學(xué)者評(píng)論

　　●中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所尹中立

　　建議起草《住宅法》

　　2005年5月之后，全國的經(jīng)濟(jì)適用房投資不斷減少，與商品房投資的高速增長形成明顯對(duì)照。之所以出現(xiàn)這樣的情況，和中國缺乏一部《住宅法》是有密切關(guān)系的：因?yàn)闆]有法律規(guī)定與約束，使地方政府將有限的土地資源都去搞商業(yè)開發(fā)，將有限的財(cái)力都去搞各種面子工程和形象工程，而公共住房保障制度被忽視。

　　因此，要從根本上改變中國住房保障制度的現(xiàn)狀，有必要制定一部《住宅法》，對(duì)住宅的建設(shè)、消費(fèi)、分配等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，確定政府在住房市場(chǎng)的責(zé)任和義務(wù)，明確政府在住房市場(chǎng)的角色。

　　從國外的經(jīng)驗(yàn)看，所有大的經(jīng)濟(jì)體都頒布了住宅法。如美國頒布了多部有關(guān)住房的立法，對(duì)住房保障政策的制定實(shí)施提供了制度保證。

　　如《合眾國住房法》，就規(guī)定了要為低收入家庭修建公共住房制定長遠(yuǎn)計(jì)劃。《國民住宅法》要求建立住房管理署，設(shè)立聯(lián)邦存款和貸款保險(xiǎn)公司，由政府提供低利息貸款，鼓勵(lì)私人投資于低收入家庭公寓住宅。

　　《開放住房法案》以幫助窮人成為房主，規(guī)定在10年內(nèi)為低收入家庭提供600萬套政府補(bǔ)助住房，并禁止在購買和租用房屋時(shí)的種族歧視。日本住房保障法律多達(dá)40余部。日本人多地少，住房歷來緊張，尤其是二戰(zhàn)后，面臨更嚴(yán)峻的住房短缺問題。日本政府首先在立法上進(jìn)行了制度支持。

　　完善住房消費(fèi)實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼和稅收減免優(yōu)惠制度

　　目前，中國已經(jīng)開始對(duì)城市低收入群體進(jìn)行住房補(bǔ)貼，但稅收政策還很不完善。

　　從財(cái)政補(bǔ)貼的角度看，存在的主要問題是覆蓋面太窄。

　　從稅收政策角度看，我們可以在完善個(gè)人所得稅制度的基礎(chǔ)上，將住房消費(fèi)與個(gè)人所得稅的政策結(jié)合起來。應(yīng)該將中低收入群體的住房消費(fèi)支出從個(gè)人所得稅中扣除。

　　可以參考美國的做法，要點(diǎn)有三：其一，對(duì)利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出；其二，對(duì)擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財(cái)產(chǎn)稅。

　　按規(guī)定每人可扣除的收入為2750美元；其三，對(duì)出租屋的家庭實(shí)行稅收減免政策。

　　對(duì)住房抵押貸款實(shí)行利率優(yōu)惠

　　在美國等利率市場(chǎng)化程度高的國家，住房按揭貸款的利率比公司貸款的利率要低很多，有的住房按揭貸款的利率只有公司貸款利率的一半。

　　在另外一些國家，利率市場(chǎng)化程度不高，但政府強(qiáng)行規(guī)定按揭貸款的利率比公司業(yè)務(wù)貸款低。而中國的住房按揭貸款與公司貸款的利率基本相同，收益與風(fēng)險(xiǎn)脫節(jié)。

　　因此，我們建議降低住房抵押貸款的利率，住房公積金貸款的利率也相應(yīng)降低。（張學(xué)冬 關(guān)爽)

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