中新網(wǎng)2月20日電 今日出版的《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》載文指出，韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，財(cái)政稅收政策對(duì)控制房地產(chǎn)投機(jī)的作用遠(yuǎn)大于金融政策的作用，對(duì)流通環(huán)節(jié)課以重稅可以有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。
關(guān)于房地產(chǎn)的稅收問(wèn)題一直是各界關(guān)注的焦點(diǎn)，最近關(guān)于物業(yè)稅的討論又掀起了另一波高潮。相比于金融調(diào)控手段，筆者認(rèn)為，不論是國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)還是國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn)，稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是最有效的。
稅收政策勝于金融調(diào)控
2005年4月27日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議專門(mén)討論房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控問(wèn)題。隨后出臺(tái)了七部委的文件(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)。從“國(guó)八條”看，經(jīng)濟(jì)手段主要有金融措施和稅收措施，這兩種措施的效果是有很大差異的。
在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)程中，金融手段主要是：1)提高按揭貸款的首付比，從以前的二成提高到三成；2)實(shí)行窗口指導(dǎo)，加強(qiáng)對(duì)銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的管理。這兩個(gè)手段都難以落到實(shí)處，原因在于房地產(chǎn)按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)低而收益高。根據(jù)計(jì)算，如果計(jì)算資本成本和貸款風(fēng)險(xiǎn)，按揭貸款的收益率比公司貸款的收益率高2個(gè)百分點(diǎn)，讓銀行舍棄如此好的業(yè)務(wù)是難以做到的。2005年9月份之后，有銀行就開(kāi)始將按揭首付比降回二成，事實(shí)證明，在我國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，金融手段的效果是有限的。
和金融手段形成明顯差異的是稅收手段。“國(guó)八條”中有關(guān)稅收手段是這樣的：自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。從該政策實(shí)施半年來(lái)的效果看，成效顯著，因?yàn)樵黾恿硕址哭D(zhuǎn)讓的成本，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量明顯放緩，使房地產(chǎn)投機(jī)得到初步遏止。
遏止投機(jī)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：課以重稅
在遏制房地產(chǎn)投機(jī)上，韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。進(jìn)入21世紀(jì)后，許多韓國(guó)富人加入房地產(chǎn)投機(jī)。例如，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)猖獗的韓國(guó)首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個(gè)“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房?jī)r(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年該地區(qū)平均房?jī)r(jià)在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬(wàn)美元左右。
韓國(guó)在整治房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)，主要采取了以下幾項(xiàng)舉措：
一是態(tài)度鮮明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特別是盧武鉉總統(tǒng)宣布，“這是一場(chǎng)與房地產(chǎn)投機(jī)勢(shì)力進(jìn)行的戰(zhàn)爭(zhēng)。”
二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。2006年開(kāi)始，韓國(guó)對(duì)出售第二套或第三套房產(chǎn)的賣(mài)主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣(mài)掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本。
三是有壓有保。在打擊投機(jī)的同時(shí)，對(duì)無(wú)房戶購(gòu)買(mǎi)住房，把銀行的貸款利率由現(xiàn)行的5.2%下調(diào)到4.5%。而對(duì)于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買(mǎi)房，一要把利率調(diào)到5.2%以上，二要降低貸款占房?jī)r(jià)的比例，體現(xiàn)了區(qū)別對(duì)待的政策。
中國(guó)房地產(chǎn)稅制存在嚴(yán)重缺陷
2005年下半年，當(dāng)上海的房?jī)r(jià)開(kāi)始調(diào)整的時(shí)候，以深圳為代表的珠三角城市的房?jī)r(jià)開(kāi)始有明顯上漲的趨勢(shì)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2005年，深圳的住宅價(jià)格同比上漲超過(guò)16%，廣州周邊的幾個(gè)衛(wèi)星城的房地產(chǎn)價(jià)格也有明顯的異動(dòng)。北京的住宅價(jià)格同比上漲也超過(guò)20%。另外，一些中小城市的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有受到政策調(diào)控的影響，而且呈現(xiàn)快速上漲的勢(shì)頭。
為什么房地產(chǎn)如此容易被炒起來(lái)？這不僅是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，也是一個(gè)重大的理論問(wèn)題。筆者以為，關(guān)鍵問(wèn)題是中國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度存在嚴(yán)重的缺陷。
當(dāng)前，中國(guó)的房地產(chǎn)稅收制度還很不合理，不動(dòng)產(chǎn)稅還處于論證階段，20%的所得稅還沒(méi)有得到落實(shí)。當(dāng)務(wù)之急是增加房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所得稅負(fù)擔(dān)，對(duì)于2年以下轉(zhuǎn)手的房地產(chǎn)要額外征收20%的所得稅。要抓緊出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)稅對(duì)于中國(guó)而言具有十分重要的意義。反過(guò)來(lái)看，如果房地產(chǎn)稅收上沒(méi)有什么大的動(dòng)作，2006年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的上漲，后果不堪設(shè)想。(尹中立)
