小區(qū)停車難政府限價惹的禍？
廣州市停車場協(xié)會建議取消對小區(qū)、社會公共停車場租價限制，規(guī)定一戶業(yè)主只準買1-2個車位
廣州在出臺《物權(quán)法》細則時能否規(guī)定住宅小區(qū)一戶業(yè)主只能購買1-2個車位，以限制目前“車位炒賣”現(xiàn)象？昨(12日)日，廣州市停車場行業(yè)協(xié)會召開座談會，該協(xié)會有關負責人提出上述建議。 他們還建議放開廣州小區(qū)停車位租價最高400元／月的限制，通過市場手段調(diào)節(jié)價格以緩解停車難問題。
政府限價導致車位只售不租？
據(jù)了解，目前政府對小區(qū)、社會公共停車場設定的租價標準為：小汽車月保最高限價為室內(nèi)400元，露天150元；每小時室內(nèi)限價2.5元，露天1元；12小時內(nèi)室內(nèi)限價7.5元；露天3元。廣州市停車場行業(yè)協(xié)會會長康斯平分析，建設停車場資金投入大，而車位租金太低、回報周期長，在保障了小區(qū)業(yè)主利益的同時，犧牲了開發(fā)商的“錢”途。
康斯平分析，廣州市對車位月保租金的上限過低，因此只是出租車位是要虧本的。以月保租金為400元為例，減去150元管理費(含水電費)，實收租金為250元，扣除17.63%的出租稅費后，實收僅206元。那么，一年的收入是2472元，按10萬元/個的建設成本計算，回報率僅2.47%，按銷售成本價12萬個/個計，回報率只有2%，連貸款利息的一半都達不到。但如果是只售不租的話，開發(fā)商反而能盡早將車位投資回籠。因此，發(fā)展商更愿意將車位拿出來售賣而不是月租。
廣州市停車場協(xié)會表示，政府出臺限價政策，會挫傷發(fā)展商建設停車場的積極性，導致現(xiàn)在車位嚴重不足。“政府限價，使經(jīng)營者想叫高價格也叫不起來，投資車位根本就沒有盈利的機會。因此，很多開發(fā)商只售不租，車位自然緊張”。
該協(xié)會建議，政府應該放開價格，讓市場自由調(diào)節(jié)。“供求失衡就是缺乏市場調(diào)節(jié)的結(jié)果，如果政府不介入，放開車位租價，相信停車位的供應總量會很快上來”。
炒賣車位加劇停車難
雖然政府對小區(qū)、社會公共停車場設定了租價標準，卻無法控制投資客炒賣車位高價放租牟利的風潮。
據(jù)廣州市國土房管局統(tǒng)計，去年12月廣州市一手停車位每平方米上漲了2136元。在有車業(yè)主不想買車位的情況，反而不少投資者買下車位，然后以600-700元/月的高價出租給有車的業(yè)主。這也加劇了小區(qū)業(yè)主停車難的問題。
應規(guī)定一戶只準買1-2個車位
新出臺的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
廣州停車場行業(yè)協(xié)會副會長潘國璠說，停車場行業(yè)非常贊成此項條款，此前車位出售不受限制，開發(fā)商可以出售給非業(yè)主，造成小區(qū)內(nèi)車位緊缺。他建議，廣州出臺物權(quán)法細則時借鑒香港的做法，在住宅小區(qū)規(guī)定一戶業(yè)主只能購買1-2個車位。
康斯平建議，出于長遠考慮，住宅小區(qū)、商業(yè)中心建筑物都要預留一定的停車空間，不能只是從商業(yè)角度考慮，全部用來建商鋪。“發(fā)展商要有長遠的眼光，提高小區(qū)停車位與業(yè)主規(guī)劃配比，起碼要保證1：1的比例。規(guī)劃的停車位應能滿足未來長期的車輛停放要求”。
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廣州小區(qū)車位嚴重不足
美國汽車與停車位的比例約為1∶1，在寸土寸金的香港也達到大約1.25∶1.而據(jù)廣州市交委有關統(tǒng)計顯示，近年來全市(老八區(qū))汽車保有量約為50多萬輛，而停車位卻只有約28萬個。按一車一位計算，全市汽車車位絕對缺口達22萬個，相對缺口數(shù)達40%.有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州小區(qū)停車問題更嚴重，如按小區(qū)車輛與車位比例計算，小區(qū)車位缺口遠遠超過總量上的四成缺口，而達到兩倍以上，甚至更高。
據(jù)房地產(chǎn)領域?qū)I(yè)律師張友華介紹，目前部分樓盤執(zhí)行的《廣州市建設項目配建小汽車停車位指標》，戶數(shù)與車位比為51左右，但從已建和在建小區(qū)車位配備情況看，多半開發(fā)商并未執(zhí)行政府部門有關規(guī)定，車位嚴重不足。有的一兩千戶的小區(qū)只配有100個車位，而實際擁有車輛卻多達四五百輛，缺口巨大，不管是戶數(shù)、車位比，還是車輛、車位比，都嚴重失衡。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)汽車與停車位比例達到3：1、4：1及以上，汽車擁有率超過50%的小區(qū)并不鮮見，有的家庭甚至有兩三輛車，使原本不多的小區(qū)停車位更加緊缺。(陳紅艷 廖銀潔)
