中新網(wǎng)12月8日電 據(jù)《北京現(xiàn)代商報(bào)》報(bào)道，早在去年下半年，業(yè)內(nèi)人士就預(yù)測2005年是北京樓市寫字樓供應(yīng)突增的一年。時(shí)至今年年末，西環(huán)廣場、金地國際中心、LG大廈、凱晨廣場等大量寫字樓樓盤的開工建設(shè)和銷售也證實(shí)了這一點(diǎn)。同時(shí)除傳統(tǒng)的金融街、CBD、中關(guān)村三大寫字樓集中供應(yīng)區(qū)外，亞奧板塊、三環(huán)、二環(huán)沿線也有大量寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)，形成了多區(qū)域發(fā)展之勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供應(yīng)的總建筑面積達(dá)到220萬平方米左右。
供應(yīng)量與空置率“比翼齊飛”
據(jù)高力國際的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一至三季度，北京寫字樓總體供應(yīng)面積為308萬平方米，同比增加10.4%。尤其是第二季度北京新增寫字樓面積達(dá)179萬平方米，超過了2004年全年的新增供應(yīng)量。在經(jīng)歷了前兩年的集中開發(fā)之后，京城寫字樓在今年迎來了供應(yīng)高峰期。
然而，市場需求卻受今年一系列的調(diào)控影響而有所下降。有數(shù)據(jù)顯示，今年前三個(gè)季度，北京寫字樓整體空置率為13.51%，比去年同期上升了2.37個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)量的增加與需求有限之間的矛盾在今年的寫字樓市場表現(xiàn)得相當(dāng)明顯，致使今年寫字樓開發(fā)商的日子變得不那么好過。
中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示：“今年寫字樓市場整體空置率高升的主要原因在于：其一，市場放量激增，而需求又受到了壓抑，導(dǎo)致市場消化放緩；其二，寫字樓與住宅不同，住宅交房后很快就能入住，而寫字樓從交房到最終入駐，至少需要半年時(shí)間。”基于以上兩點(diǎn)，他認(rèn)為2006年北京寫字樓的空置率將有所下降。
銷售市場呈現(xiàn)冰火兩重天
據(jù)了解，很多寫字樓當(dāng)初雄心勃勃入市準(zhǔn)備一下被整購的，到后來都不得不改變銷售思路切分銷售，甚至改租代售。這種現(xiàn)象在中關(guān)村市場表現(xiàn)得相當(dāng)明顯。CEO拓展大廈銷售經(jīng)理劉海波認(rèn)為，“之所以出現(xiàn)這種情況并不是開發(fā)商主動(dòng)選擇的。但是大家在立項(xiàng)時(shí)并沒有想到數(shù)年后寫字樓市場如此低迷，中關(guān)村寫字樓銷售已經(jīng)陷入最低谷，這種情況下，與其銷售不如出租。”據(jù)了解，如今中關(guān)村寫字樓市場中，已經(jīng)超過70%的新增寫字樓面積被投往租賃市場。“賣房賣成了房東”在中關(guān)村寫字樓市場已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
與整體寫字樓市場銷售低迷形成鮮明對(duì)比的是，大單的銷售成交頻繁出現(xiàn)，尤其是幾家國外基金紛紛大手筆投資國內(nèi)的寫字樓，如美林集團(tuán)以3000萬美元注資銀泰中心、摩根士丹利4億元人民幣購買了富力雙子座B座、新加坡凱德置地集團(tuán)整棟購買了中環(huán)世貿(mào)中心A、B兩座。這些都成為今年北京寫字樓市場的亮點(diǎn)。而目前國際投資機(jī)構(gòu)對(duì)京城樓市的投資主要集中在CBD，可見他們?cè)谠囁A段出手非常謹(jǐn)慎，對(duì)合作方和利潤回報(bào)要求也比較高。
傳統(tǒng)區(qū)域仍是熱點(diǎn) 其他區(qū)域相應(yīng)補(bǔ)充
今年的寫字樓市場主要供應(yīng)量仍在傳統(tǒng)的CBD、中關(guān)村和金融街。其中CBD區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量迎來了開發(fā)建設(shè)5年來的頂峰。中關(guān)村區(qū)域今年成為寫字樓供應(yīng)的“大商家”，其供應(yīng)集中且持續(xù)放量。有數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年，中關(guān)村甲級(jí)寫字樓總量約為52萬平方米，其中近3年新供量約達(dá)28萬平方米，而且相當(dāng)數(shù)量是在今年下半年完工，其供需壓力比其他商圈要大，因此近期該區(qū)域的租金和售價(jià)表現(xiàn)不是很樂觀。
金融街地區(qū)今年也將進(jìn)入落成高峰期，今年該地區(qū)有包括中遠(yuǎn)公司的凱晨廣場在內(nèi)的4個(gè)項(xiàng)目竣工，落成面積達(dá)38萬平方米，但該地區(qū)的市場供應(yīng)和需求一直以來對(duì)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對(duì)市場仍會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
除以上3個(gè)重點(diǎn)區(qū)域外，二環(huán)、三環(huán)沿線、西部、南部等都有不同規(guī)模和檔次的寫字樓項(xiàng)目出現(xiàn)。(李海鵬)
