近日，在北京舉辦的“2005新財富房地產融資高峰論壇”上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松建議，國內房地產商“今后不要對銀行在房地產融資中的表現寄予過大希望”，而是要把目光盯在日益增多的“新型融資渠道”上。

　　巴曙松表示，目前房地產行業投資大都嚴重依賴銀行貸款，如果銀行在如此短的時間內，提高三個點的資本充足率，無疑會形成嚴重的信貸緊縮，而這將對今后房地產業的發展乃至整個社會經濟的增長形成一種擠壓。

　　資本充足率僅在4.5%-4.7%間

　　據了解，“中國銀行現有資本充足率在4.5%-4.7%間”。2004年3月1日，中國銀監會頒布的《商業銀行資本充足率管理辦法》開始實施。該辦法規定：到2007年1月1日，國內各商業銀行資本充足率不得低于8%。而根據惠譽國際評級分析師DavidMarshall等人提供的一份中國銀行業報告顯示：截至2004年6月底，四大國有商業銀行和11家全國性股份制商業銀行的資本充足率僅分別為4%和3.1%。

　　“目前，考慮到中行、建行、農行注資之后的狀況，中國銀行業的平均資本充足率也才達到4.5%-4.7%，”巴曙松對記者表示，“這意味著，無論如何在未來兩年之內，中國整個銀行業的平均資本充足率要提高至少3個百分點。這是一個非常巨大的數字！”而要實現這個目標，除了海外上市融資擴大資本金規模之外，銀行必須把它的很大一部分資產從風險較高的信貸資產轉向風險較低的債券資產。”在他看來，國內銀行在今后兩年內必將緊縮信貸，以進一步實現提高資本充足率的目標。

　　巴曙松說:“近年來，在中國的貨幣政策決策中，房地產市場的影響力在迅速提高，在2003年以來的宏觀調控中，房地產市場的走勢一直成為貨幣政策決策的重要參考指標。從121號文件，一直到2005年3月17日調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，均是如此。2005年3月17日推出的商業銀行自營性個人住房貸款政策的調整，主要是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，提高準入門檻，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。從貨幣政策的決策看，除了體現出貨幣政策對于房地產市場的日益提高的敏感性之外，還顯現出房地產融資政策的調整。

　　房地產融資政策正在進行調整

　　首先，中國房地產市場的宏觀調控政策從2004年的供給導向轉向了需求導向。2004年，宏觀調控的初衷也許是希望抑制房地產價格的過快上漲，但實際采取的政策卻在客觀上推動了房地產價格的上升幅度。因為主導性的調控思路是從供給方著手的。由于強調管住土地，減少了房地產商的土地購買量；強調管緊信貸，用于房地產開發的資金也隨之減少，從而使市場的房地產供給減少。產生的實際效果是，在宏觀調控的作用下，房地產市場的供給下降得更快，需求下降得有限，最后，房價以比原來更快的速度在上漲，對房價的控制力卻在下降。

　　其次，中國的房地產貸款利率將會進入一個自主定價，差異化的新時代。2004年10月29日，人行取消了商業銀行貸款浮動的上限，2005年3月17日發布的規定里，開始為商業銀行在房地產貸款領域進行差別的利率定價提供了可能。這意味著商業銀行對不同的項目，不同經濟周期的不同階段，分別可以給出不同的利率水平。可以肯定的是，銀行的利率定價在房地產領域會進入一個差異化的時代。不同的房地產項目，不同的房地產商，不同購買人的貸款利率都會有比較大的差異。而隨著金融機構自主定價能力的提高，未來的差異化將更趨明顯。

　　“我們經常批評房地產投資增長過快、過熱，這是一個非常狹隘的統計。”巴曙松認為，實際上長期以來，中國城市居民的住房主要來源渠道是單位自建房，集資建房等，住房商品化程度有限。如果在統計口徑中把單位自建房以及其他種種形式的非市場化建房規模，加上目前統計的市場化形式進行房地產市場投資規模的話，近幾年來，中國全口徑的房地產投資的增幅是有限的。同時，衡量房價是否過高，考慮到中國的收入的不透明性，不能僅看房價和每個月的支付水平之比，要看支付能力的提高和房價的上升之比。如果收入增幅快于房價升速，表明購房者的承擔能力在提高。事實證明，中國人在過去10年的收入上升速度快于房價的上升速度。因此，從發展趨勢看，在防范局部地區形成流動性房地產泡沫的同時，從全局看，宏觀政策應當在積極支持形成有效的房地產供給，來滿足不斷提高的需求，才是一個根本的政策趨勢。

　　必須開辟多元化的融資渠道

　　巴曙松表示,房地產行業必須要從銀行之外去想融資辦法。他認為，中國的市場體系里面有非常充足的貨幣,商品貿易吸收不了，必然轉向“非貿易部門”，也就是房地產市場、股票市場等。而股票市場不太“爭氣”，這樣就自然而然使這些購買力轉向房地產市場。

　　“我碰到很多海外的基金、銀行、包括外資銀行,他們說中國的房地產商被中國的銀行給慣壞了,因為非常容易就能拿到資金,建設成本也比較低。一個主要的原因是沒有其他渠道可以吸收富余資金。”巴曙松說。

　　巴曙松表示，中國的融資結構如不做大的調整，房地產市場的大起大落還是很難避免的。比如說中國2004年銀行的信貸，人民幣貸款是2.2萬億，通過證券市場的融資360億，通過海外的融資120多億美元，國內的股票市場如此的滯后。2.2萬億，這是什么的概念，使得整個社會的融資過份的依賴于銀行，而銀行一收縮經濟收縮，而銀行一擴張經濟就擴張，我們看到經濟波動也導致銀行的不良資產。銀行承擔了融資的任務，同時也承擔了風險，現在銀行開始有嚴格的監管要求，在2007年之前資本充足率必須達到8%，目前國內銀行資本充足率不到5%，就是按照5%來算，還有3%，如果考慮到市場風險，現在銀行有兩三億的債券，至少還要再加一個百分點，對銀行系統要在未來的兩年內，資本充足率平均上4%，這是非常激進的。

　　最近一年來，房地產自籌資金的比重上升很快，其他很多行業都還完全靠銀行的貸款，必須要開拓多元化的融資渠道，債券、短期融資券等等，要不然會對中國的經濟產生擠壓。(來源：經濟參考報；作者：洛濤）