中新網12月30日電 據《東方早報》報道，“兩個1000萬”土地大力推出，經營性住宅用地嚴格控制構成了今年上海土地市場的主題，這樣的土地政策對于上海房價的調整起到了相當積極的作用。上海土地學會會長、前房地資源局副局長殷國元，他對于目前土地市場的現狀以及未來的調控主題給出了判斷。

　　今年調控初現成效

　　殷國元表示，今年土地供應有幾大特點。

　　首先，加大中低價房以及配套商品房土地供應。針對上海房價上漲過快的現實，今年政府土地工作重點放在解決普通老百姓住房問題上。主要做法在于保證配套商品房以及中低價房的土地供應，通過限地價、限房價、限供應對象的供應方式解決老百姓動遷住房問題。

　　其次，嚴格控制經營性住宅用地。由于從今年5月份起，上海房價開始出現明顯下降，考慮到目前市場上已經出讓的土地總量較大，政府對于新增商品房的土地供應進行嚴格控制，以期穩定房產價格。而對于商業以及辦公用地，由于世博將近，商業用地需求量比較大，因此，今年推出的大量土地將被用于商業設施建設。今年出讓的經營性土地完全通過掛牌形式出讓，顯示上海市場化程度越來越高。

　　通過一系列動作，這輪宏觀調控基本達到目的，上海房產價格逐步回歸理性。上海最近每年的土地供應量都在2000~2500公頃左右，基本能夠滿足市場平穩的、正常的住房需求。

　　今年土地出讓第三個特點是，大型地塊基本都被外資開發商獲得。殷國元表示，這是由于國內企業對未來上海房地產市場形勢判斷較為保守，而一些國際企業由于經歷長期市場歷練對于未來走勢有更準確的判斷。

　　殷國元指出，雖然目前房價有所調控，但從長遠來看，土地價格下跌的可能性并不大。目前，上海市中心存量土地一共只有3000公頃左右，其中包括批而未用的1000多公頃，以及可開發的建設用地不到2000公頃，土地供應量的有限性使得上海土地市場依然有著巨大的升值潛力。

　　明年上半年或有商品住宅用地面世

　　殷國元表示，按照調控節奏，明年上半年相信將會開始陸續有商品住宅用地面世。

　　目前上海土地基本集中在幾大新城項目，包括郊區的一城九鎮以及臨港新城和江灣新城等。其中臨港新城規劃人口80萬，是一個相當龐大的造城項目，殷國元表示，這個項目實際上是配合洋山深水港建設所進行的配套建設，由于遠離市中心，未來供應基本提供給當地以及引進工作的人群，對市區住宅供應沒有太大影響。

　　殷國元比較看好的是另一個位于市區的新城項目，江灣新城。作為市中心最大一塊處女地，新江灣城從1996年就開始進行嚴格規劃，到最近幾年正式對外供地，依托周邊大學的文化以及五角場的商業氛圍，這一地塊的發展潛力非常巨大。殷國元表示，目前上海明確規劃的城市副中心只有徐家匯和五角場兩個，依照成長潛力而言，未來的五角場地區很有可能成為另一個徐家匯。而目前這一地區的房地產價格與徐家匯相差甚遠，這使得該地區土地以及房產的價格有相當大的上漲空間。對于地產開發商而言，可以考慮將這一地區土地作為儲備。

　　明年繼續加強調控

　　殷國元表示，未來土地方面將會繼續調控，把好閘門，提高調控有效性，以及針對性解決土地對于房價影響的時差問題，加強前期預測，建立預警機制。

　　與此同時，對于不同類型土地使用不同的調控手段。其中，配套商品房推地速度放慢，數量減少。殷國元指出，按照今年推出的配套商品房用地量，可以滿足1~2年供應需求。而對于普通商品房而言，其供應標準應盡早出臺，同時在前期做好規劃，根據總量來實際安排解決中低收入家庭住房問題。

　　殷國元建議，對于無法自己買房的低收入家庭，政府可以考慮在市中心地區利用部分不規則政府規劃用地見縫插針式地建設廉租房，這類住房區別于商品住房，高密度、低檔次，面積大小在40平方米左右。

　　殷國元同時透露，明年土地工作重心包括兩個部分：一是加強新農村建設，即加強農村土地綜合治理，農村水、林、田、路、鄉、村進行重新規劃，對農民宅基地置換，集體建設用地流轉。二是集約利用土地，盤活存量，保護資源，嚴格審核土地審批項目。(劉秀浩)