中新網1月25日電 據《新京報》報道，北京二手房轉按揭交易保證服務正式啟動，第三方的介入將促進交易透明化，但會影響交割效率。
據悉，中國民生銀行、北京市住房貸款擔保中心、北京開太物業交易保證有限公司日前就“北京市住房商業貸款轉按揭業務”簽訂合作協議，共同為北京市住房貸款用戶提供專業化二手房轉按揭交易保證服務。這也標志著北京二手房轉按揭業務將終結“有名無實”的歷史。業內認為，隨著二手房業務的不斷擴大，該業務在促進二手房轉按揭進一步規范化的同時，也緩解了二手房交易環節方面的資金壓力。
第三方介入促進轉按揭交易透明化
在此次推出的交易保證服務平臺上，由中國民生銀行北京營業部提供轉按揭金融支持，北京市住房貸款擔保中心提供金融擔保、北京開太公司負責為買賣雙方全程提供從產權查詢、驗證；貸款申請；擔保手續到資金監管以及產權過戶、權屬變更的所有手續，保證交易服務的完成。
據介紹，此業務引進國外產權交易中ESCROW獨立監管賬號制度，以純粹、公正的第三方公司保證交易資金的流向；在交易保證服務中，北京開太為買賣雙方在民生銀行開設資金交易賬號，買賣房屋所有的交易資金全部進入該賬號，并由北京開太、民生銀行、擔保中心三方進行聯合監管該賬戶內每筆資金去向，保證買賣雙方交易資金的安全性。
北京開太公司表示，對比現行轉按揭業務，該業務流程引進美國同類業務流程，在國內法律允許的前提下，通過民生銀行、擔保中心和北京開太三方聯管、委托辦理的形式確保貸款資金�？顚Ｓ茫ＷC資金的使用安全，是國內首個真正意義上的“轉按揭”業務，既可以接受中介公司也可以接受個人委托。
經紀公司暗箱操作會阻礙該業務發展
所謂的“轉按揭”，實際上是將沒有還清貸款的商品房連同按揭款項一同出售的一種特殊的二手房交易行為。在各類二手房交易業務中，二手商品房對轉按揭業務依賴性最強。許磊表示，該業務推出的時機選擇在2006年初，主要是因為去年二手商品房業務占據市場主流，能為業務提供有力支撐，同時也能促進二手商品房市場的發展。該業務是市場細分和市場規范化的產物，隨著二手商品房市場的發展，對大額轉按揭墊付款要求也越來越多；市場中潛在的“交易誠信、貸款安全、交易保證及交割效率”等問題日益成為二手房買賣的瓶頸，而容量巨大的轉按揭貸款需求不僅需要配套的轉按揭業務，更需要專業化的交易保證解決方案。
他表示，目前該業務最大挑戰是，如何應對市場上的種種不規范行為。該流程應該是完全透明的，不能進行差價交易，而目前很多經紀公司都在暗箱操作和吃差價，可能難以接受這樣的服務，這也會影響到業務的擴大。
據了解，目前北京市場上不少公司紛紛推出住房金融擔保服務，但能夠成功運作者很少，中原地產三級市場部副總監宮萍認為，該業務對推進二手房市場的發展有促進作用，但就目前實際情況而言，交割效率也是一個瓶頸，不少經紀公司內部能運作提前還款模式，如果第三方介入后，容易增加溝通難度。目前北京各個區域過戶速度不一，各個經紀公司已有較成熟的操作模式，新入行的公司需要一定時間的磨合，這也會影響到交割效率。
類似業務曾“水土不服”
許磊指出，由于國內法律不允許帶債權的物業轉移，現行轉按揭業務由于原貸款購房者需要先還清貸款、解除抵押登記后才能重新進行交易，而新貸款購房者又需要先過戶后才能申請辦理銀行抵押貸款。
因此，原購房貸款合同的解除與新購房貸款合同的簽訂，二者之間的具體銜接及買賣房屋權屬調查、資金轉換和產權交割等關鍵環節就成為目前很多銀行不能直接辦理轉按揭業務的主要原因。
目前辦理轉按揭業務的現行操作方式大都由房屋經紀公司先行墊付，這勢必會使經紀公司面臨一定的資金交易風險，令二手房轉換成交存在一定困難。受法規限制，目前轉按揭業務中還存在諸多不規范行為，一些擔保公司為客戶提供借款服務，不是以公司名義，而是以個人名義進行。
宮萍也指出，多數從事類似業務的公司在北京過戶制和經紀行業整體素質制約下，出現“水土不服”的現象。尤其是不吃差價的客戶不足，這是轉按揭業務“轉正”急需解決的問題，所以說，取代“先行墊付”尚需時日。(張家齊)
