低迷，許多人把當(dāng)下形容為“失望之冬”。在這樣一個(gè)投資市場(chǎng)中，誰(shuí)都羨慕那些善于在逆境中獲得超額回報(bào)的“勇士”。本期特介紹四位來(lái)自民間的“揀房大師”，他們年齡不同，工作不同，卻都曾經(jīng)在房地產(chǎn)低迷時(shí)期逆勢(shì)而上，敏銳地捕捉機(jī)會(huì)，最終成為大贏家。他們究竟是怎樣一個(gè)群體？又有什么樣的投資訣竅？

　　有了項(xiàng)目再找店面

　　與其他三位以住宅為主的投資客不同， “鍋比碗大”連鎖店的老板鄭明笑言自己只投資商鋪。如今， “鍋比碗大”已開(kāi)了7家，每家商鋪的選址、經(jīng)營(yíng)等都是一個(gè)故事。

　　1987年，年輕的鄭明只身到日本留學(xué)，在那里，他不僅增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，還結(jié)交了一些對(duì)事業(yè)很有幫助的朋友。在日本期間，由于機(jī)緣巧合，他接手了一個(gè)快倒閉的商鋪，開(kāi)了一家名叫 “江南”的餐館，受到當(dāng)?shù)厝A人和留學(xué)生的青睞。歸國(guó)后，鄭明就想到既然能在日本開(kāi)中華風(fēng)味的餐館，為何不在上海開(kāi)家頗有異國(guó)風(fēng)味的快餐店呢？ “鍋比碗大”就這樣應(yīng)運(yùn)而生。

　　如何尋找 “金鋪”？鄭明認(rèn)為，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。 “這幾年，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展太快，很多開(kāi)發(fā)商不是商業(yè)地產(chǎn)出身，而設(shè)計(jì)師大多也是學(xué)院派，導(dǎo)致商鋪?zhàn)龀鰜?lái)后不知道干什么，租不出去”。比如，不少一樓的商鋪設(shè)計(jì)五六個(gè)臺(tái)階，這樣會(huì)阻礙人流進(jìn)入，因?yàn)槿硕际怯卸栊缘模�看到臺(tái)階多，東西又不是很特別，可能就懶得進(jìn)去了。 “應(yīng)該是有項(xiàng)目后再找店面，而不是有店面了才找項(xiàng)目。”

　　盡管商鋪投資一直順風(fēng)順?biāo)�，鄭明坦言，自己也曾�?jīng)失敗過(guò)。有時(shí)會(huì)讓 “金鋪”從手中溜走。 2001年，在徐家匯，他尋覓到一個(gè)特別合適的鋪位，賣(mài)家全家要移民，計(jì)劃將房子租掉。當(dāng)時(shí)他非常滿意，支付了2萬(wàn)元的定金，承諾按季度支付房租，不過(guò)內(nèi)心深處還想再拖拖，壓壓價(jià)。結(jié)果到了第二天，賣(mài)家就將2萬(wàn)元定金如數(shù)奉還，告訴他，一個(gè)韓國(guó)人支付了一年的房租，并且以后也會(huì)按年支付，不能跟鄭明簽約了。另外一次失敗的經(jīng)歷是，在新天地開(kāi)了首家餐飲店成功后，他又在隔著一條馬路的地方開(kāi)了另外一家，結(jié)果發(fā)現(xiàn)那里人流量確實(shí)很大，但購(gòu)買(mǎi)力很差。這個(gè)店鋪一直虧了兩年，后來(lái)房屋拆遷，才算脫身。

　　“商鋪操作很難，要看綜合性。有時(shí)即使在一條路上，經(jīng)營(yíng)命運(yùn)可能也不一樣。”

　　6次投資賺夠養(yǎng)老錢(qián)

　　說(shuō)起房產(chǎn)投資，在本市某物業(yè)公司任副總的黃友健感慨萬(wàn)千，十年間通過(guò)6次比較成功的投資，不僅養(yǎng)老有了保障，還對(duì)有關(guān)房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)、管理、裝修、租賃等相關(guān)法律法規(guī)了如指掌，成為企業(yè)的法律顧問(wèn)。

　　2001年，黃友健正在一家房地產(chǎn)公司工作，便對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)始關(guān)注。正好有一家公司推銷(xiāo)浦東的一套存量房，70平方米，16萬(wàn)元，他苦于現(xiàn)金不多，便與同事合伙購(gòu)買(mǎi)。沒(méi)多久房?jī)r(jià)升了不少，同事急著拋售，而他力主長(zhǎng)線。無(wú)奈之下，他只好向哥哥借錢(qián)還給同事，不久退稅政策出臺(tái)，他拿了3萬(wàn)元。第一筆投資受益匪淺，給了他很大的信心。

　　2002年公司改制，要處理一批存量房，開(kāi)始單位員工還不太熱衷，黃友健卻覺(jué)得這是一次良機(jī)，用浦東房產(chǎn)做抵押，訂了兩套。不久，單位員工又都意識(shí)到這是個(gè)好機(jī)會(huì)，都想買(mǎi)房了，他只能購(gòu)買(mǎi)其中一套。不過(guò)，他對(duì)這個(gè)結(jié)果不甘心，出于對(duì)房產(chǎn)形勢(shì)的長(zhǎng)期看好，他又用翻倍的價(jià)格，收購(gòu)了同事的一套。一年之后房屋價(jià)格直線上漲，同事羨慕之余，又有些妒忌。

　　2004年下半年，黃友健覺(jué)得自己住的90平方米老工房環(huán)境不太好，同時(shí)看中了附近一個(gè)大型商品房小區(qū)的房屋，首付20萬(wàn)元，其余貸款買(mǎi)了100多平方米的期房。

　　為了還款，2005年他想把90平方米的老工房賣(mài)掉，朋友看中，通過(guò)以房換房，他除了獲得小房出租外，還得到了大房的差價(jià)款。

　　考慮到兒子二十多歲了，要結(jié)婚，并又要相互照應(yīng)，黃友健便一直在自己小區(qū)尋覓出售房源，終于覓得一家急欲賣(mài)房的，他就用國(guó)有企業(yè)改制買(mǎi)斷工齡和退出股份的錢(qián)低價(jià)將該房屋買(mǎi)下。尚未過(guò)戶，想不到新政策出臺(tái)，5年交易變成2年，又省去近10萬(wàn)元的交易稅費(fèi)。

　　投資的房屋用于出租，受益不少，麻煩也不少。怎么管理？黃友健有他的管理訣竅。 “每季的租金一律銀行轉(zhuǎn)賬，短信通知，租金留出一塊給房客用做修理費(fèi)。比如2000元房租，只交1900元，100元用作修理費(fèi)，不修作為獎(jiǎng)勵(lì)返還房客。大的修理費(fèi)用分?jǐn)偅�設(shè)備設(shè)施較全的要有足夠的保證金等。 ”

　　黃友健說(shuō)：“房?jī)r(jià)有漲有跌，但每個(gè)月的租金收入可是真金白銀，只要改革開(kāi)放總的大趨勢(shì)不變，房?jī)r(jià)逐年升勢(shì)可以期待。 ”

　　投資跟著超市走

　　五十多歲的戚中義，非常健談，話匣子一旦打開(kāi)，就滔滔不絕。說(shuō)起第一次買(mǎi)房經(jīng)歷，他記憶猶新。“這是在房地產(chǎn)上第一次的成功經(jīng)歷，當(dāng)然印象深刻。 ”他通過(guò)炒股積攢起“第一桶金”，就產(chǎn)生了買(mǎi)房的念頭，2001年10月5日，他路過(guò)新外灘的售樓處，就進(jìn)去看看。 “那天我一個(gè)人，又穿得很隨便，售樓小姐都忙著接待西裝革履的客人，根本不睬我。等他們都走了，售樓小姐才跟我打招呼，說(shuō)現(xiàn)在沒(méi)房子，一周后才有兩套退回來(lái)，我說(shuō)那就全訂了。 ”

　　他是這樣解釋自己買(mǎi)新外灘的理由：1、誰(shuí)家門(mén)口有這么大的黃浦江？ 2、近代史在外灘，現(xiàn)代史在浦東，現(xiàn)在把近代史和現(xiàn)代史都買(mǎi)進(jìn)來(lái)了；3、房型坐北朝南，通風(fēng)特別好；4、空氣也特別清新。一個(gè)有意思的插曲是，聽(tīng)他這樣講之后，連開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)和辦公室主任也都趕過(guò)來(lái)各買(mǎi)了一套。

　　2001年買(mǎi)房時(shí)單價(jià)1萬(wàn)多元，到2007年10月賣(mài)出時(shí)，單價(jià)已超過(guò)5萬(wàn)元。而賣(mài)掉新外灘的房子同樣也富有戲劇性，當(dāng)時(shí)為了迅速脫手，他對(duì)各個(gè)中介承諾，賣(mài)出后除了支付正常的傭金外，還額外奉送一輛經(jīng)濟(jì)型轎車(chē)。 “出逃的時(shí)候要不惜一切機(jī)會(huì)。 ”

　　第一次投資房產(chǎn)成功，大大刺激了老戚的投資熱情。他與自己的老板看法一致：行情來(lái)了，擋也擋不住。 2002年，他與老板聯(lián)手，以單價(jià)8000多元、總價(jià)5.3億元的價(jià)格拍下一幢爛尾樓，一年后，以2萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)掉4萬(wàn)多平方米。“那時(shí)只要買(mǎi)進(jìn)房子就能賺錢(qián)，市場(chǎng)發(fā)展速度超出想象。 ”

　　不過(guò)，老戚投資也并非只有成功沒(méi)有失敗。 2005年初，他以單價(jià)1.78萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了虹口區(qū)6套商鋪，合同也沒(méi)怎么看就非常爽氣地簽了字，結(jié)果只有兩套商鋪按揭成功，另外4套不能貸款，而根據(jù)合同規(guī)定，這時(shí)買(mǎi)家必須要用現(xiàn)金補(bǔ)足。 “我哪有那么多的現(xiàn)金？再說(shuō)投資客都是利用資金的杠桿效應(yīng)，不可能全款支付。 ”最后的結(jié)果是，老戚4套商鋪每套賠償10萬(wàn)元違約金，解除了合同。

　　通過(guò)這么多年的投資實(shí)踐，老戚形成了一些獨(dú)特的理念：比如投資跟著超市走，市場(chǎng)有波動(dòng)才有機(jī)會(huì)，要緊跟大財(cái)團(tuán)等。

　　如今，老戚認(rèn)為住宅投資并不是特別好的時(shí)機(jī)，特別是非普通住房方面，稅費(fèi)方面仍沒(méi)有完全放開(kāi)，但可以投資商鋪和辦公樓。 “如今大學(xué)生失業(yè)率都已比較高了，更不要說(shuō)普通市民了。這樣肯定會(huì)導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)人數(shù)驟增，對(duì)商鋪和辦公樓的需求也會(huì)增加。 ”