中新網(wǎng)10月19日電 據(jù)中華工商時(shí)報(bào)報(bào)道，近日，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長(zhǎng)夏斌在“21世紀(jì)中國(guó)城市建設(shè)投資發(fā)展論壇”上談到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景時(shí)提出一個(gè)鮮明的觀點(diǎn)：放任不管海外基金，不如放開(kāi)中國(guó)基金。
夏斌表示，他不是就房地產(chǎn)資金鏈本身來(lái)看房地產(chǎn)金融，而是從貨幣供應(yīng)角度，從整個(gè)國(guó)際環(huán)境來(lái)看這個(gè)問(wèn)題。
夏斌認(rèn)為，應(yīng)該站在全球大視野下來(lái)看房地產(chǎn)金融問(wèn)題。從國(guó)際環(huán)境看，目前澳大利亞、英國(guó)的房?jī)r(jià)在下調(diào)，美國(guó)房地產(chǎn)的泡沫處于破裂的邊緣。另一方面，美國(guó)長(zhǎng)時(shí)期執(zhí)行低利率政策，最近不斷加息。美國(guó)近一兩年貿(mào)易赤字引起全球貨幣供應(yīng)過(guò)高，過(guò)多的全球基礎(chǔ)貨幣在全世界各地尋找投資或者投機(jī)的對(duì)象。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)曇花一現(xiàn)，使大量資金轉(zhuǎn)向投機(jī)房地產(chǎn)、投機(jī)石油、投機(jī)黃金以及有色貴金屬，這是導(dǎo)致當(dāng)今世界貨幣體系混亂的基本原因之一。現(xiàn)在國(guó)際貨幣體系問(wèn)題很多，國(guó)際貨幣組織之間充滿著矛盾，改革呼聲很高。我們對(duì)海外基金大量進(jìn)來(lái)須極其當(dāng)心。
另外，夏斌認(rèn)為，中國(guó)不缺貨幣和資金，缺的是制度，中國(guó)的金融要改革，金融制度要深化。房地產(chǎn)已形成以銀行貸款為主的融資格局。這兩年銀行正在加快改革，進(jìn)入WTO后，監(jiān)管部門(mén)要求中國(guó)銀行業(yè)須盡快達(dá)到資本充足率8%以上，目前大多數(shù)銀行都達(dá)不到這個(gè)比例，因此均在加強(qiáng)監(jiān)管，審慎經(jīng)營(yíng)，這迫使國(guó)內(nèi)銀行自覺(jué)的縮小貸款，以防范風(fēng)險(xiǎn)。這是一種趨勢(shì)，而且，這種趨勢(shì)不是今年或者下半年的短期現(xiàn)象，可能要延續(xù)兩三年。其實(shí)美國(guó)80年代末90年代初，為了貫徹巴塞爾協(xié)議，也存在這種狀況。現(xiàn)在銀行貨幣很多，但是銀行不會(huì)馬上放出去。另一方面，人民幣匯率升值的壓力、國(guó)際社會(huì)方面的壓力還比較大，這是我們國(guó)內(nèi)基本的資金形勢(shì)。目前資金很多，但是一些行業(yè)、一些好企業(yè)仍然叫資金不足，主要原因與銀行的謹(jǐn)慎放款有關(guān)。其更深層次的原因是我們中國(guó)融資體系的改革還沒(méi)有到位。
當(dāng)前，中國(guó)政府對(duì)海外基金的涌入沒(méi)有任何管理，而中國(guó)房地產(chǎn)基金或者以基金形式進(jìn)行房地產(chǎn)融資的活動(dòng)在目前步履艱難。夏斌提出，與其放任海外資金，不如好好放開(kāi)我們自己的房地產(chǎn)基金，建立房地產(chǎn)的各種融資制度。至于對(duì)海外資金怎么管，管什么，在哪個(gè)交易環(huán)節(jié)管，可以借鑒國(guó)際上100多個(gè)國(guó)家在不同層面、不同角度的管理制度，中國(guó)政府應(yīng)該在這方面抓緊進(jìn)行研究。
夏斌認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)正處于“青春躁動(dòng)期”，有不成熟的地方，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控與合理的監(jiān)管是完全必要的。但對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該“有管有疏”，作為正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，應(yīng)該滿足其對(duì)必要的金融工具的需求。而現(xiàn)在在加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，對(duì)融資工具的開(kāi)發(fā)有些滯后。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)除了銀行貸款基本沒(méi)有其他金融工具。從宏觀面來(lái)看，此時(shí)大量海外資金進(jìn)來(lái)，形成更多的外匯儲(chǔ)備，它們不僅僅在房地產(chǎn)市場(chǎng)上賺一筆，而且是準(zhǔn)備在匯率升值上賺一筆，這對(duì)于宏觀政策的調(diào)整，無(wú)形之中增加了壓力。另外，中央銀行對(duì)進(jìn)來(lái)的外資要結(jié)匯，結(jié)匯后貨幣供應(yīng)過(guò)多，把銀行同一市場(chǎng)利率壓得很低很低，這必然影響中國(guó)貨幣政策的獨(dú)立性，影響中國(guó)貨幣政策傳導(dǎo)的有效性。為此，與其放任不管海外房地產(chǎn)基金，不如支持房地產(chǎn)各類(lèi)資金。
夏斌呼吁，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要一個(gè)完善的融資體系的支持。主管部門(mén)應(yīng)把非居民的房地產(chǎn)投資放在資本項(xiàng)下，出臺(tái)相關(guān)的限制措施，進(jìn)行嚴(yán)格管理。政府應(yīng)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，除發(fā)行長(zhǎng)期債券和短期融資券之外，政府有關(guān)部門(mén)還應(yīng)該加快金融創(chuàng)新，當(dāng)前要大力發(fā)展房地產(chǎn)基金。首先，可以從公司法的角度，鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)投資的私募基金。
同時(shí)夏斌建議，銀監(jiān)會(huì)應(yīng)盡快出臺(tái)信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的管理辦法，支持房地產(chǎn)這一支柱產(chǎn)業(yè)。他提出要“天窗打開(kāi)，門(mén)檻提高，加強(qiáng)監(jiān)管”，即對(duì)信托公司從事房地產(chǎn)信托基金，可以制定嚴(yán)格的監(jiān)管細(xì)則，可以提高投資者投資金額的門(mén)檻，但在發(fā)展房地產(chǎn)信托基金的同時(shí)，應(yīng)該廢除信托計(jì)劃只能搞200份合同的上限。夏斌還呼吁有關(guān)部門(mén)要抓緊研究制定中國(guó)的REITs制度，可以先從經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的REITs或商業(yè)地產(chǎn)的REITs開(kāi)始試點(diǎn)。(陸昀)
