中新網(wǎng)10月28日電 據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，朱小姐前兩年在北京的美然動(dòng)力街區(qū)貸款購(gòu)置了一套房子，在外企工作的她，卻選擇的是商業(yè)貸款而非公積金貸款。朱小姐表示，用公積金貸款手續(xù)相當(dāng)繁雜，而且放貸時(shí)間較長(zhǎng)，不如商業(yè)貸款來(lái)得快。雖然公積金貸款要比商業(yè)貸款少1%左右的利息，但她所按揭的中國(guó)銀行卻用貼息返還的方式解決了這個(gè)問(wèn)題。而且公司給她建立了公積金賬戶，定期會(huì)把錢打到賬戶里，她也可以用這筆錢來(lái)還商業(yè)貸款，這與公積金貸款沒(méi)什么區(qū)別。
像朱小姐這樣的人還很多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，將近一半的公積金沒(méi)有被繳存人享受到。也許對(duì)個(gè)人來(lái)講沒(méi)什么分別，然而對(duì)商業(yè)銀行來(lái)講卻有著天壤之別。由此，公積金貸款與商業(yè)貸款之間利益博弈格局便已形成。
公積金貸款影響銀行利益
來(lái)自央行的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》稱，截至2004年底，全國(guó)住房公積金繳存余額為4893.5億元。除去個(gè)人住房貸款和購(gòu)買國(guó)債，全國(guó)仍有沉淀資金2086.3億元。也就是說(shuō)，將近一半的公積金沒(méi)有被繳存人享受到，雖然購(gòu)房人使用公積金可以享受更低的首付款和較低的利率，但在繁瑣的手續(xù)和銀行與開發(fā)商設(shè)置的種種障礙面前，很多人還是選擇了商業(yè)貸款。原因何在？
“我們更愿意做商業(yè)貸款，最快三天就辦完了，而公積金貸款最快也要一個(gè)多月，首先要單位出示證明，然后還要經(jīng)過(guò)貸款審批手續(xù)、擔(dān)保審核手續(xù)、個(gè)人資信調(diào)查等，由于有了北京住房公積金管理中心這個(gè)中間環(huán)節(jié)，所以放貸時(shí)間大大增加。相比之下商業(yè)貸款更能擴(kuò)大業(yè)務(wù)，還有利可圖。”一位建設(shè)銀行的內(nèi)部人士直截了當(dāng)?shù)闹赋霭Y結(jié)所在。
此人士所說(shuō)的“有利可圖”不無(wú)道理，實(shí)際上，商業(yè)銀行更愿意用自有資金來(lái)進(jìn)行保值增值，而公積金貸款完全是“給別人作嫁衣”。
“北京所有繳存的公積金都是由北京住房公積金管理中心所有，他們會(huì)把這筆錢委托銀行進(jìn)行代管，而如果個(gè)人以公積金貸款，不管是還貸的錢還是積壓在賬戶里的錢，銀行都無(wú)權(quán)動(dòng)用，因此也就沒(méi)了收益。”中山證券公司分析師何旭認(rèn)為，商業(yè)貸款就完全不一樣，屬于銀行自有資金，銀行可以用商業(yè)貸款人的還款額來(lái)進(jìn)行零風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)的投資，從而獲得收益回報(bào)，擴(kuò)大銀行的資金規(guī)模。
“實(shí)際上，我們存在銀行資金的利息為我們所有，而個(gè)人的還款利息也為我們所有，我們是拿出利息的5%給委托代管銀行作為手續(xù)費(fèi)，相對(duì)于商業(yè)貸款100%的利息回報(bào)以及可支配收益來(lái)講，銀行當(dāng)然愿意都做商業(yè)貸款。”北京住房公積金管理中心個(gè)貸處處長(zhǎng)潘峰稱，銀行的商業(yè)貸款還款額非常穩(wěn)定，而且這是一筆很大的收益，對(duì)于目前并不是太景氣的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，幾家銀行追逐一個(gè)項(xiàng)目比比皆是，如果獲得更多的商業(yè)貸款，可以增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力、擴(kuò)大市場(chǎng)份額，業(yè)務(wù)績(jī)效也會(huì)更好。
銀變相限制公積金貸款
不過(guò)一些購(gòu)房者表示，之所以選擇商業(yè)貸款，除了公積金貸款手續(xù)繁雜之外，也有很多開發(fā)商并不允許他們進(jìn)行公積金貸款。
“有些開發(fā)商在進(jìn)行開發(fā)貸款的時(shí)候，商業(yè)銀行就要求不允許對(duì)個(gè)人實(shí)行公積金貸款，我們能怎么辦？”一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示。
對(duì)此，何旭認(rèn)為這是很自然的事情：“一方面，商業(yè)貸款的利息要比公積金貸款的利息高，另一方面，商業(yè)貸款的首付比例為20%~30%，而公積金貸款的首付款比例僅為5%~10%，這不利于開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)和回籠。”
潘峰認(rèn)為，有些開發(fā)商抵制公積金貸款，主要是他們并不了解目前的手續(xù)簡(jiǎn)化情況，因此擔(dān)心回款速度。
“我們是面對(duì)所有公積金購(gòu)房群體的，不是某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，因此我們沒(méi)有那么多的精力去與開發(fā)商打交道。而銀行卻直接針對(duì)開發(fā)商，他們甚至?xí)谛聵潜P的售樓處設(shè)點(diǎn)來(lái)推薦商業(yè)貸款。那些律師事務(wù)所也會(huì)在樓盤駐點(diǎn)，如果采用公積金貸款他們就沒(méi)了代理費(fèi)。”潘峰說(shuō)。
但他也表示，這種變相的設(shè)置門檻造成了很多惡性競(jìng)爭(zhēng)，銀行一味地追求商業(yè)貸款數(shù)量，卻忽視了質(zhì)量，忽視了貸款人的信用和資質(zhì)。“只要銀行能爭(zhēng)取到商業(yè)貸款，撿到筐里都是菜。”
公積金貸款期待變身
諸多的問(wèn)題困擾著公積金貸款投放的合理路徑，于是一場(chǎng)求變的思路被很多人提出。
“我認(rèn)為最好化解矛盾的方法是：可以讓銀行運(yùn)用部分公積金在資本市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)作，但要在風(fēng)險(xiǎn)可控同時(shí)雙方認(rèn)可的情況下，從而達(dá)到保值增值的目的，這樣既可以回報(bào)給廣大的公積金繳存人，又可以滿足銀行的收益需求。”何旭說(shuō)。
《住房公積金管理?xiàng)l例》中表明，公積金管理中心被定位于“不以營(yíng)利為目的的事業(yè)單位”，隸屬于地方政府部門。但實(shí)踐當(dāng)中，許多地方的公積金管理中心正扮演著一個(gè)“金融機(jī)構(gòu)”的角色。
“正是這種定位，造成公積金管理中心在資金管理運(yùn)用上出現(xiàn)‘行政化’傾向。把廣大儲(chǔ)戶的儲(chǔ)存資金當(dāng)作‘準(zhǔn)政府資金’進(jìn)行運(yùn)用。加上由于缺乏有效監(jiān)管，致使‘內(nèi)部人控制’和‘尋租’現(xiàn)象嚴(yán)重。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所公積金問(wèn)題專家汪利娜表示。
她指出，要改變目前這種狀況，最好將住房公積金轉(zhuǎn)變成金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)改革現(xiàn)在的公積金配貸機(jī)制。
其一，是將公積金管理中心變成政策性金融機(jī)構(gòu)，即由政府發(fā)起設(shè)立專門的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，由政府承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為政府政策目標(biāo)服務(wù)，并以利息、期限和資金可得性等方面的優(yōu)惠來(lái)進(jìn)行融資。
其二，是改造成合作性金融機(jī)構(gòu)，按照會(huì)員自愿入股、民主管理、互助互利的方式進(jìn)行運(yùn)作，為會(huì)員提供特定的金融服務(wù)。
“如果考慮將公積金管理中心轉(zhuǎn)變成住房?jī)?chǔ)蓄銀行，就更好了。”汪利娜說(shuō)。
