政策到期樓市銷量大跌 美經濟二次探底風險陡升

　　2008年，一次石破天驚的樓市泡沫破裂后，美國經濟從云端徑直墜入深淵；如今，經濟復蘇的接力棒又交回給地產市場。事與愿違的是，繼7月成屋銷售創歷史最大環比跌幅后，7月新屋銷售又降至47年來新低。住房市場連續3個月的低迷，已將美國經濟快速復蘇的希望徹底打碎。

　　更可怕的一個事實是：快速探底的房市猶如在美國本已虛弱的經濟體上的又一次重創，經濟二次探底風險已悄然陡升。

　　優惠政策到期 美樓市再探底

　　8月24日，成屋市場率先刮起本周美房市的“黑色風暴”。

　　據美全國地產經紀商協會（NAR)公布，今年7月成屋銷售環比下降27.2%，月降幅創下歷史新高；7月成屋售價中值上漲0.7%至18.3萬美元，銷售則同比下降25.5%。此前經濟學家曾預計，7月成屋銷售將下降14.3%，這意味著本次成屋銷售降幅已較預期高出近一倍。需要注意的是，7月，30年期抵押貸款固定利率已從上月的4.74%降至4.56%，為近10年來最低水平。

　　NAR首席經濟學家勞倫斯·云（LawrenceYun）認為，房屋市場復蘇與否關鍵取決于目前其停滯是否僅是暫時的情況。預計下半年成屋銷售將繼續保持低迷。

　　事實上，美國政府曾于今年年初推出臨時稅收減免優惠。據規定，凡是在4月30日前簽署住房購買合約且在6月30日前完成交易的購房者，可享受至多8000美元的稅收減免優惠。而在該優惠政策刺激下，本來可能在下半年釋放的購房需求卻被提前擠壓至前幾個月。導致成屋銷售月率從去年12月時的負16.7%銳增至4月時的7.6%。然而，當政策于4月底結束后，成屋銷售卻迅速被打回原形，5月、6月已分別下滑2.2%和7.1%。

　　對此，Pierpont證券首席經濟學家史蒂芬-史丹利（StephenStanley）甚至開玩笑道，7月成屋數據的暴跌，毫無疑問是因優惠政策到期后的宿醉效應引發的。而三菱東京UFJ銀行駐紐約經濟學家EllenZentner則稱，住房銷量下降有近三分之一的原因可以歸咎于經濟增速放緩。

　　美國商務部周三 （8月25日）公布的數據顯示，7月新屋銷售環比下降12.4%至27.6萬戶。這一數據不僅遠差于經濟學家預期的33萬戶，更創下歷史最低水平。當月美國東北部、西部、南部和中西部四大區域新屋銷售均環比下跌，其中西部銷量重挫25.4%，總量創歷史新低。報告同時還顯示，過去一年美國新屋銷售累計下降逾32%，售價平均值已累計下降13.2%。

　　美經濟二次探底幾率陡升

　　大鱷們往往能提前嗅到市場的暗流涌動。本月中旬，頂級投行高盛就對經濟二次探底的可能性進行“加碼”。據該行稱，美經濟增速放緩跡象明顯增多，二次探底的可能性在25%在30%之間。而汽車和其他耐用消費品、家庭儲蓄等5個領域則將為經濟下滑提供保護。全球最大債券投資公司PIMCO則表示，美國經濟再衰退概率為25%。

　　而因就業和商業投資前景開始黯淡，之前預期下半年美經濟復蘇加速的經濟學家也紛紛 “倒戈”，轉而下調經濟增長預期。德銀證券（DeutscheBankSecurities)首席美國經濟學家約瑟夫·拉瓦格納就指出，必須承認經濟數據表現一直差于預期，目前對短期經濟前景的擔憂情緒也要強于長期擔憂。故將第三季度經濟增長預期由4.6%下調至2%。此外，康涅狄格州投資首席經濟學家史蒂芬·史丹利則將三季度經濟增長由此前的4.1%降至2.3%。

　　國泰君安首席經濟學家李迅雷昨日（8月27日）向《每日經濟新聞》表示，美經濟很可能呈現L型復蘇，即在很長一段時間內經濟維持在低位增長。這一點很像90年代的日本。事實上，決定美經濟復蘇有三點，即就業、地產和服務業。問題是疲弱的就業一直制約著另兩大行業發展。盡管目前地產占GDP比重已由次貸危機前約15%降至10%，但地產能否復蘇仍在很大程度上決定未來經濟走向。

　　“二季度嚴重逾期貸款比重大幅下降與房市銷售萎靡并不矛盾”，李迅雷認為，“次貸危機后政府對購房貸款門檻已明顯提高，造成這部分資產質量也相應提升。但同時實體經濟不振也相應限制了住房需求回暖。總體而言，目前不管是個人還是企業都還處在去杠桿化過程中，經濟二次探底幾率近期雖有提升，但即便發生不良后果也沒上次那么嚴重。值得注意的是，美聯儲若啟動新的量化寬松政策將有明顯通脹風險，且將繼續抬高負債率。在危機——注資——危機的反復循環下，其他經濟體也將嚴重受損。故預計美聯儲將謹慎使用量化寬松。”

　　有經濟學家更警告，在過去8次衰退周期中，美國經濟有7次是在住房市場引導下走出衰退，但這一次，房市可能扼殺復蘇進程。

　　渣打銀行（香港）亞洲經濟師黃國璋認為，因年初購房優惠政策作用已完全消退，最近幾個月房市銷售開始大幅下滑，預計離復蘇至少還需要一年時間。有一大風險是，因押注未來房價走高，美國有很多人錯誤地于2006~2007年購房并簽訂了一種前3年按揭利率超低的貸款，不過進入第4年后按揭利率就需按市場價重新厘定。一方面，購房者需承受更高更多的利率，另一方面又要承受不斷下跌的樓市。這樣一來，相當于承受雙重打擊。值得注意的是，房市何時見底將取決于就業。若初次申請失業金人數能較目前下跌20萬人至30萬人，同時失業率降至5%~6%正常水平，房市將明顯企穩回升。不過這一過程至少需等至明年年底。

　　“不得不承認，經濟存在二次探底可能，且這種風險正在增大，”黃國璋解釋道，“特別是當歐債危機后歐洲各國需緊縮財政，容易帶來區內經濟衰退并進一步拖累美經濟。然而，從目前美國國債情況看，盡管收益率曲線整體平坦，但長債利率仍明顯高于短債。除非長短債利率倒掛，經濟將面臨嚴重衰退風險。但是因目前短期國債利率已接近零，要實現這一假設，意味著長債利率需為負。這一情況相當罕見。”

　　彭博資料顯示，截至27日，美2年期國債收益率為0.375%，10年期和30年期國債收益率分別為2.625%、3.875%。這意味著，2年期和10年期利差為225個基點，為2009年10月以來最低。2年期和30年期利差為350個基點。盡管收益率曲線正日益平坦，暗示市場對長期通縮仍存擔憂，但2年期、10年期國債收益率利差卻為20年來平均水平的2倍，顯示二次探底可能并不大。

　　道指破萬后是買是賣？

　　經濟指標的惡化必然伴隨著股市的“哀嚎”。

　　截至周四（8月26日）收盤，道瓊斯工業指數自7月6日首次跌破萬點這一重要心理關口，下跌0.74%至9986點，創7月6日來最低收盤點位；納斯達克綜合指數收報2118.69點，跌幅1.07%；標普500指數跌0.77%至1047.22點。當天，包括IBM、思科和摩根大通等藍籌股也拖累美股走低。

　　以標普500指數期權估計未來30日市場潛在波幅的恐慌指數（VIX)，周四上揚2.51%至27.37。目前該值接近7月7日水平，當時道指正開始一輪新的反彈。據統計從7月6日至8月9日期間，道指累計上揚了10%。

　　而除房市傳出重大利空外，本周美國并非沒有經濟指標報喜。其中截至8月21日當周首次申請失業金人數減少3.1萬人，至47.3萬人。截至8月14日當周的首次申請失業救濟人數則由50萬人向上修正至50.4萬人。分析人士認為，盡管該數據低于2009年3月高點65.1萬人，但仍不足以說明就業市場明顯改善。另外，芝加哥聯儲周四報告稱，芝加哥聯儲中西部制造業指數7月份增長2.2%，至81.4，為2008年12月以來最高水平。

　　就美股后市何去何從，有海外分析人士撰文稱，盡管多頭宣稱上一次道指在跌至該點位后連續7個交易日走高。不過因本周數據暗示經濟已明顯放緩，華爾街較過去也謹慎許多。技術上來說，1040點對于標普而言將是一個重要支撐位。

　　Horizon投資CEO查爾斯·卡爾森表示，自4月以來，道指和道瓊斯運輸指數有一個共同特征，即高點和低點正逐步下移。從道瓊斯理論來說，這就是熊市征兆之一。目前每個人都在關注股市7月創下的低點，即道指9686點，道瓊斯運輸3906點。一旦這兩大指數低于上述支撐位，一輪新的拋售很可能會發生。

　　“最早也要等至9月21日，即下一次政策會議，美聯儲才可能有新動作”，Smead資本管理首席投資官BillSmead認為，“屆時又恰逢中期選舉，股市可能迎來一波選舉行情。但一旦中期選舉結束，乖離率的走低將促使我們重新調整倉位。” （楊可瞻）