中新網9月15日電 據北京青年報報道，進入九月以來，隨著天氣的涼爽，北京樓市也似乎一掃延續(xù)已久的沉悶出現了新氣象——新盤開始出現了，售樓處看房的人變多了，成交的比例提高了，于是有一段時間沒有人發(fā)表評論的北京樓市開始有“北京樓市開始轉暖”、“新盤突圍觀望期”的聲音。新盤真的要突圍由土地、金融以及宏觀政策的調整而帶來的觀望嗎？

　　北京樓市素有“金九銀十”的說法，往年往往會出現幾十個嶄新樓盤集體在秋天的房展會上亮相的壯觀場面。因為北京的氣候而決定的工程周期注定了九、十兩月是樓盤“出世”的高峰期。受政策影響的今年也不例外。但明顯可見的是，盡管現在和前段時間相比，新盤多了，但從數量上看，目前北京樓市新出的樓盤數量與近幾年同期相比還是少了一半多；從分布區(qū)域看，零星散布沒有形成熱點區(qū)域。業(yè)內人士分析，下半年，北京樓市將呈現出以下四大新變化。

　　新盤分布零散沒有形成熱點區(qū)域

　　從總體上看，或許是數量少的緣故，相對前幾年那種新盤扎堆，不斷形成新的熱點區(qū)域的現象而言，今年9月以來，盡管相對前段時間新盤相對增多，但分布散，不扎堆，不但沒有出現新的熱點區(qū)域，即便是過去的熱點區(qū)域也很少出現新盤數量比較集中的現象，而這點恐怕是目前北京樓市一個比較明顯的特點。

　　如果非要在現在的北京樓市找出一個能稱得上新盤輩出的區(qū)域，恐怕非望京莫屬。這個在90年代初就開始開發(fā)建設的“臥城”在經過了前幾年的“堵車”等磨難后，似乎隨著五環(huán)以及區(qū)域內市政交通的完善而開始重新泛出活力：融科橄欖城、上京新航線、嘉美風尚廣場、香頌、國風北京等，還有幾個即將推出的商業(yè)項目。

　　運作時間長不確定因素多

　　無論是剛剛正式開盤，還是開始內部認購的，你會發(fā)現，你對它們早已經“久聞大名”，融科橄欖城在去年年底就被媒體報道已久，城市開發(fā)的香頌更是1年多以前就開始做前期定位，世茂奧臨、上京新航線、明天第一城等項目早就名聲在外，只是當時它們尚未命名……不難看出，這些所謂的新盤因為土地政策、金融政策的變化，它們的運作周期似乎都很長。

　　據這些開發(fā)商透露，這主要是由幾個因素決定：政策的變化帶來的市場變化讓很多樓盤遲遲不敢確定一些設施設備，因為這關系到成本；市場的變化讓大家把握不好價格的走向，擔心把價格定得太低或者太高，索性等著看別人的，用一個開發(fā)商的話說是“過去雖然也會看別人，但其實基本上還是自己做自己的，現在不一樣了，特別想看看別人是怎么做的，心里沒底”……

　　這些不確定因素事實上對購房人而言，是不利的。因此，購買這些新盤的人要特別注意保護自己的權益。

　　地段要素回歸“城里”項目房價上漲

　　對比20余個已經開盤或在“內部”認購試探客戶承受力的新盤，從它們已經確定的價格和預期的價格不難看出，在定價上，地段要素似乎回歸，“地段，地段，還是地段”的概念似乎又回到了開發(fā)商和購房人的心里，四環(huán)作為“城里”、“城外”的分界限越來越明顯。

　　以西南地區(qū)為例，2003年的時候，當岳各莊橋東北角、四環(huán)以內的第七街區(qū)以4800多元/平方米的價格開盤時，還曾經以每平方米高出周邊項目1000多元而受到“高價”質疑，而現在，在第七街區(qū)以北不到一站地的西府·蘭亭開盤就是7600元/平方米，而第七街區(qū)一期的二手房已經賣到了7000多元/平方米，但購房人普遍認可這個價格，用他們的話說是“現在四環(huán)以內的項目越來越少了，哪還有地啊！”購房人開始重新認識城里城外地段的價格。

　　產品走向務實中高端和高端項目兩極分化

　　目前，新盤出現了明顯的中高端和高端產品“路線分化”跡象。

　　二環(huán)、三環(huán)以內的項目基本上都奔著“豪宅”的目標而去，這些項目和郊區(qū)的別墅等以追求“舒適度”為目的，把戶型合理放大，用“灰空間”來制造舒適。而四環(huán)沿線以及四環(huán)以外的普通住宅項目則走了務實的路，盡量減少“灰空間”，讓買房人覺得物有所值，如上京新航線130多平方米，過去這個面積基本上是三居甚至二居，而現在這個項目卻設計出了三居半的新戶型。

　　金都·杭城的有關負責人講的關于品質的問題似乎代表了一批普通住宅開發(fā)商的想法：“靠什么吸引購房人成了開發(fā)商考慮的關鍵，而吸引購房人不外兩點，一是性價比，二是品質，最好是二者的結合。金都·杭城就立足舒適度以及科技節(jié)能方面給購房人信心，既讓他們感覺到較高的性價比，又讓他們知道節(jié)能的科技住宅在未來也是符合趨勢的。”(余美英)