中新網(wǎng)9月9日電 據(jù)《新京報》報道，9月8日，在國貿(mào)舉行的秋季房展會上人頭攢動，許多展臺前聚集了大批咨詢者。這與今年夏季房展會相對冷清的情景形成鮮明對比，很多人會因此相信供需兩旺的北京樓市又回來了。

　　金九銀十要來了，這是基于對8月-9月樓市觀察的結(jié)果。北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)確實表明潘石屹的建外SOHO七期一開盤就賣了1.1個億；中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)是8月住宅新盤開盤量遠遠超過去年；而昨日開始的國貿(mào)秋季房展會，其火爆場面足以讓人感受到供銷兩旺的北京樓市又回來了。

　　開發(fā)商從心理上走出觀望期

　　位于CBD核心區(qū)域的建外SOHO七期9月3日開始銷售，來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該項目在今年8月取得預(yù)售許可證，而開盤當日該項目共簽約36套，交易金額達1.1億元。“其時北京房地產(chǎn)市場不是很穩(wěn)定，我們就想等到市場平穩(wěn)之后再推建外SOHO七期，最初的計劃推廣時間是9月15日，但從我們開盤前做的市場調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，從9月份京城房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐步走出觀望期，我們就又將開盤的時間提前到9月10日，結(jié)果建外SOHO七期開始銷售的消息很快被放出去，最后則是又將開盤時間提前到9月3日。”表示用銷售數(shù)據(jù)證明京城樓市已經(jīng)走出觀望期的SOHO中國董事長潘石屹接受記者采訪時這樣說，而潘石屹則是京城樓市從9月份走出觀望期的積極“鼓吹者”。

　　雖然有人表示潘石屹認為京城樓市9月走出觀望期是為其即將銷售的項目做準備，但從8月份房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，開發(fā)商已經(jīng)從心理走出觀望期，紛紛將其手里緊握的項目推向市場。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，京城樓市從8月中旬就開始出現(xiàn)開發(fā)商大量放盤的現(xiàn)象。

　　來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年8月份新開盤住宅項目就達到22個，甚至超過去年8月份新開盤的數(shù)量，比去年開盤數(shù)量最多的九月份僅少了5個項目。僅僅在8月20日一天內(nèi)，京城的東西南北居然有多個新項目同時開盤，除了位于首體的西部大盤主語城和位于通州的高檔住宅產(chǎn)品世爵·源墅在該日正式開盤外，當天開盤或認購的項目還有麗都區(qū)域的嘉林·海德大道，大興的大溪地，望京的嘉美風尚中心和順義的麗嘉花園。包括融科·橄欖城、逸翠園、明天第一城、世茂奧臨花園等品牌開發(fā)商開發(fā)的項目雖然沒有在該月開盤，但同時于8月在市場上公開高調(diào)亮相。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰把開發(fā)商紛紛在8月份開盤的動作表達為金九銀十做預(yù)熱準備。由北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)也進一步佐證了開發(fā)商從8月份開始集中上市的趨勢。6月份北京房地產(chǎn)取得預(yù)售許可的項目為65個，其中住宅取得預(yù)售許可面積為196萬平方米，7月份取得預(yù)售許可的項目則多達80個，其中住宅取得預(yù)售許可的面積為317萬平方米，8月份取得預(yù)售許可的項目為70個，其中住宅取得預(yù)售許可的面積204萬平方米左右，其中6-7月份兩個月推向市場的項目不及取得預(yù)售許可證項目的1/5.對金九銀十的信心，很自然地體現(xiàn)在開發(fā)商推出項目的速度和包裝力度上。

　　“多數(shù)項目選擇在8-10月份開始進入市場，大部分開發(fā)商認為樓市的觀望氛圍漸淡，通過集中入市進一步烘托市場回暖氛圍，同時也是希望按照傳統(tǒng)的季節(jié)熱銷規(guī)律扭轉(zhuǎn)市場觀望氛圍。”按照李文杰的觀點，自住型房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本走出了觀望，處于觀望期的主要是投資型房地產(chǎn)項目市場。

　　而素有“北京樓市晴雨表”之稱的秋季房展則在昨天正式開展，參展共有77個項目，新盤的數(shù)量是28個，占到了三分之一，與往年相差不多，記者在昨日國貿(mào)秋季房展會發(fā)現(xiàn)今年秋季房展出現(xiàn)了少有的火爆，記者在現(xiàn)場看到今年秋季房展比春季房展以及去年的秋季房展的參展樓盤和進入現(xiàn)場的參觀人樹均有所增加，整個展會現(xiàn)場出現(xiàn)了少有的擁擠場面，據(jù)其中參加展覽濱河苑項目負責人介紹，他們項目連續(xù)參加了今年春季、夏季以及秋季三個展會，明顯的感覺到秋季房展現(xiàn)場咨詢和意向簽約的客戶要好于春季和夏季房展，昨天一上午他們意向簽約客戶就達到50個人。

　　中低價位項目熱銷

　　8月20日，國美第一城四期開盤，均價上升200元/平方米，開盤當日現(xiàn)場人數(shù)遠超銷售套數(shù)；通州的藍調(diào)沙龍8月份銷售量猛增到200多套“北京房地產(chǎn)市場一直都是比較平穩(wěn)的，市場真實的購買需求非常明顯。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林這樣對記者說，目前普通住宅產(chǎn)品的供不應(yīng)求，觀望者多為購買第二套以上房子的投資性人群，目前整個市場體現(xiàn)出來的更多的是市場結(jié)構(gòu)性的不平衡，并非購買力減少。

　　8月20日，北京上半年的住宅產(chǎn)品中銷售冠軍國美第一城四期開盤均價為5900元/平方米，雖然該項目四期的銷售均價上升了200元/平方米，但依舊購買者眾多，在開盤當日由于現(xiàn)場人數(shù)遠超過能夠銷售的套數(shù)，因此開發(fā)商不得不采取了搖號認購的方式。

　　同樣來自通州的房地產(chǎn)項目藍調(diào)沙龍今年8月份的銷售量則猛增到200多套，而在去年的8月和9月的銷售數(shù)量均在40多套左右，“今年8月份的銷售數(shù)量就比去年8-10月三個月的總數(shù)還多，我們從8月底開始新投放3.8萬平方米的項目，按照我們的計劃將在10月底全部銷售完畢。”藍調(diào)沙龍銷售總監(jiān)裴濤這樣告訴記者。

　　據(jù)裴濤介紹其項目在5月份明顯感受到宏觀調(diào)控對銷售方面帶來的影響，但是從7月份開始，藍調(diào)沙龍的銷售數(shù)量一直在持續(xù)增加。“以居住為主的普通房地產(chǎn)項目基本走出了觀望，雖然購房者認為持幣待購可以導(dǎo)致房價有所下降，但從通州區(qū)域的房地產(chǎn)項目來看，從3月份到現(xiàn)在平均房價還是上漲了。”事實上，雖然購房者一致認為持續(xù)觀望必將導(dǎo)致京城房地產(chǎn)項目的銷售價格有所下降，但是從單個項目來看，只要是后期銷售的產(chǎn)品，其產(chǎn)品銷售價格則比前期肯定有所上升，北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，前7個月京城樓市的交易量在下降，但是銷售價格則在上漲，北京師范大學董藩教授將這種現(xiàn)象歸納為觀望者要付出踏空的代價。

　　購買市場逐漸回暖還是有跡象的，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年7月份住宅產(chǎn)品預(yù)售房屋達到11769套，平均每天銷售379套，進入8月份預(yù)售房屋達到15151套，平均每天銷售482套，從9月3日到9月7日共銷售了2114套，平均每天銷售528套。

　　從這些數(shù)據(jù)則可以看出房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的銷售數(shù)量則在緩慢上升。

　　8月24日，建設(shè)部新聞發(fā)言人明確指出，國家近期不會取消商品房預(yù)售制度，這讓開發(fā)商松了一口氣。顯然，從政府角度看，從今年3月份開始針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控等政策已經(jīng)起到了降溫的作用，這從建設(shè)部的果斷表態(tài)上也可見一斑。

　　多數(shù)房地產(chǎn)專家和開發(fā)商在接受記者采訪時表示，政策的穩(wěn)定與否則是京城樓市能否走出觀望期的主要因素。華遠集團董事長任志強認為，京城樓市能否走出觀望期“時間不是重要的，關(guān)鍵是政策。”“如今政策的變化，把房地產(chǎn)發(fā)展商訓練得跟狗一樣靈敏，對各項政策非常敏感。現(xiàn)在建設(shè)部已經(jīng)明確表態(tài)近期不會出臺政策就表明政策已經(jīng)進入了一個相對穩(wěn)定時期。”潘石屹認為建設(shè)部不準備再出臺地產(chǎn)政策的表態(tài)也為房地產(chǎn)走出觀望期提供了依據(jù)。

　　多個項目8月高調(diào)亮相

　　8月份有多個項目開始高調(diào)亮相，雖然這些項目并沒有選擇在8月份開盤，但均表示要趕金九銀十這趟順風車。據(jù)不完全統(tǒng)計目前已經(jīng)可以獲知的大約有50多個項目在9月、10月投向市場，在這些投向市場的項目中，多數(shù)為京城知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目。

　　首創(chuàng)位于朝陽公園附近的陽光上東二期從9月就開始進行市場推廣，該項目本來是在6月份推向市場的，但是突遇中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，將推廣時間推遲到9月份；同樣華潤位于大興的項目要在9月份開始推廣新產(chǎn)品“花廳洋樓”；今典集團將在9月底左右對蘋果社區(qū)二期和位于朝陽北路的40萬平方米的新項目進行市場推廣，目前朝陽北路的項目正在進行案名的征集中；聯(lián)想在京首個獨立開發(fā)的房地產(chǎn)項目融科·橄欖城、合生創(chuàng)展的合生國際花園、城啟的天鵝灣項目、和記黃埔的逸翠園也將在近期推向市場。

　　融科·橄欖城總經(jīng)理鄭志剛認為，大開發(fā)商一般是不存在資金方面壓力的，從這些大開發(fā)商積極的態(tài)度來看，他們還是一直看好今年的京城樓市的傳統(tǒng)熱銷季節(jié)。不管北京樓市是否走出“觀望期”，雖然樓市的需求是客觀存在的，但是市場競爭將更加激烈，因此即使多數(shù)開發(fā)商認為走出觀望期，但是同時也進入了一個產(chǎn)品競爭期，就是除了產(chǎn)品差異越來越大，銷售差異也越來越大，即使是同一區(qū)域，有項目賣得火，也有項目賣不動，而這個差異，取決于產(chǎn)品定位的差異、品質(zhì)的差異，開發(fā)商服務(wù)的差異。“作為開發(fā)商來說，你產(chǎn)品定位越準確，做得越好，為客戶想得越多，得到的也會越多。”鄭志剛說。

　　新開盤項目起價不高

　　雖然許多開發(fā)商認為京城樓市正在逐漸走出觀望期，但其投放產(chǎn)品的時候還是持有謹慎的態(tài)度。近期開盤或認購的新盤無不采用低價的促銷策略，多數(shù)新開盤項目的開盤價格則要比周邊項目略有下降，這意味著在博弈中，購房人已經(jīng)初步取得小勝。

　　事實上，目前大多數(shù)新盤還沒有定出最終售價，一方面因為今秋新盤量大，競爭激烈，另一方面雖然許多開發(fā)商認為京城樓市逐漸走出觀望期，但是依舊感到市場前景不明朗，新盤一期售價普遍低于人們的預(yù)測。

　　8月底開始內(nèi)部認購的中海城項目，雖然其開盤價尚未確定，但售樓人員對購房人說均價是每平方米5380元。而距其不遠的世紀星，在2001年的均價就已經(jīng)達到了每平方米5500元。四年后同一區(qū)域的樓盤價格相差不多，說明在宏觀調(diào)控下，京城樓盤價格漲幅趨緩。而位于北五環(huán)的頂秀青溪，推出的花園洋房產(chǎn)品均價每平方米7000元左右，和上元、傲城的板樓售價差不多；望京的融科·橄欖城，進深11米左右的薄板，且一梯2戶到3戶，均價在每平方米7100元左右，而望京目前多數(shù)地產(chǎn)項目的銷售價格已經(jīng)突破7500元/平方米。

　　另據(jù)了解，在普通住宅新盤低價的同時，別墅也開始以低價為標榜，最近開盤的通州區(qū)世爵·源墅的疊拼House每平方米均價4000多元，而這個價格與目前通州普通住宅的銷售價格相近。