中新網11月29日電 據《經濟參考報》報道，購房者不受房產開發商指定銀行貸款之累，還可享受一次性付款優惠，并能自由選擇購買房貸險，市價40萬元的商品房一下能省近兩萬元，而這一切源于貸款模式的改變。

　　今年6月，中國建設銀行四川省分行率先面向個人購房者推出“直貸式”業務，客戶可以個人身份直接向銀行申請住房貸款。是平抑房價，還是招攬客戶，銀行業意在何為？

　　直貸：讓消費者一“省”到底

　　據中國建設銀行四川省分行住房金融與個人信貸部總經理助理郭江介紹，過去購房者貸款，需開發商擔保才能向指定銀行申請，消費者不僅不能享受到一次性付款優惠，還將為此購買貸款期限內的房貸險，增加了購房壓力。

　　郭江說，“直貸式”個人住房貸款業務不受樓盤合作銀行的限制，購房者一旦簽訂了購房合同，就可以向開展“直貸”業務的銀行提出貸款申請，經過調查審批后簽訂借款合同，銀行隨即發放貸款。只要資料齊備、條件合格，兩小時內就可辦理完畢。這樣一來，購房者就可享受開發商提供的3%至6%一次性付款優惠，加之房貸險不再強制購買，同時還能以享受銀行基準貸款利率下浮優惠，實實在在為消費者減輕了購房壓力。

　　此項業務自今年6月推出以來，建行四川省分行已經辦理了“直貸”客戶2100多戶，貸款總金額超過5億，占個人住房貸款發放總額的一半。郭江算了筆帳：假設購買市價為40萬元的商品房，其中貸款30萬、20年按揭，一次性付款總房價大約可優惠1.6萬元；免去20年每年0.45‰房貸險，總額為2700元。這樣算下來，40萬元的商品房首次付款時即可節省將近兩萬元，而在辦理貸款時只需向擔保公司支付貸款額8‰的擔保費即可。

　　舊模式沿用十年國際接軌大勢所趨

　　據了解，中國目前的商品房按揭貸款方式沿用的還是1995年廣東模式，當時中國建設銀行廣東佛山支行率先在全國推出商品房按揭貸款業務，由開發商為購房者做擔保向銀行貸款，開發商則向銀行繳納貸款額5%至20%不等的保證金，產權證辦理完畢后退還。在當時還顯稚嫩的中國房地產市場上，這種貸款模迅速地在全國推開。

　　建行四川省分行行長趙富高分析說，表面上看，銀行通過這種方式貸款，規避了自身的風險，但它依存的基礎是開發商在客戶還款期內存在且不倒閉。而現實中，大多開發商為了一個房產項目會臨時成立一個項目公司，等房產開發銷售結束，項目公司就宣告關閉。即使以后購房者個人出現任何還款上的問題，銀行很難再找到當初的開發商，擔保更無從談起。同時，在個人資信還不健全的情況下，開發商為購房者提供擔保向銀行交納5%-20%不等的保證金，在一定程度上影響了資金的周轉，開發商又不得不將這些成本通過提高房價轉嫁到購房者上，這也就是開發商為何對一次性付款客戶實行優惠的原因。

　　趙富高說，資金壓力下，一些開發商想盡一切辦法來套取、甚至騙取銀行貸款。近年來，開發商搞“假按揭”騙取銀行貸款的事件層出不窮：期房還未賣掉，開發商就使用公司內部人員、甚至是陌生人的資料來冒充真實的購房者，以騙取銀行貸款。

　　趙富高認為，開發商既負責房屋建設銷售又為購房者提供擔保的模式，已經越來越不符合市場細分的要求。個人提出貸款申請，銀行與專業擔保公司一起對其審驗，由專業擔保公司進行階段性擔保，這是國際通用的、也是在中國應該逐步推廣的模式。

　　市場細分　多方共贏

　　“直貸”模式下，開發商不再向銀行交納擔保金，資金周轉壓力減輕，開發商開始輕裝上陣。成都地建置業發展公司營銷總監閻家勝表示：“銀行的‘直貸’業務，是在幫房地產公司摔掉包袱，使我們更專注于房地產開發領域。”

　　而引入專業擔保公司作為第三方，不僅可以更好的控制風險，更為專業中介組織提供了市場發展的空間。成都市住房置業擔保有限公司副總經理黃睿表示，自今年6月中國建設銀行、中國銀行等在成都的分支金融機構相繼推出“直貸”業務以來，已經成功擔保3000多戶“直貸”申請，擔保貸款總額超過六個億。

　　郭江說，下一步建設銀行將繼續細分市場，對購買期房和現房的申請人將區別辦理。如果購買期房，將由專業擔保公司與銀行共同評估市場、承擔風險；如果購買現房，則不一定需要擔保機構，申請人也不再需要繳納擔保金。同時，針對中高端客戶，建行還將完善今年9月推出的授信額度更高的“免擔保直貸式”，免去了擔保費，費用將更省。（劉海）