國內(nèi)大部分城市房價上揚趨勢依舊不減甚至出現(xiàn)“轉(zhuǎn)暖”跡象，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一年之際，一個無法回避的事實是，樓市調(diào)控正在遭遇地方、銀行與開發(fā)商的“多向突圍”。對此，有關(guān)專家的看法是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果剛剛開始顯現(xiàn)，房價相對于前兩年僅略有松動，在這個時候積極“救市”無異飲鴆止渴。
托市或令房產(chǎn)調(diào)控成“空調(diào)”？
以“新老國八條”為標(biāo)志，國家上半年實行的樓市宏觀調(diào)控可以歸結(jié)為抑制投資、遏制投機(jī)、收緊地根、把好銀根四大方面。調(diào)控開始之后，一些重點區(qū)域樓市很快出現(xiàn)縮量觀望行情，部分地區(qū)樓價小幅下跌。
但是2005年末，長三角地區(qū)開始出現(xiàn)“樓市調(diào)控傷及自住需求”、“樓市下調(diào)將危及地方經(jīng)濟(jì)”等聲音，此后，一系列針對樓市的動作紛紛登臺。
由于個人房貸業(yè)務(wù)持續(xù)萎縮，滬、蘇、浙三地的銀行也開始“松綁”個人房貸。一手房個人貸款突破7成封頂，升至8成；對第二套購房者也給予優(yōu)惠利率；大幅提高公積金貸款比例；推出“雙周供”、“寬限期還款”等房貸新品……希望以此止住個人房貸業(yè)務(wù)的下滑趨勢。
而在政府托市方面，最為典型的例子是杭州市的“購房進(jìn)戶口”，開宗明義地提出此舉是為“為進(jìn)一步吸引外地人來杭購房置業(yè)，推動房地產(chǎn)市場交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。
上海房地產(chǎn)獨立評論人士顧海波則指責(zé)部分地方政府、銀行的某些行為有令房產(chǎn)調(diào)控成“空調(diào)”嫌疑。他說，除地方出招托市、個人住房貸款政策明顯松動外，目前地方官員、“房產(chǎn)專家”的“樓盤現(xiàn)場秀”以及形形色色的“抱團(tuán)會”、“取暖會”、“壯膽會”等都值得斟酌。
“高利貸”和跨區(qū)拿地盛行
在地方政府、銀行羞羞答答地出招“托市”的同時，房地產(chǎn)商也在積極設(shè)法破解“調(diào)控困局”。
由于宏觀調(diào)控，目前長三角房地產(chǎn)商的資金鏈已經(jīng)出現(xiàn)緊張甚至斷裂的局面。江蘇一位地產(chǎn)老板告訴記者，目前行內(nèi)規(guī)避風(fēng)險的主要手段是延長房產(chǎn)開發(fā)周期，推遲竣工、暫緩新項目上馬。一些房地產(chǎn)公司也開始借“高利貸”，當(dāng)前民間地產(chǎn)借貸的利率不少已超過20%。另外長三角一些房地產(chǎn)老板開始以其他產(chǎn)業(yè)的名義貸款救房地產(chǎn)之急，有的還無奈選擇“股權(quán)抵押”等貸款方式。
跨區(qū)域開發(fā)則是房地產(chǎn)商應(yīng)對宏觀調(diào)控的另一重要手段。跨區(qū)域布局、跨區(qū)域土地儲備已經(jīng)成為2005年后各公司重要戰(zhàn)略。萬科、深振業(yè)、金地集團(tuán)、富力地產(chǎn)、招商局等都加強(qiáng)了在二三線城市的布局。
專家擔(dān)憂新一輪泡沫
“宏觀調(diào)控會淘汰一批實力不強(qiáng)的企業(yè)，由此將引致房地產(chǎn)格局的重大變化。但開發(fā)商非常看好房市發(fā)展前景，他們認(rèn)為只要撐得過去就是贏家。” 申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新對記者說。與此同時，消費者也仍舊對房市抱有較強(qiáng)投資期望。記者在上海、杭州、廣東等地曾經(jīng)采訪過幾十名消費者，他們均表示看好房市遠(yuǎn)景。
“這兩種看好疊加的結(jié)果會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重要影響。目前很多房地產(chǎn)商都在拼命拿地，這可能會繼續(xù)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的增加。”陳昱新警告說。
“前幾年房市火爆已經(jīng)令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時間內(nèi)，自住需求很難繼續(xù)高漲。房地產(chǎn)泡沫的逐步消除已經(jīng)是當(dāng)務(wù)之急。”陳昱新說。
顧海波則希望有關(guān)方面加強(qiáng)調(diào)控擠除泡沫。他說，在房地產(chǎn)新政實施的2005年，全國固定資產(chǎn)投資和房價仍然全線飄紅，珠三角和北京等地的房地產(chǎn)投資和房價漲幅仍然過快。在這種情況下，應(yīng)該督促地方政府、銀行摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，嚴(yán)把土地、信貸兩個閘門。(上海證券報 蔡國兆)
