中新網2月13日日電 據《中國經營報》報道，“物業稅年中試點幾乎不可能。”針對坊間的一些傳聞，一位地方稅務官員對物業稅如此評價。“國稅總局的意見是能不能下半年選擇部分試點城市和地區‘實轉’。”該人士透露，“即便如此，尚存不小難度。”

　　據了解，有關部門物業稅“實轉”試點城市的選擇正在進行當中。作為“空轉”試點城市，雖然前期已經做了大量調研和試點工作，由“空轉”階段轉為“實轉”比較有優勢，但是由于物業稅開征爭議比較大，所牽涉的工作和部門比較多，因此各地對物業稅“實轉”持不同看法，有關方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉”地點選擇在首批6個試點城市之外。

　　物業稅試點年內“實轉”？

　　據了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經進行模擬調研和課題研究，采用不同的改革方案試點。有關專家透露，財政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點范圍的覆蓋度和代表性。

　　前期試點是數據“空轉”，即通過模擬征收來摸索征管體制。“‘空轉’的目的是讓這幾個試點城市拿出方案。”中央財經大學財政與公共管理學院副院長劉桓認為。

　　為了配合物業稅開征，國家稅務總局副局長王力表示已經在部分地區開展房地產模擬評稅的試點工作。

　　按照房地產評估值征稅是國際通行而且比較規范的辦法。現行房地產稅征收辦法是按計稅房產余值征稅，比如原來的辦法是按照房地產原值減除30%后，剩下70%按照1.2%征收房產稅。

　　“但因為北京的房屋結構比較復雜，很多房子沒有原值，由于地段不同，房產可能升值，必須要按評估值征收。因此我們試點改革的思路是由原來按房地產原值征稅改成按評估值征稅。”北京市地稅局一位官員表示。

　　這位地稅局官員進一步解釋，試點的基本思路是在稅負不增加的情況下，按評估值征稅。假設某套房產剛購進是100萬元，按照原值征稅就是減除30萬元以后剩下70萬元按照1.2%征稅，即8400元；試點辦法是，如果經評估后房產升值到200萬元，但是稅負還是8400元，那么實際稅率就比較低。

　　“現在所謂要‘實轉’，就是看能不能在一些地區把這個方法實際操練一下。”上述地稅局人士證實。

　　“其實按照目前的進度，年內試點是否順利啟動尚存變數。” 以北京為例，據了解，北京雖然較早開始物業稅“空轉”試點，但是由于開征物業稅有大量的工作，比如首先要把圍繞著房地產的亂收費問題解決掉，取消相關收費，包括土地出讓金等等，牽涉的部門也很多，諸多協調工作尚需假以時日。

　　試點選擇充分考慮地方意向

　　究竟哪個城市由“空轉”階段轉為“實轉”，現在還不得而知。劉桓認為，物業稅“實轉”城市的特點應該是，一、規模不要太大，否則牽涉利益太多；二、已經有前期準備，比如房地產權屬劃定等問題比較清晰；三、當地政府和稅務機關要有積極意愿。

　　有關專家透露，財政部也在研究討論試點城市，現在確定試點城市的總體原則是地方要有積極性，其次是各個試點城市要有代表意義。前述人士表示，前期選擇試點城市最少要6個，估計會有10多個城市參與。有專家估計，試點城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區同時展開。

　　另一位曾參與過物業稅討論的稅收專家表示，由于物業稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此財政部只會出臺一些傾向性意見，具體征收細則和試點方案主要由地方確定。另外由于開征物業稅需要有內外資房地產稅制并軌、對土地使用稅額和征收環節的調整，以及房地產登記制度和評估體系等的建立，所以前期參與的試點城市也不一定就會全面推開征收物業稅，很有可能實行分城市分項目的試點，如有的城市可能只做房地產評估體系建立的試點。

　　“總體上說，財政部對于物業稅試點是采取慎重而又全面的態度。” 財政部科研所的一位專家這樣評價。財政部主要目的是通過物業稅來規范物業和房地產稅收改革，規范各地的投資環境。

　　對個人影響有限？

　　“對企業的影響主要體現在稅費合并上，而且實施難度也不大。”財政部科研所副所長王朝才說，現在中國還存在內外資企業稅收不統一的問題，這主要就表現在企業所得稅和涉及房地產的稅收。因此需要對內外資企業稅收進行統一。據悉，今年人大即將審議的企業所得稅就是對內外資企業稅的統一，而物業稅也是內外資稅收統一的一個方面。另外對于內資企業的物業稅收負擔基本會保持不變。因為中國過去涉及房地產的稅收多而且復雜，還存在許多不規范的行政性收費。目前，物業稅的意義就在于把不規范的收費統一起來成為規范合理的稅收。

　　另據了解，物業稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統管房，由單位代扣代繳；有物業公司管理的，由物業公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。

　　另外為了減少物業稅開征的阻力，在物業稅開征初期，減免稅的范圍可能適當放寬。有專家建議法定的人均免稅面積定為25平方米。

　　王朝才分析說，目前物業稅的實行對于個人也不會有太大影響。因為現在對于個人房地產的價值評估以及征稅時的扣除標準等都沒有一個合適的標準，現在理論界和實際操作部門仍在討論之中。據悉，物業稅出臺的初衷也希望能對富人和豪宅等征以重稅，“但實際上這一點很難做到。”王說。財政部科研所的一份研究報告這樣建議，通過對居住豪宅者課以高稅，對居住陋室者課以低稅甚至免稅來縮小社會財富占有的差距。物業稅不宜采用全國統一的比例稅率，而應規定一個幅度稅率(如 0.1%~0.3%)，由地方根據本地區的收入水平和應稅房地產的位置與用途具體確定適用的稅率。(張榮旺 朱紫云)