客搬出，每月管理費(fèi)就要付2400多元。

　　程小姐認(rèn)為，市場上充滿著投資機(jī)會，不一定要匆忙做決定，但一旦看準(zhǔn)，她出手非常果斷。她買東浚荔景苑的故事成為一個(gè)佳話。2007年年初，她和丈夫到中山八路國美電器買液晶電視，她丈夫看著看著就發(fā)現(xiàn)她人不見了，原來她發(fā)現(xiàn)旁邊在賣樓，于是就跟上去看樓。本來是要買液晶電視，結(jié)果以92萬元買了一個(gè)95平方米的房子。后來他們把房間重新間隔成兩套房子出租，每月收租5000元，投資回報(bào)率為6.5厘，比4厘的住宅平均投資回報(bào)率要高不少。(記者李鳳荷)

　　程小姐投資貼士：

　　一、不熟不做。程小姐投資的批發(fā)鋪位基本上全無產(chǎn)權(quán)，只是有一紙10年或20年的承租合同。她認(rèn)為，做批發(fā)市場的“二房東”也要熟悉有關(guān)批發(fā)行業(yè)的市場發(fā)展，最好本身是從事行業(yè)經(jīng)營再投資相關(guān)行業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，既便利又相對安全。

　　二、勤于思，敏于行。程小姐認(rèn)為，地產(chǎn)投資很多時(shí)候靠的是直覺和眼光，這也有賴于平時(shí)的觀察積累，而且若是看準(zhǔn)了的話，她必然敢于出手，不會猶豫不決。

　　三、住宅投資慎選區(qū)域與租客。程小姐曾經(jīng)投資白云區(qū)棠溪一個(gè)住宅單位，因地點(diǎn)離市區(qū)較遠(yuǎn)，單位居然被他人擅自占據(jù)轉(zhuǎn)租。她發(fā)現(xiàn)后立刻把單位賣掉了事。她說，地點(diǎn)偏僻的住宅難以及時(shí)管理，另外為了減少租賃糾紛和麻煩，她往往寧愿下調(diào)租金來吸引優(yōu)質(zhì)租客。

　　四、創(chuàng)業(yè)難，守業(yè)更難。程小姐的這個(gè)貼士來自一位前生意拍檔的遭遇。他的拍檔曾投資白馬大廈鋪位凈賺過百萬元，后來也曾用近兩千萬元購入上下九一個(gè)旺鋪，每月收租近10萬元。不料他因賭博陋習(xí)，賣光全部財(cái)產(chǎn)來償還賭債，身家歸零，生活潦倒。