中新網10月28日電 據每日經濟新聞報道，“如果角色分工細化和商業地產金融創新的前提不存在，中國商業地產市場會成為沒有工具、沒有規則、不知道誰是裁判的市場。”在27日召開的2005中國(上海)商業地產國際峰會上，國家建設部政策研究中心主任陳淮力陳中國商業地產當前發展中的兩大問題。

　　“需要有基金的參與，這是大城市資本市場發展過程中必要的一步。”陳淮說。他認為，商業地產是持有型地產，并不通過居住消費和買賣差價獲得收益，而是經持有過程中的流通獲得升值，實現收益。持有商業地產一定要有金融資本支持，尤其在大型產權并購案中，以及一些專門持有物業的投資集團中，如果沒有長期金融品種支持，就不可能靈活有效地進行資產運作。

　　在中國很多大城市，諸多購物中心出售給散客后，往往導致小業主招商遇阻，自己被迫成為小經營者，陳淮認為，這并不是合理的商業地產方式。

　　“如果像股市一樣僅靠散客進出，不足以支持商業地產市場資本融資。”陳淮認為，應該重新尋找業主，構建結構合理、規模強大的業主隊伍。

　　這樣的隊伍理所當然包括全球性的機構投資者。今年以來，摩根士丹利、西蒙和嘉德置地已紛紛在中國內地大舉購買商業物業，以期探路內地物業包海外上市的REITs之路。而海外機構的資金并非商業地產發展的唯一稻草。構建合理的商業地產模式，在金融系統內建立針對商業地產的金融中長期創新貸款，也成為專家力薦之道。

　　商鋪經營者面對商業流通領域經營風險、地產市場持有風險和由銀行按揭貸款帶來的金融市場風險，勢必難以承受。陳淮認為，需要發展獨立專門持有商業地產的角色。“商業地產誰來持有，這是迫切需要弄明白的事情。中國加入WTO后，能夠與國外大型商業資本對抗的企業目前并不多，強大中國的商業資本隊伍要放在第一位。”陳淮表示，如果沒有強大的專門在流通領域獨立承擔流通風險、促進產業領域分工發展、促進生產消費結合的渠道，這不符合商業地產發展需要。

　　在最新發布的《制定十一五規劃的建議》中，已有若干內容引起商業地產投資開發人士的關注。文件明確指出，大城市要把發展服務業放在優先位置，有條件的要逐步形成服務經濟為主的產業結構；和商業地產有關聯的是進一步循序漸進中國城市化，城鄉平衡發育；加快發展城市軌道交通。

　　陳淮認為，這些內容最終都將直接反映在對商業地產的發展需求上，昭示了中國商業地產市場未來發展前景巨大。(王舒)