9月份已經過去，期盼中的“金九”卻并未出現，市場觀望氣氛繼續加重，多空雙方的觀點也在悄然轉變：“空頭偶像”蔡為民表示，樓市明年年初將探明底部；而原多方代表人物洪曦卻認為，房產不宜作為投資品，1年之內機會不多。

　　多方

　　蔡為民：明年初“揀便宜貨”

　　網友冠以“空頭偶像”的衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民，其最廣為人知的觀點是，上海房地產會下跌30%。

　　捂盤難有實質性幫助

　　蔡為民是以臺灣樓市上世紀90年代早期出現的下挫并持續低迷的例子作為上述觀點的依據。如今，在堅持“下跌30%”的觀點的同時，他還強調，隨著樓市在第四季度進一步下跌，一些“揀便宜貨”的機會將會出現在投資者眼前。

　　“第四季度將是第三季度房產走勢的延續”，蔡為民指出，現在不少開發商采取了延遲開盤的觀望態度，但此舉也使得開發商的資金鏈必須接受更大程度地考驗。事實上，延遲推盤對開發商難有實質性幫助，在目前的市場形勢下，開發商除了降價別無他法，如果錯過“金九銀十”這一傳統的購房旺季，推盤難度將進一步增加，也就意味著，等開發商資金鏈繃不住的時候，還是要通過更大幅度地降價來回籠資金。

　　中心樓盤風險較小

　　據了解，曾經公布要在9月中下旬開盤的16個新盤中，目前已有9個表示開盤時間將延遲到10月份以后。

　　在這樣的趨勢下，蔡為民認為，10月份至11月份將會出現一輪更大規模的房價下調，對投資者而言，這段時間會出現一定的投資機會。“如果要揀便宜貨，一些發展前景看好的區域值得關注，比如靜安、長寧，在市中心接盤風險較小。”

　　目前，上海市中心區域的房價已經在回落。以靜安為例，相比該區中心區域今年年初超過3萬元/平方米的高位，8月份推盤的靜安四季精裝修房均價則小降至2.6萬元/平方米。蔡為民認為，靜安區房價還有一定的下跌空間，1.7萬-1.8萬元/平方米的價格對投資者來說是比較有誘惑力的，這樣的價格完全有望在今年年底出現。

　　蔡為民還指出，“有潛力的低價樓盤”亦是投資者揀便宜貨的機會所在，這主要是指那些為緩解開發商資金面的緊張狀況，采取“跳水式”降價的樓盤。事實上，不少境外資金在等待這樣的入場機會，據了解，有一個來自中國臺灣的購房團正在尋覓合適的樓盤。

　　明年初探明底部

　　當然，第四季度房市的風險依然存在，投資者不可忽視。

　　“其中政策面的不確定性給投資者出了一個難題”，蔡為民指出，房市政策面的“假空襲警報”在第三季度曾屢屢出現，征收個人所得稅、取消預售制度等議論已經讓投資者如驚弓之鳥。對此，投資者在進行決策時，首要要考慮資金操作的安全性，選擇能方便、及時脫手的樓盤，其次才是利潤最大化。蔡為民特意提及九亭、松江一帶的樓盤，價格持續大幅回落，確實給投資者提供了一定的入場機會，但必須考慮到這些樓盤難以脫手的風險。

　　“今年整體下跌25%，明年初還有5%左右的跌幅”，蔡為民認為滬上樓市將在第四季度繼續調整，明年年初才會逐步進入底部盤整的階段。

　　空方

　　洪曦：一年內樓市機會不多

　　“現在，投資者不要把房產當作投資品種，1年內上海樓市沒什么機會”，前段時間一直看多的個人投資理財網CEO洪曦，最近觀點有了變化。

　　對國際熱錢的吸引力下降

　　洪曦并不認為自己的角色由多頭轉換為空頭，“幾個對投資者最有參考價值的金融指標發生了變動，所以投資決策也應相應調整。”

　　洪曦指出，投資決策的一個重要參考是貨幣市場基金收益率。據悉，中國的貨幣市場基金收益率在今年3月份(當時約3%)后一路下滑，最近發行的一年期央票收益率只有1.34%，3個月期央票的收益率僅為1.0859%。

　　洪曦認為，由于美國的債券收益率基本上穩定在4%以上，這就意味著外資若要賭人民幣升值，必須預期人民幣1年內有3%以上的升幅，風險比較大，這樣的信號對上海樓市并非利好。

　　他還列出了另一組值得注意的指標：滬上房地產的回報率基本在3%左右，而海外房地產信托投資基金(REITS)的收益普遍能達到5%-6%，趨利的資本自然會流向回報更高的投資品種。

　　房產投資熱情難再

　　由于目前國內還沒有更好的投資渠道，不能對投資樓市構成很大威脅，更沒重大利好因素出現，這使得樓市處在一個既無暴漲也無暴跌的狀態。洪曦認為，這種市況并不適合投資套利，哪怕是暴跌都還可以做空。如果從長期投資的角度考慮，最重要的衡量指標就是房產的租金回報率，而現在3%的回報率，意味著買房產和買國債差不多。

　　據了解，今年我國發行的三年期和五年期國債的票面年利率在3%-4%。而國債的回報一般被認為是沒有風險的，對照國債利率，房產投資的回報僅是無風險收益，卻沒有投資價值。

　　以50萬元的房子為例，如果無風險收益率是3%，年收益為1.5萬元；如果希望實現5%的年收益率，應該是2.5萬元，月租金需達到2000元；如果加上折舊，以20年為例，每年的折舊為2.5萬元，月租金需達到4000元。因此，如要投資50萬元的房子，其月租金需達到4000元才算是有吸引力的投資，即回報率要有10%(3%是無風險收益，2%是風險收益，5%是折舊攤銷)。

　　“如果能找到回報率在6%以上的房產投資項目，還是可以考慮持有的”，洪曦表示，不過這樣的機會現在并不多見。

　　普通房產項目不樂觀

　　“由于中國人均占有土地少的狀況不會改變，地價上升的趨勢難以逆轉，從長遠來看，房價還是會上漲的”，洪曦也強調，“利率、匯率等方面的變化尚不明朗，宏觀調控的效果還將進一步顯現，至少在1年內房產沒什么可玩的了。”

　　不過洪曦還指出，房價的分化趨勢值得注意。在一些國際化的高檔社區，比如古北、碧云等，由于受到外資青睞，整體回報率將呈上升趨勢；而普通的房產項目，一方面供給持續放量，另一方面剛性需求未能提供足夠的現金流，難以支撐其上漲。(來源：每日經濟新聞；作者：陳中小路）