中新網11月30日電 據《中華工商時報》報道，據北京市建委的統計數據顯示：2005年1至10月，全市存量住房買賣平均價格為4365元／平方米，相比1至9月的4277元／平方米，環比上漲2.06%；而1至10月商品住宅期房平均交易價格為6781元／平方米，相比1至9月的6758元／平方米，環比上漲僅為0.34%。該數據說明，商品房價環比上漲幅度低于二手房的環比漲幅。

　　稅負抬高二手房價漲幅

　　據“鏈家”方面分析，自5月七部委出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定，對于房產交易環節要征收相應的稅費；10月7日，國稅總局下發了《關于實施房地產稅收一體化管理若干問題的通知》，明確存量房交易環節所涉及的稅收要實現“一窗式”征收并且嚴格堅持依法納稅。正是因為交易環節的稅負增加，在一定程度上促成了二手房交易價格的上升。

　　從目前京城二手房的供給看，5年內轉讓的占到49.95%左右，其中兩年之內的占到24%左右；結合當前北京二手房市場供不應求現狀以及較強的剛性自住訴求，現實交易中，出售者將稅負成本轉嫁給購房者，最終會反映在房價上，促成二手房價環比漲幅會高于商品住宅期房環比漲幅。

　　房貸收縮迫使消費升級

　　二手房價上漲幅度高于商品房，還與二手房市場特殊的房貸背景有關。銀行紛紛收緊了房貸口子，特別是對于風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。大部分銀行都出臺了對于1990年之前的二手房實行禁貸的政策，對于房齡在5年以內的二手房最多可以貸到7成，5年至10年的二手房最多可以貸到6成，10年至15年的二手房最多只能貸5成。

　　房貸緊縮產生兩方面的影響，一方面，影響了二手房市場的需求，目前將近70%至80%的投資置業者希望通過銀行貸款來完成二手房的投資置業。但是，由于二手房自身的一些特殊性，比如房齡問題、折舊問題、評估問題，以及金融機構房貸緊縮，2004年的京城二手房成交客戶中，只有將近35.88%的人群通過銀行貸款完成投資置業。另一方面，二手房貸款滿足了許多購買能力不足的二手房消費者的住房需求，但由于限貸，使得這部分人被攔在了二手房購買市場之外，使得二手房市場所面臨的消費群體平均購買力提升，也提高了市場對二手房高房價的承受力，從而使得二手房價格上漲具備更強的后勁。

　　郊區二手房價漲幅較快

　　據分析，北京通州、昌平和大興三大郊區的二手房成交量2005年急速上升，從去年占總成交量的8%上漲到今年的15%，由市建委頒布的上半年指導價也可以看出，與2004年上半年相比，北京10個遠郊區縣典型區域價格上漲幅度高于城八區。由于郊區二手房價格增幅較大，整體帶動了二手房均價漲幅走高，而相比之下，五環以外和郊區的很多新樓盤價格基本平穩。這也是二手房價漲幅趕超新商品房的原因之一。

　　今年前10月，二手房和商品房約2%的價格漲幅差雖不算大，但顯示了商品房市場受市場調控影響較大，也反映出北京市二手房市場持續供需兩旺的市場行情。（一度）