核心提示 解讀經濟適用房新政

　　經濟適用房政策就像一根敏感的神經，緊緊聯系著中低收入群體的“購房夢”。雖然經濟適用房政策在不斷調整和完善，但經濟適用房變“豪宅”、高收入人群騙購的事仍時常見諸報端，去年，北京的經濟適用房政策飽受非議。為了讓經濟適用房更合理，相關部門去年醞釀了全新的經濟適用房政策。今年“兩會”前及“兩會”期間，新政策的“面紗”在官員的一次次公開表述中逐漸被掀開。

　　權威解讀 新政策凸現三大變化

　　“十一五”期間，北京擬推出經濟適用房1000萬平方米，其中2008年前推出800萬平方米、大概100萬套經濟適用房。按照這個量，每年大概能推出不少于200萬平方米的經濟適用房。誰將有資格購買這些經濟適用房？經濟適用房選址有什么變化？今年，這些方面的政策均有了重大調整。

　　銷售對象調整：定向銷售拆遷戶

　　經濟適用房將優先向城八區重點工程拆遷居民供應，其他人將很少有機會購買，這是自1998年實施以來，經濟適用房政策做出的最大調整。

　　最先放出政策口風的是北京市建委開發辦主任魏成森。他在去年12月1日做客“首都之窗”時透露，經濟適用房現在供應比較緊張，主要考慮的供應方式是定向銷售。他否認經濟適用房將全部賣給拆遷戶的說法，但同時也承認，非拆遷戶購買的機會不大。

　　調整原因：大量拆遷戶需住房保障

　　今年“兩會”期間，北京市建設委員會主任隋振江對記者說，因為最近幾年危改、文保和市政建設、奧運場館建設、城中村整治等造成的拆遷居民量比較大，每年拆遷大概在六七萬戶，僅城八區每年大概有2萬到3萬戶。這么大的動遷居民量，對他們的住房保障是眼前要解決的重要任務。因此，能夠優先獲得經濟適用房定向購買資格的首先從這些人中產生。

　　“由于每年提供的經濟適用房受財政承受能力和建設規模的限制，今年北京市經濟適用房竣工面積將達到200萬平方米，只能解決半數拆遷戶的住房問題，社會上的散購要視定向銷售的情況,有富余時再拿出一部分來解決,目前看并沒有可以拿到社會上散購的量。”北京市國土資源局安家盛在“兩會”期間透露。

　　資格審核調整：購買資格由政府審定

　　北京市發改委宋宇介紹，今年計劃竣工的經濟適用房全部為2005年續建項目，分別為回龍觀、百子灣、三環新城、翠成馨園、定福家園等項目，這些房源將全部由各區政府來“賣”，即由市建委和動遷地所在政府根據各區拆遷、動遷居民的需求量和居民意愿把所有經濟適用房進行“切塊”，分給各個區縣后，由城八區政府按照房源調劑的數量及重點工程的動遷時序，進行購買資格審核，組織居民認購選房。

　　調整原因：最大限度防止騙購

　　經濟適用房政策已實施7年有余，但資格審核缺乏有效手段一直難以根治。由于經濟適用房供不應求，因此，在由購買方自己出具收入證明然后再進行購買資格審核的政策下，出現很多開具虛假證明的騙購行為。據悉，新政策實施后，經濟適用房將實行分片、分區銷售，同時由政府來審定購買資格，可以最大限度地防止騙購行為的發生。

　　選址調整：選址向東南方向傾斜

　　在今年的“兩會”上，北京市國土局局長安家盛透露說，今年經濟適用房備選地已經初步確定范圍，目前備選的八個地塊主要分布在京城的南部和東南部，其中，豐臺區四塊地，總建筑面積92.9萬平方米，朝陽區、門頭溝區、海淀區和石景山區各一塊，建筑面積分別為50萬、48萬、27萬和8萬平方米。由于成本和交通問題，今后在東、北、西四環內以及南三環以內將不再安排經濟適用房項目。

　　調整原因：方便選擇分流交通

　　據北京市建設委員會主任魏成森透露，目前，北京的經濟適用房主要集中在北部地區，人們可以選擇的余地不大。同時，由于北部的天通苑、回龍觀等項目建設規模大，加重了當地的交通負擔，因此，新項目選址將更加多元化，主要選址在向東南方向移。安家盛介紹說，將來主要沿著軌道交通進行經濟適用房的建設，來解決住經濟適用房的中低收入人群的日常出行問題。

　　詳解京城八大地塊

　　據悉，今年備選的八個地塊總面積約為210公頃，預計將能為北京市民提供近30000套經濟適用房，這些地塊均為交通便利、市政較為完善的地區。等市政府的批復下來以后，就能馬上把被批準的地塊投入開發環節。

　　豐臺區備選地塊數量最多

　　24萬平方米的豐臺區世紀風景二期地塊位于方莊橋東南角，緊鄰東南三環路，西部和南部分別鄰近正在施工的地鐵5號線和10號線，在八個項目中最接近市中心。

　　30萬平方米的豐臺區北京化工三廠地塊和18.5萬平方米的北京市紅獅涂料廠地塊緊鄰南三環路，是在建的地鐵5號線的終點，也將成為未來的交通樞紐地區。

　　42萬平方米的豐臺區小屯路萬恒家園二期地塊位于地鐵1號線玉泉路站南部，無論是走長安街、四環還是京石高速均十分方便。

　　朝陽區垡頭地塊面積最大

　　在八大地塊中，50萬平方米的朝陽區垡頭北京染料廠地塊面積最大，該地塊鄰近東南四環，市政條件較成熟，交通比較方便。

　　最小的地塊是8萬平方米的石景山區衙門口地塊，該地塊位于地鐵1號線八角游樂園站南部，并且緊鄰西五環路。

　　27萬平方米的海淀區蘇家坨地塊，是海淀北部新區打造中關村第二個核心區的居住配套區，這一區域規劃有中關村文化教育基地、創新園和國際教育園等。

　　48萬平方米的門頭溝區石門營地塊，緊挨石景山區，距地鐵蘋果園站10公里，108國道石門營段是從京西進出京城的主要快速通道。

　　專家觀點 經濟適用房仍將供不應求

　　事件回放：數千人排天通苑房號

　　雖然嚴格限定了申請對象，但經濟適用房仍然供不應求。去年12月28日，昌平區天通苑經濟適用房開始放號，雖然只針對崇文區拆遷安置居民，但在短時間內仍有數千人排隊。6時開始放號，有很多人凌晨就開始排隊。開始放號時，場面一度十分混亂。有消息稱，15時30分左右當日放號停止。但由于開發商方面沒有確定說法，截至21時，依舊有數百人在現場排隊等候放號。現場沒有人告知市民，這里將要放多少房號、何時截止。一些市民啃著面包、火腿腸，甚至帶來了棉被，表示將徹夜守候。

　　現象解讀：供不應求短期難改善

　　針對上述情況，有關專家在接受本報記者采訪時指出，事實上，北京的經濟適用房本身也無法滿足拆遷戶。

　　按照北京市城市新規劃，到2020年，將只有10%的北京人住在舊城，所以，僅二環路以內的舊城區就將外遷55萬人。以中國城鎮居民人均住房建筑面積目前約為24平方米計算，這意味著北京僅解決二環內的拆遷戶，就需要1300萬平方米左右住房。而北京到2008年，計劃才有800萬平方米的經濟適用房。

　　雖然經濟適用房實行新政策后，只針對拆遷居民進行銷售，但因為最近幾年拆遷量比較大，而經濟適用房的建設規模又受到政府財力和土地供應的限制，每年只能解決一半拆遷居民的住房問題，因此雖然政策受惠范圍大幅度縮小，但供不應求的局面難以在短時間內完全解決。

　　新聞背景 新政策醞釀9月問世

　　2005年3月至6月 倒號、騙購、數千人搭起帳篷排號的消息屢次見諸報端，經濟適用房變味，是否應該取消，在社會上引起了廣泛的爭論。

　　2005年7月底 北京市建委一位工作人員表示，關于經濟適用房的問題市建委已經擬定了一份報告，呈交上級主管部門，并將聽取市民的意見。而在此期間，市建委沒有什么新的明確的關于經濟適用房的信息告知給媒體，一切等具體辦法出臺以后再說。

　　2005年9月17日 北京回龍觀文化居住區傳出消息，正在建設中的該區第七期經濟適用房項目，部分將采用定向方式，優先銷售給城區解危排險、城中村治理、危改居民等急需搬遷居民，而不是按以往的“對外排號銷售”。作為北京市最大的經濟適用房項目之一，回龍觀銷售政策的變化，引起社會各界廣泛關注。

　　2005年9月19日 有媒體報道，“北京市經濟適用房暫停銷售，未來可能只賣給拆遷戶”。針對這一消息，北京市建委開發辦主任孫乾表示，北京并沒有取消對經濟適用房的銷售。但他同時表示，市建委正在制定新的管理辦法，政府在限定購買者條件時，肯定會優先滿足重點工程搬遷、奧運建設搬遷、城區危舊房改造和文化保護區搬遷范圍的居民。

　　2005年12月1日 北京市建委開發辦主任魏成森在做客首都之窗“行風政風熱線”時首次證實，北京經濟適用方將以定向銷售為主。

　　記者手記 回歸保障功能是大趨勢

　　北京的新經濟適用房政策在“兩會”期間逐漸明晰，不管這項新政策要實施多久，但可以肯定的是，原來飽受爭議的經濟適用房政策將永遠成為歷史。把經濟適用房銷售對象絕對限制為拆遷戶，這是新政策最大的變化，也是經濟適用房政策回歸保障功能的一個突破。

　　經濟適用房雖是社會保障體系的組成部分，但7年前國家決定全面推進經濟適用房建設，并不全是為了解決城鎮中低收入家庭的住房問題，它還擔負著擴大內需、拉動經濟增長的使命，成為住房供應體系的主體。作為保障性住房，經濟適用房建設應該有所限制以保護國家的財力資源，但因為政策定位模糊，經濟適用房在政策房與商品房之間搖擺。

　　由于定位不準確，政府在對經濟適用房供應對象的設定范圍過于寬泛，再加上對戶型、購買對象控制不嚴，從而導致“經濟了富人，窮人無力購買”的局面，背離政策初衷。

　　應該看到，經過十幾年的發展，各個城市的商品房市場已逐步建立和完善。目前，經濟適用房應該逐步撤出商品房這個競爭市場，回歸原本的保障功能，給最應該保障的人提供住房。

　　北京經濟適用房政策的調整恰恰順應了這個趨勢，順利實現了功能轉換。2008年前，北京老城將有大量的拆遷戶，安排這部分人的住房是目前不得不解決的問題。不保證這部分人的住房，社會安定就會有隱患，城市功能升級就成為空談。把經濟適用房定向銷售給這部分人，社會爭議最小，也最有實效。

　　新聞背景 北京經濟適用房大事記

　　1998年10月29日 以回龍觀、天通苑、建東苑等為代表的19個首批經濟適用住房項目在北京市房地產交易中心集中展示，拉開了經濟適用房在北京大規模開發的序幕。

　　2000年3月 《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》頒布，當年全市危改實現新突破，僅崇文、宣武、豐臺三區五片拆除危舊房13233戶，形成大量居住需求。

　　2000年12月 頒布實施《北京市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題的暫行規定》，規定購買經濟適用房的資格條件。

　　2002年12月 頒布實施《北京市城鎮居民購買經濟適用住房有關問題補充規定》，對經濟適用房的購房程序作出補充規定。

　　2004年5月 頒布并實施《北京市關于加強經濟適用住房交易管理有關問題的通知》，規定已購買經濟適用住房未住滿5年的，不得按市場價格出售住房。

　　2005年年底 宣布2006年擬建的200萬平方米經濟適用房的供應方式是定向銷售。

　　鏈接觀點 北京今年平均房價會降低？

　　2005年從“國八條”開始，一項項限制投機、打壓炒房、穩定房價的政策相繼出臺。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢，穩定了房價。

　　最新調查顯示，目前北京以投資為目的的購房者已經越來越少，某些期待短期獲利的投資者陸續被擠出市場。據個人投資理財網CEO洪曦介紹，投資類房產的回報方式通常有兩個，一個是做短線投資，等房產升值后將其出售，另一個則是做長線投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國家對二手房交易時間和稅收上提出新政策以來，短線投資的風險已經非常大，基本只能考慮長線投資。

　　據權威部門預測，2005年由于土地供應總量的減少，北京樓市出現了土地有效供應不足，但從平均房價看，2006年北京的平均房價會出現下降的趨勢，原因是今年可供開發的土地大都在五六環了。其實這一趨勢在去年已經有所體現，四環以內的新樓盤已經明顯減少，而由于級差地租，五環以外的土地價格明顯會低于四環以內，房價也會低于城里，因此，2006年平均房價會降低。

　　同時，今年計劃竣工經濟適用住房200萬平方米，全部為去年續建項目，竣工規模分布在回龍觀、百子灣、三環新城、翠成馨園、定福家園等項目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區政府組織居民認購選房。

　　戴德梁行預計，由于城市可供開發的土地逐漸減少，各開發機構將目光落到了城市的近鄰區。因此在2006年度，郊區低密度項目將進一步擴大供應量。同時，北京住宅銷售市場在2005年第四季度明顯改觀，說明市場的實際需求客觀存在。在政策環境明朗后，居民實際的購買力釋放需要一個過程，而這個過程將延續到2006年上半年。

　　(來源：新華社）