中新網11月11日日電 據華東新聞報道，樓市歷來有“金九銀十”之說。更何況，去年同期宏觀調控后，很多地方的房價報復性反彈也是從“金九銀十”拉開的。今年上半年，從中央到地方，樓市組合拳連續推出，房價整體出現下跌，但究竟是“回暖”還是“走低”，各方都抱著“樓市走勢到底如何，金九銀十自看分曉”之觀。更有開發商大膽預言：“金九銀十”到來之際，便是樓市行情回暖之時。如今，這個被各方翹首以盼的時期剛剛送走，站在樓市風口浪尖的幾座城市，情況到底如何？

　　北京：開發商死扛“不走軟”

　　自打春季抑制房價的政策出臺后，北京房地產的交易面積從4月的321萬平方米驟減到5月的153萬平方米，到現在，低迷狀態仍在持續。

　　過了新鮮勁的白菜就是垃圾，過了中秋的月餅不如燒餅，做生意的人都知道趕時效、捉賣點、抓眼球，都知道消費者得罪不起，一旦形成消費觀望，東西賣不出去，商家就得找地哭去、就得拼命降價重新吸引消費者的芳心。但就是賣房子的開發商牛，和消費者僵持了半年多，打落了牙齒往肚子里吞，硬是價格上不讓分毫。

　　面對消費者的觀望之勢，開發商真的不難受嗎？其實未必，有的開發商為項目滯銷天天上火，員工的工資大幅下降了，但就是死挺價格。房子畢竟不是月餅、白菜，過了三五天也不會變質。盡管活的難了點，但開發商還有希望，等到“金九銀十”絕地反攻。

　　開發商使出各種銷售招數，一些售樓處在九十月間也出現過人頭攢動，但總是熱鬧歸熱鬧，老百姓的“錢袋子”依然不愿松動。有購房者直接表示：“與其搞這些花哨優惠，不如把房價直接降下來。”

　　從數據看，9月北京商品房預售房屋(商品住宅＋經濟適用房＋商鋪寫字樓)總成交量16623套，總成交面積200萬平方米。與今年8月相比，上升20.7%，但相對今年成交量較高的4月而言，則下降了38%。10月依然沒有起色。

　　來自北京市房地產交易管理網的數據顯示：國慶期間，全市7天的網上簽約住宅套數共計1386套，平均每日成交住宅僅198套，這與9月平均每日成交547套的數量相比可謂相差懸殊，直到10月11日，才有所恢復。從10月的樓市表現看，供求情況呈現持平甚至下滑趨勢，這無疑給開發商們當頭一棒。

　　一方面是購房者持續觀望，等待價格走穩，“宏觀調控高高掛，看你投降不投降”；一方面是開發商死頂硬扛，“拼死撐到2008，這房價決不走軟”，不少北京開發商到現在還為錯失上一波房價大漲機會心痛不已，于是更堅定了持久戰的信心。

　　但較勁歸較勁，錢可是真緊啊。11月初，北京召開了一個金融地產方面的會議，原擬有兩三百位業界人士出席，結果一下子來了七八百位，連會議主辦方預備的材料都不夠分。怎么這樣多的開發商主動與會？一句話，錢緊、逼的，大家伙兒都指著到會議上多找點融資途徑呢。(肖賓)

　　上海：“絕地反擊”落了空

　　“當下上海樓市的表現像溫吞水。”這是上海荒島房產工作室專家馮偉眼中的上海樓市行情。

　　從1999年開始，步入了上升的金光大道，直到今年3月，這一高歌猛進的勢頭才戛然而止。每年的9月中旬到10月底，素有“金九銀十”之稱，是一年之中最讓開發商期待的季節。而2005年的上海樓市，在數輪宏觀調控之后，遭遇了5年之中從未有過的“熊市”。那么，這個秋季，“金九銀十”能否重現上海灘？

　　“九十月的新樓成交量確實明顯放大，日均成交維持在五六百套左右，‘十一’房展會期間甚至達到日均700套的水平。而之前個別清淡的月份，每天只有一兩百套售出。”全球著名物業顧問服務公司世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒指出。他轉而表示：即便如此，與去年同期動輒日成交上千套的銷售業績相比，差距還相當大，這從滬上各大銀行房貸量大幅縮水也可見端倪。據最新統計，截至10月底，滬上中資銀行個人房貸余額已經連續4個月出現負增長，共計少增長66億元。

　　事實上，今年第二季度的低迷情形與去年甚為相似。所不同的是，去年開發商贏來了真正的“金九銀十”，成功上演了一場“絕地反擊戰”。而今年開發商普遍寄予厚望的“金九銀十”并未如期而至。

　　“毫無疑問，目前購房者已經處于主動地位。”馮偉說。樓市重新回歸到買方市場的一個典型現象就是此起彼伏的退房潮，從個人退房鬧到了集體退房。“從7月開始，就有很多購房者要求我們代理退房，以前這項業務幾乎是零。”上海申浩律師事務所合伙人田庭峰律師表示。他坦言，絕大多數退房的理由都不大充分，有的稱銀行貸款辦不出，有的貸款貸出來了買家也拒不簽字，還有的借口開發商延期交付、配套設施沒跟上等等。倘在以前，買家會向開發商提出賠償；而現在，基本上都是要求退房。

　　錯過了金九銀十，接下去就是很多開發商的年終財務結算大限了，特別是春節前往往要結清工程款，這就要求開發商盡快回籠資金。那么，當前購房者的心態又是如何？中國指數研究院華東分院近期對上海市民的購房意向進行了調查，結果顯示，有71%的被調查者認為房價將繼續下跌，近一半的人認為下跌將持續到明年年中，近3成的人認為今年年底就會止跌。

　　“現在的房價，我覺得還沒觸底。年底前買肯定不合算，可能明年年初還要跳一次水。”28歲的準購房人余先生的看法，在市民中間具有相當大的代表性。對此，陳煒表示，第三季度上海市場開始出現由外環線向內環線擴展的房價回落現象，就連一向被認為最堅挺的高級公寓和高級別墅，價格也分別下降了2.9%和3.1%。而這一趨勢，將延續到第四季度到明年上半年，除了極個別的樓盤，總體還是會有一個下調的空間。“價格在下跌中走穩與成交量逐漸放大將是上海樓市短期的主基調。”中國民生上海分行風險管理部鄭捷預測。

　　用“集體迷茫”形容現在的開發商應當不為過。(林琳)

　　杭州：降價聲中有轉機

　　對于杭州樓市九十月份的行情而言，“金九”的成色顯然不足，“銀十”的判斷也有些抬舉。倒是在開發商花樣百出的降價吆喝聲里，成交量的放大似乎預示著杭城樓市的轉機。

　　杭州市官方網站透明售房網的統計數字顯示，10月的最后一周，杭州納入網上售房的8大區域一手商品房銷售量達728套，創下迄今為止本年度周成交最高記錄。隨后的11月第一周，一手房銷量賣出629套，總成交面積7.8萬多平方米，總成交金額6.2億元。與八九月份相比，銷量仍算維持高位，在全年也是屈指可數。杭州市房產管理部門總結說：“最近一個來月，杭州一手樓市銷量連續創出較好的業績。”

　　這是否表明杭州樓市已走出“寒冬”？單從10月的成交量看，行情確在節節攀升，令人信心滿懷。但如果再看看價格和預期，對于市場趨勢的判斷恐怕要打折扣了。

　　首先，當基于價格與成交量的“二維”空間來考量行情時，人們會發現，目前的銷量是在開發商的全面降價、促銷中取得的。是價格——確切地說，是處于下降通道的價格拉動了銷量。杭城樓市的全面促銷從“十一”黃金周期間的浙江省第12屆房地產博覽會上開始，手段不斷翻新。有記者評說，整個房博會“簡直就是個開發商比拼‘打折藝術’的競技場。”幾乎所有樓盤的開盤都伴隨著折扣。降價促銷之下，市場供求雙方的利益均衡點似乎在不斷逼近，自住型購房需求開始釋放，也再次印證了那句經典的經濟學術語：沒有賣不動的商品，只有賣不動的價格。

　　其次，如果在判斷未來樓市走勢時，再將消費者預期作為綜合考量的“第三維”，那么，變數明顯增多。在10月的“房博會”上，杭州華坤市場研究有限公司，以深度訪談(對47家開發商)加隨機抽樣(對153位購房者)的方式，就樓市熱點問題進行調查，結果大相徑庭。對“樓市回暖”的看法是：開發商樂觀，消費者保守。36.2%的開發商認為“房博會”后樓市就會回暖，32.2%的購房者則表示“說不清”；23.15的購房者認為最遲今年年底明年初房地產市場會回暖，而2成多的人則持相反看法。在購房時序方面，盡管85.3%的開發商認為購房者不會延遲購房，但實際上，有46.5%的購房者表示要延遲。6成多的開發商認為，購房者的決策主要傾向于買品牌好、配套好的房子，但事實上，“購房者的態度沒有那么鮮明，對于品牌而言，購房者認為如此之高的房價，怎一個品牌了得？”近7成的購房者表示，樓市并不明朗，需要觀望一段時間再決定。顯然，他們在購房決策上還是根據樓市的宏觀走勢來決定的。

　　綜合考量，與其說杭州樓市已走出“寒冬”，倒不如說，杭州的房地產市場在價格不斷接近銷售者心理預期的進程中，初現轉機的曙光。如果再聯系最近杭州一樓盤涉嫌雇傭農民工連夜排隊、制造虛假搶購景象的傳聞，杭州樓市走出“寒冬”的判斷，就更讓人心慌——也許，那只是年終的階段性反彈？(徐壽松)

　　南京：城中房價逆市上揚

　　有人說，今年的南京樓市，從河西板塊到江北板塊，可謂是“降價聲聲聲入耳”。就連傳統的購房旺季“金九銀十”，觀望氣氛依然濃郁，部分板塊房價持續下跌。

　　據南京抉策房地產公司提供的監測數據，今年第三季度，南京房地產市場總需求為313萬平方米，總供給為558萬平方米，總供需比達到1.78∶1，其中新建商品房的供需比更是高達2.2∶1，供大于求的情況較第二季度有所加劇。接下來的第四季度，南京新建商品房還將有530萬平方米的供給量，整個2005年南京新建商品房的上市總量將達到1400萬平方米。這些房源如何消化，是擺在開發商面前的一道難題。

　　據了解，第四季度新建商品房市場中，江寧片區所占的市場份額最大，達到21.5%。這是因為該片區2004年新建商品房的供應量就很大，但銷售情況一般，使得剩余房源要相對多于其他片區，而今年前三季度，該片區又繼續新增了一些房源。

　　不過，也有例外。擁有“絕版”稱謂的南京城中板塊，一直是“穩”字當頭，不見下降也不見大漲。而一場逆市漲價風潮就在金秋十月發生。城中樓市憑什么那么紅火？一位業內人士說：供求關系是硬道理！他認為，地段價值成為樓盤的絕對優勢，土地的稀缺性注定主城區住宅將是不可復制的珍品。從長遠的城市規劃看，最近南京規劃部門下發的《關于進一步加強城鄉規劃工作的意見》中表明，城中開發要嚴格限制，開發量要逐年減少，這也成為城中房價走強的重大利好消息。細數城中的樓盤，上市量不會超過100萬平方米，與河西、江寧、江北相比，城中地段更顯地段的彌足珍貴。

　　從上半年零星樓盤沖萬元，到下半年集中亮相，城中萬元樓盤再次給樓市帶來強烈的沖擊。業內人士預言，城中樓盤價格再次超越萬元大關，將給其他樓盤帶來漲價的信心和一定的示范效應。下半年，城中板塊價格上升的可能性很大，主要原因還是新上市的房源量小、求大于供的緣故。雖然還要受整個大市的制約和影響，但可以肯定，降的可能性很小，穩中有升才是主旋律。(鄧華寧）