在消化原有閑置物業(yè)以及新一輪商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，酒店業(yè)力量當(dāng)然不可小覷。隨著國(guó)內(nèi)旅游、商務(wù)活動(dòng)發(fā)展迅猛，以及奧運(yùn)、世博等概念刺激，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)本身就面臨著良好的發(fā)展勢(shì)頭。

　　“酒店業(yè)與地產(chǎn)雙方顯然是相輔相成的關(guān)系。爛尾樓和閑置物業(yè)的存在能間接給酒店業(yè)談判項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)，同時(shí)地產(chǎn)商的多元化發(fā)展趨勢(shì)也直接導(dǎo)致了一輪酒店開發(fā)熱潮。”在華南嶄露頭角的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌“7天”的CEO鄭南雁認(rèn)為。

　　經(jīng)濟(jì)型酒店造勢(shì)

　　“7天”從立足珠三角開始起步，一年內(nèi)的簽約酒店數(shù)字已超過15家。“7天”背后的投資背景令人關(guān)注。其北京的兩個(gè)店目前已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)裝修，而洽談這兩個(gè)項(xiàng)目鄭南雁僅僅用了兩個(gè)星期。但他解釋說，并不是所有的項(xiàng)目談判都會(huì)如此順利，有的選點(diǎn)可能延續(xù)半年以上的時(shí)間。

　　“我們目前屬于租賃經(jīng)營(yíng)，符合經(jīng)濟(jì)型品牌酒店經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須位于一個(gè)適合的區(qū)域，面積必須在3000平方米~6000平方米之間，屬于商用物業(yè)。選擇有可能是產(chǎn)權(quán)清晰的舊樓或者是經(jīng)營(yíng)不善的低星級(jí)酒店，抑或就是爛尾樓等。”鄭南雁介紹道，“盡管目前商業(yè)開發(fā)特別熱，總量很大，但相對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店的開發(fā)目標(biāo)，適合的商業(yè)物業(yè)仍然很緊缺，畢竟經(jīng)濟(jì)型酒店最在乎的就是選點(diǎn)正確。”

　　錦江之星東莞店則是承租麥德隆的土地，自己新建的一幢樓。“除東莞店外，我們?cè)谌A南區(qū)域海口店也是買的樓。與大多數(shù)經(jīng)濟(jì)型酒店以租賃經(jīng)營(yíng)不同，我們采取收購、租賃和加盟三種形式經(jīng)營(yíng)。”錦江之星南方分公司總經(jīng)理徐祥根告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》。

　　華南是錦江之星今年的開拓重點(diǎn)，徐祥根手頭有10家店的增量目標(biāo)，而他目前正為物業(yè)選址發(fā)愁。“你有沒有合適的物業(yè)可以介紹？”他開起玩笑，“目前在華南我們的預(yù)定酒店規(guī)模大約是6000平方米左右，前期投入最好能控制在2000元~2500元/平方米之間，也就是1萬平方米250萬元的水平，但現(xiàn)在華南價(jià)位高得出奇。而且我們希望的租賃期最好是在20年，最低不能低于15年，但現(xiàn)在碰到的合適物業(yè)都是10年的合同，這也成為一定的制約因素。另外經(jīng)濟(jì)型酒店之所以擴(kuò)張迅速，實(shí)際上是投資回報(bào)率比較明顯。一般維持15%以上的投資收益率，前期投入必須控制。”

　　據(jù)記者了解，各大品牌今年正在拉長(zhǎng)戰(zhàn)線開始全國(guó)布局。錦江之星將開業(yè)酒店數(shù)指向200家,計(jì)劃在5年內(nèi)達(dá)到1000家。一直與錦江之星分庭抗禮的如家也提出了相同目標(biāo)。

　　在外資品牌方面，一直堅(jiān)持直營(yíng)的雅高集團(tuán)旗下經(jīng)濟(jì)型酒店品牌宜必思，其第一家店的投資就高達(dá)3000萬元，創(chuàng)下經(jīng)濟(jì)型酒店投資之最。宜必思的推進(jìn)速度并不快，但雅高集團(tuán)計(jì)劃2008年之前，在中國(guó)建立50家宜必思品牌酒店，總投資額將達(dá)到2.5億美元。

　　而洲際酒店快捷假日則和房地產(chǎn)公司合作輸出管理，或以授權(quán)經(jīng)營(yíng)為主，在選址方面并沒有宜必思要求的這么嚴(yán)格，其宣布在兩年內(nèi)，將在中國(guó)的酒店數(shù)量擴(kuò)充至200家。

　　業(yè)內(nèi)人士同時(shí)介紹，目前也有很多的海外投資基金正在國(guó)內(nèi)物色經(jīng)濟(jì)型酒店開發(fā)項(xiàng)目，不論爛尾樓、現(xiàn)有物業(yè)，還是經(jīng)營(yíng)中的一、二星級(jí)酒店等等，都將成為他們的收購目標(biāo)。

　　房產(chǎn)和高星級(jí)酒店互動(dòng)

　　目前，房地產(chǎn)商包括保利、上海綠城等都開始加大對(duì)酒店的開發(fā)力度。以華南為例，目前在建的五星級(jí)酒店多達(dá)15家以上，而其中80%掩藏的都是房地產(chǎn)商身影。

　　城建集團(tuán)在未來5年，會(huì)興建5個(gè)五星級(jí)酒店項(xiàng)目(包括城建索菲特大酒店)，加上南沙濱海花園的海的城酒店，到2010年共有6個(gè)酒店項(xiàng)目同時(shí)營(yíng)運(yùn)。富力地產(chǎn)在天河這個(gè)未來的廣州金融中心，已經(jīng)落實(shí)投資15億~17億元,建設(shè)富力麗思卡爾頓酒店和富力君悅大酒店，分別由凱悅集團(tuán)及萬豪集團(tuán)管理。僑鑫集團(tuán)出手20億元在珠江新城建設(shè)超五星級(jí)酒店。此外，規(guī)劃或在建中的酒店還有由萬豪管理的正佳萬豪酒店，由新中酒進(jìn)行管理的美林大酒店、太古匯香格里拉酒店及天譽(yù)花園配套的五星級(jí)酒店等。

　　另一方面，不少樓盤的配套中也把四星級(jí)或五星級(jí)酒店作為重要內(nèi)容。海景花園一擲8億元準(zhǔn)備與洲際集團(tuán)合作開發(fā)皇冠假日酒店；美林海岸花園斥資數(shù)億元建設(shè)四星級(jí)酒店，由新中酒集團(tuán)管理；保利林語山莊在小區(qū)內(nèi)建設(shè)7層半山酒店，在南海千燈湖項(xiàng)目投資6億元建設(shè)五星級(jí)的保利洲際酒店等等。

　　鄭南雁認(rèn)為，當(dāng)城市土地資源日益稀缺，開發(fā)商在積累了原始資本后，希望將以往的粗放經(jīng)營(yíng)改為長(zhǎng)遠(yuǎn)的多元化發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)回報(bào)。其次，房地產(chǎn)商也希望通過高檔酒店的影響力，帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目升值。

　　而白天鵝賓館有關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，高星級(jí)酒店投資巨大，而且回報(bào)周期往往超過10年。“地產(chǎn)企業(yè)在酒店經(jīng)營(yíng)上存在缺失。如果沒有引入富有經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司及擁有雄厚的資金后盾，酒店開發(fā)如此集中，房地產(chǎn)開發(fā)商難免會(huì)在酒店業(yè)中出現(xiàn)敗走麥城的現(xiàn)象。”

　　浙江開元旅業(yè)則一開始就堅(jiān)持房產(chǎn)與酒店互動(dòng)的開發(fā)模式，且酒店項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)非常清晰，只專注于五星級(jí)和四星級(jí)酒店開發(fā)。

　　開元酒店市場(chǎng)部總監(jiān)郁國(guó)剛解釋道：“投資回報(bào)有兩種算法，一是算凈利潤(rùn)，二就是算現(xiàn)金流。如我們千島湖酒店投資2.5個(gè)億，開業(yè)時(shí)有2個(gè)億來自賣掉別墅的資金，而另外加了5000萬元建立酒店。一年之后，經(jīng)過評(píng)估這個(gè)酒店價(jià)值4個(gè)多億，中間如果通過銀行貸款意味著起碼可以貸3個(gè)多億。”

　　“其實(shí)就算經(jīng)營(yíng)上沒有增加收入，但現(xiàn)金流上就可以多出一個(gè)多億。”郁國(guó)剛介紹，“酒店開發(fā)和建設(shè)與房地產(chǎn)互動(dòng)可以解決資金來源。”

　　(來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)，作者：鐘晨)