“套型建筑面積”測算公式

　　建設部有關負責人日前明確表示，九部委新政中有關“套型建筑面積”的概念應參照由原國家質量技術監(jiān)督局(現(xiàn)并入質檢總局)、建設部聯(lián)合發(fā)布的中華人民共和國國家標準《住宅設計規(guī)范》。該規(guī)范自1999年6月1日起實施，指出“住宅應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室(廳)、廚房和衛(wèi)生間等基本空間”。

    其中，“套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數(shù)”；而“標準層使用面積系數(shù)等于標準層使用面積除以標準層建筑面積”。由于規(guī)范中指出，“住宅標準層總使用面積等于本層各套型內使用面積之和：套內使用面積等于套內各功能空間使用面積之和；各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和”；因而，可得出，住宅標準層總使用面積等于各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。

    而根據(jù)規(guī)范，“住宅標準層建筑面積，按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算”。因而，在計算套型建筑面積時，基本可得出一個公式。

　　此外，還有一些具體規(guī)定，如“坡屋頂內的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數(shù)反求”、“利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于1.20米的空間不計算使用面積；凈高在1.20-2.10米的空間按1／2計算使用面積，凈高超過2.10米的空間全部計入使用面積”、“躍層住宅中的套內樓梯按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積”、“煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積”、“陽臺面積應按結構底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內“等。

　　但中國建筑技術集團公司顧問總建筑師趙仲毅同時也指出，根據(jù)最新修訂由2005年7月1日起實施的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》，“建筑物的陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投影面積的一半計算”。

　　購房“建筑面積”涉及內容

　　而據(jù)建設部有關負責人表示，購房人購買的房屋建筑面積主要是根據(jù)原國家質量技術監(jiān)督局2000年2月22日發(fā)布并于當年8月1日實施的《房屋測量規(guī)范》(GB／T17986)中的相關規(guī)定來計算。該規(guī)范中指出，“房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑”。“房屋的產權面積系指產權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由直轄市、市、縣房地產行政主管部門登記確權認定。”“房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算。”

　　規(guī)范中還指出，“房屋共有建筑面積系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積”。在測算時，“各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內，取中數(shù)作為最后結果。量距應使用經檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0.01平方米”。

　　而在測算時，有一些具體規(guī)定，如“永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算“、“房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積”、“樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積”等。

　　“建筑面積”>“套型建筑面積”

　　由上述規(guī)范似乎可以看出，“套型建筑面積”與我們購房時所依據(jù)的“建筑面積”，不僅在表述方法上有所不同，計算方法也有很多不同之處。特別是購房者購房時所依據(jù)的建筑面積，還涉及“房屋產權面積”、“房屋共有建筑面積”等內容。

　　由此，一些業(yè)內人士指出，通常，購房時所依據(jù)的“建筑面積”會大于九部委新政中所依據(jù)的“套型建筑面積”。至于二者具體相差多少，會根據(jù)不同建筑的樓層不同、公共設施數(shù)量大小不同、以及墻體厚度不同等上下浮動。此外，建設部有關人士也表示，由于兩個概念都非常專業(yè)，測量中也是由專業(yè)人士根據(jù)不同的具體情況來完成，因而較難給出具體相差幅度。

    (來源：新華網(wǎng) 作者：北京參考記者 楊俠)