國內大部分城市房價上揚趨勢依舊不減甚至出現“轉暖”跡象，房地產宏觀調控一年之際，一個無法回避的事實是，樓市調控正在遭遇地方、銀行與開發商的“多向突圍”。對此，有關專家的看法是，房地產宏觀調控效果剛剛開始顯現，房價相對于前兩年僅略有松動，在這個時候積極“救市”無異飲鴆止渴。

　　托市或令房產調控成“空調”？

　　以“新老國八條”為標志，國家上半年實行的樓市宏觀調控可以歸結為抑制投資、遏制投機、收緊地根、把好銀根四大方面。調控開始之后，一些重點區域樓市很快出現縮量觀望行情，部分地區樓價小幅下跌。

　　但是2005年末，長三角地區開始出現“樓市調控傷及自住需求”、“樓市下調將危及地方經濟”等聲音，此后，一系列針對樓市的動作紛紛登臺。

　　由于個人房貸業務持續萎縮，滬、蘇、浙三地的銀行也開始“松綁”個人房貸。一手房個人貸款突破7成封頂，升至8成；對第二套購房者也給予優惠利率；大幅提高公積金貸款比例；推出“雙周供”、“寬限期還款”等房貸新品……希望以此止住個人房貸業務的下滑趨勢。

　　而在政府托市方面，最為典型的例子是杭州市的“購房進戶口”，開宗明義地提出此舉是為“為進一步吸引外地人來杭購房置業，推動房地產市場交易，促進房地產市場健康發展”。

　　上海房地產獨立評論人士顧海波則指責部分地方政府、銀行的某些行為有令房產調控成“空調”嫌疑。他說，除地方出招托市、個人住房貸款政策明顯松動外，目前地方官員、“房產專家”的“樓盤現場秀”以及形形色色的“抱團會”、“取暖會”、“壯膽會”等都值得斟酌。

　　“高利貸”和跨區拿地盛行

　　在地方政府、銀行羞羞答答地出招“托市”的同時，房地產商也在積極設法破解“調控困局”。

　　由于宏觀調控，目前長三角房地產商的資金鏈已經出現緊張甚至斷裂的局面。江蘇一位地產老板告訴記者，目前行內規避風險的主要手段是延長房產開發周期，推遲竣工、暫緩新項目上馬。一些房地產公司也開始借“高利貸”，當前民間地產借貸的利率不少已超過20%。另外長三角一些房地產老板開始以其他產業的名義貸款救房地產之急，有的還無奈選擇“股權抵押”等貸款方式。

　　跨區域開發則是房地產商應對宏觀調控的另一重要手段。跨區域布局、跨區域土地儲備已經成為2005年后各公司重要戰略。萬科、深振業、金地集團、富力地產、招商局等都加強了在二三線城市的布局。

　　專家擔憂新一輪泡沫

　　“宏觀調控會淘汰一批實力不強的企業，由此將引致房地產格局的重大變化。但開發商非常看好房市發展前景，他們認為只要撐得過去就是贏家。” 申銀萬國證券研究所高級分析師陳昱新對記者說。與此同時，消費者也仍舊對房市抱有較強投資期望。記者在上海、杭州、廣東等地曾經采訪過幾十名消費者，他們均表示看好房市遠景。

　　“這兩種看好疊加的結果會對房地產投資產生重要影響。目前很多房地產商都在拼命拿地，這可能會繼續導致房地產泡沫的增加。”陳昱新警告說。

　　“前幾年房市火爆已經令潛在的自住購房能力得到提前釋放，1998年至2005年，中國房屋銷售面積年均增長25%。這意味著在未來很長一段時間內，自住需求很難繼續高漲。房地產泡沫的逐步消除已經是當務之急。”陳昱新說。

　　顧海波則希望有關方面加強調控擠除泡沫。他說，在房地產新政實施的2005年，全國固定資產投資和房價仍然全線飄紅，珠三角和北京等地的房地產投資和房價漲幅仍然過快。在這種情況下，應該督促地方政府、銀行摒棄只顧地方利益、近期利益的短視行為，進一步加強宏觀調控，嚴把土地、信貸兩個閘門。(上海證券報　蔡國兆)