人民銀行最近發布的一份調查報告顯示，中國城鎮居民消費意愿已連續三個季度下滑，今年一季度更是跌至歷史新低，同時，居民購房意愿也跌至歷史新低。調查顯示，未來三個月打算買房的居民人數占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%，并創歷史新低。從調查的7個大城市看，居民購買住房的欲望，除重慶和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海三個直轄市的居民購房的意愿明顯下降。

　　2005年國內房地產宏觀調控的效果并不理想

　　現在要問的是，國內居民購房的欲望為什么會降低？是居民的住房條件改善，住房需求減弱？是居民的收入水平降低，其購買房子支付能力下降？還是有其他方面的原因？

　　正如不少報告指出過的那樣，對于發展中的中國來說，對于住房制度貨幣化改革剛邁步僅幾年的中國來說，對于快速城市化、農村大量人口流入城市的中國來說，在未來的幾十年內，國內居民住房的潛在需求永遠是一個巨大的量，居民潛在的住房購買欲望在短期內是難以滿足的。

　　還有，隨著中國經濟持續高速增長，盡管居民收入的增長幅度可能趕不上GDP的增長幅度，盡管國內居民的收入分配兩極分化越來越嚴重，但是，平心而論，多數國內居民的收入水平、生活條件還是在不斷改善。目前并沒有出現居民收入水平今不如昔的局面。

　　而國內居民住房消費欲望之所以下降，最大的問題可能就在于，在2005年國內房地產市場宏觀調控下，房地產投資過熱、房價快速上漲、房地產市場炒作嚴重的情況有所改善，但是由于國內宏觀調控的工具過于行政主導，宏觀調控市場化工具運用不自如(如利率與稅收)，因此，2005年國內房地產宏觀調控的效果并不理想。

　　房價高企是購房意愿下降的主要原因

　　根據我們的研究表明，2005年，國內房地產開發投資、房地產空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。比如，2004年城鎮居民的收入房價比，如果以戶均75平方米計算為8.2倍(一般國際標準為3-6倍)，以戶均100平方米計算為10.9倍，而上海及北京這樣的大城市收入房價比在12倍以上，有些地方甚至更高。目前國內房地產泡沫不是僅限以往的局部地區，而是開始向中部與西部地區蔓延。在這種情況下，房價必然在高位運行。如北京這樣的城市，去年1-11月房價的上漲幅度竟達到25%以上。

　　房價的快速上漲(如2005年下半年的廣州與深圳)，或居高不下，一方面會把那些中低收入民眾完全排除在房地產市場之外，因為他們根本就沒有支付能力進入這種過高的房地產市場；另一方面，也會把那些本來希望改善住房條件的民眾排除在房地產市場之外。

　　更為重要的是，隨著近年來對房地產市場的各種討論，國內民眾增加了對房地產各種信息與知識的了解與把握，增加了對房地產市場的了解。在這種情況下，早幾年那種民眾蜂擁進入房地產市場的局面得以改觀，那種購買就一步到位的觀念也完全被打破。據了解，目前國內不少民眾，如果一定要買房，也會根據自己的財務狀況、經濟收入以及對自己未來收入的預期來選擇買什么樣的房和支付方式。

　　進行房地產投資的風險越來越大

　　還有，對于計劃進行房地產投資的民眾來說，當房價迅速飆升時，其進入市場的風險也就越來越大。有國內股市的前車之鑒，沒有任何一個投資者愿意接房地產市場高價的最后一棒。如從央行上海總部2月份貨幣信貸運行情況報告所顯示的情況來看，上海個人消費貸款月末余額2748.13億元，比上月減少40.24億元，其中，個人住房貸款減少36億元。個人住房消費貸款下跌就表明上海民眾已經不看好上海的房地產投資。

　　總之，根據我自己設定的三條標準，即住房收入比(3-6倍之間)、住房按揭月供與收入比(小于35%)、家庭總負債率(小于50%)，目前國內房地產市場的價格早就超出各地民眾能夠承受的支付能力，即國內房價過高。目前國內的房地產市場，對于消費者來說，民眾沒有相應的支付承受能力；對于投資者來說，則是風險過高。面對這種局面，國內居民進入房地產市場的意愿自然會大大降低。也就是說，如果國內房地產市場的價格不能夠得到一定的調整，一直保持在高位運行的話，要鼓勵民眾的住房消費是極其困難的。

　　(來源：新京報 作者：易憲容)