中新網11月1日電 據經濟參考報報道，“年內看來是沒什么希望了！”上海一家房地產公司的銷售主管在談及今年“最后的行情”時，顯得有些頹然。 “金九銀十”對于房地產市場來說，是個傳統的“秋收”季節。然而2005年，上海樓市卻“失去”了這個季節。開發商年關還錢的財務壓力與日俱增，如果不能抓住2005年“最后的機會”，明年第一季度的銷售淡季又轉眼將至。危機正在一步步逼近。

　　“九月迷信、十月危機”

　　“在這時候，連降價都不管用。”中星集團的一位銷售負責人這樣評說眼下上海的樓市行情。

　　“如果有人能在年底前幫我完成新推樓盤6成的銷售率，我聘他(她)做銷售經理；要是能百分之百售出，我讓他做副總！”另一家房地產公司的老板充滿焦慮地許諾。其實，他知道，這樣的許諾是無法兌現的支票，因為假設的前提在現在的行情下，幾乎沒有成就的可能。

　　五年來，“金九銀十” 見證了上海房地產市場激情燃燒的歷史，成為旺銷的代名詞。早在今年七、八月份，不少開發商就放出風聲：“金九銀十”之際會是上海樓市的反彈之時。

　　然而，今夕何夕？“九月迷信”并未能迎來行情“解放”。當下的真實情況是：新房上市量井噴、成交量小漲、待售房越積越多、價格普跌。

　　據官方網站“網上房地產”統計，截至10月27日，全上海可售新房超過1770萬平方米。按照日均600套的目前最高成交速度，僅消化存量就得持續11個月。如果考慮新增量，可能還要延長6個月。易居中國房地產研究中心分析師指出，其中南匯、徐匯、黃浦等區的銷售壓力最大，市場積壓的可售量按現在的銷售速度，約要3年時間才能消化完。

　　值得注意的是，在上述成交的一手住宅中，尚有大量政策性房源消費“托底”。上半年，上海推出1000萬平方米為重大工程動遷配套的商品房和1000萬平方米定向供應的中低價房。眼下，這兩大房源開始大規模投放市場，并被定向消費。而這類政策性房源和純粹市場房之間，好比是 “二板市場”與“主板市場”的關系。在9月份成交的商品房中，動遷房及配套商品房占到23%；截至10月27日，在今年累計成交的1233萬平方米的普通住宅中，配套住宅達到448萬平方米，占1／3強。

　　10月20日，國家發展和改革委員會、國家統計局發布了70個城市房屋銷售價格指數，9月份，上海房價下降了1.2%，降幅最大。這是繼8月份之后，上海再次成為全國房價環比降幅最大的城市，繼續“領跌全國樓市”。 而此前一日，上海市統計局公開的“三季度本市企業景氣調查分析”顯示，上海市房地產企業家信心指數已跌破90點，跌到1999年的“低谷”。

　　四個“囚徒”，三種博弈

　　房地產困局已然形成：買方、賣方、銀行甚至政府，都處于“囚徒困境”之中。

　　買方繼續看跌觀望，根本不買賣方“擠牙膏似的降價試探”的賬；而賣方擔心“底步究竟在哪里？”，仍不愿看到價格雪崩，還在作殊死較量。在這個房地產困局中，買方、賣方、銀行甚至政府，都處于“囚徒困境”之中，在作不同的博弈。

　　中國指數研究院在10月初上海秋季房展會上的一項調查顯示，59%的人認為上海房地產市場將保持房價繼續小幅下跌的走勢，12%認為上海房價將出現大跌，6%的人認為上海房地產市場仍將保持僵持狀態，另有13%的人對上海房地產市場的未來走勢說不清楚，只有10%的看漲。由此可見，當前購房者對上海樓市的看空比例之高。分析師張志杰說，這表明購房者的觀望態度仍將不減，房價回調的壓力在繼續放大。

　　在開發商一面，眼下資金鏈普遍繃緊，融資壓力空前。近期，針對房地產企業的大額授信已基本停止；即使在授信額度內的放貸，抵押、擔保等方面的限制從嚴。一方面是融資受阻，另一方面支出卻提前到來。下半年以來，建筑公司普遍要求開發商在項目進展到一半的時候，須支付30%以上的工程款，水泥等大部分原材料企業則要求帶現金提貨。而在去年房地產行業火爆時，建材費用全由建筑公司事先墊付，等到項目預售，開發商拿到購房人的錢時，才支付給建筑商。

　　急需資金的房地產企業紛紛尋找出路。除了少部分優質企業能獲得海外基金、信托等條件苛刻的援手外，大多數房企只得走非正常渠道：或通過銀行居間“委托貸款”，以15%到18%的高額年利率向一些有余錢的國企借貸，有些利率甚至高達30%；或是以內部信托的形式，以支付高收益率為誘餌，向公司內部員工快速融資；或是直接忍痛“割肉”，向外轉讓部分股份、房產，來換取一定的資金。但他們就是不愿大幅降價，仍在博弈后市，以圖硬撐之后，能夠“重拾舊山河”。一位評論人士指出：“如此賭徒心態，讓人們看到房地產商們對曾經的暴利是如何地不忍放棄。”

　　銀行是地產困局中另一“攪局者”。由于房地產市場低迷，被稱作是銀行“最優資產”的個人房貸額銳減，眼看著一年的任務不能完成，一些銀行紛紛松綁個人房貸，貸款成數被提高，利率打折，此前的“君子協定”土崩瓦解。

　　還有政府之手，也依稀見于眼下的樓市博弈圖。上海市政府有關部門表示，“兩個10000萬”的建設應該隨著房地產市場的變化，在總量上作適當的調整，明年將適當控制上市節奏。所謂“兩個10000萬”，是上半年上海推出的10000萬平方米為重大工程動遷配套的商品房和10000萬平方米定向供應的中低價房。業內人士普遍認為，“這是個重要信號”，預示著在樓市供大于求的形勢下，政府要出手削減“二板市場”對“主板市場”的沖擊，以改變供求。

　　顯然，在上海樓市困局中，多方博弈的力量增加，變數也就增大了。

　　冷周期將長達兩年，樓市遠未回暖

　　專家預言：上海目前處于房地產市場發展周期中“蕭條期”的開端，此一周期應該長達2年以上。沒有人希望樓市低迷，然而，上海樓市的底部在哪里？

　　一位不愿具名的房地產金融學教授指出，從傳統的房地產市場理論上講，上海目前處于房地產市場發展周期中“蕭條期”的開端，此一周期應該長達2年以上，要恢復像去年那樣的“高速”發展，更是需要恢復數年的元氣。“不要輕言上海樓市全面回暖！”他告誡。

　　華東師范大學教授余南平認為，任何一類產品的經濟周期出現底部的特征大致有兩種，一種是成交的大幅放量，另一種則是長時間的市場萎縮。前一種情況視乎降價程度能否達到市場底線并出現極大的需求量，而后一種則必然要經歷兩至三年的冷場。當然無論是何種情況，底部的持續時間都將相當漫長，如今，上海樓市僅僅經歷6個月的市場遇冷期，這還只是一個短暫的開始。

　　多數人認為，“成也蕭何，敗也蕭何”—市場能否恢復的關鍵還在于價格。當有人問中原地產主席施永青為什么上海樓市成交量還沒有恢復時，這位浸淫地產界幾十年的“老江湖”只是說了一句話，“他們降得還不夠多！”

　　眼下，盡管降價的邊際效應在遞減，價格戰失靈的恐懼向開發商襲來，但多數意見認為，要結束樓市疲軟的“不應期”，唯有調價，將價格一步調到位。價格是樓市膠著行情的始作俑者，也只有價格才將是曖昧、低迷樓市的終結者。

　　“不管開發商是否心存幻想，價格必須回調。”中國指數研究院(華東)副院長陳晟說，樓盤能否賣得動，關鍵看性價比，“只有那些價格、品質都尊重客戶的樓盤才有售出的希望。”

　　業內人士認為，上海樓市走出危機的過程會是一場持久戰。(徐壽松）