中新網9月2日電 《瞭望》周刊載文指出，實施期房銷售制度改革，拔掉觸發中國金融危機的導火索，是當前宏觀經濟政策不應忽視的選擇。

　　央行《2004中國房地產金融報告》關于“取消現行的房屋預售制度”的建議，一石激起千層浪，引起業界的激烈爭論。盡管建設主管部門明確表態，國家近期不會出臺取消商品房預售制度的政策，房地產開發商們也列舉了“一旦取消，后果很嚴重”的種種理由，但中國期房銷售制度中存在的種種弊端不容回避。

　　文章指出，在目前國情下，期房銷售制度存在以下弊病：首先是交易不公平。中國實行的期房銷售制度，住房還處在建設過程中，購房者就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。當建成的現房與協議、廣告和口頭承諾出現差異時，往往是處于弱勢的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔毀約的責任。這實際上是以期房銷售的名義，實現了現房銷售的實質，將經營風險轉嫁給了社會。一是購房者支付了全部的房價款，承擔了開發的全部風險；二是開發商占用了購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息；三是通過住房按揭把開發風險轉嫁到銀行。

　　其次是銷售不規范。住房是非標準化產品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質的。現有國內市場的住房銷售是買賣雙方信息高度不對稱的市場交易，商品房采用期房銷售制度，實際上是用標準化產品偷換非標準化產品，是用前驗商品偷換后驗商品。購房者未驗貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規范的交易方式。再加之中國房地產市場正處在發育階段，法律法規、管理機制和管理功能不健全，房地產交易市場缺乏有效的規范。這種不規范的交易方式為不規范銷售、違法違規銷售提供了可乘之機。有些中小房地產商只做“一錘子買賣”，利用虛假廣告和推銷招術夸大功能、質量、面積等，誘騙消費者，把期房賣出去賺一把就一走了之。中國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、會所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實際不符，將已抵押的期房銷售、將已預售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地損害了購房人的利益，并引發了大量的法律糾紛。

　　第三，造成不平等競爭和低效率競爭。期房銷售制度降低了房地產業的門檻，開發商的實力、品牌、技術、戰略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業銀行權勢人物的能力，能夠獲得廉價土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項目的成功。結果房地產業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好，而具有實力、品牌、技術、管理的企業的競爭優勢并不明顯。產業沒有形成優勝劣汰的機制，反而造成了特殊落后的企業經營模式。一是以圈地、圈錢為主要特征的盈利模式，房地產公司老板90%的時間用于對政府和銀行的公關，只有大約10%的時間用來考慮如何搞房地產開發。形成了“以老板為驅動力”的機會型發展模式。二是形成了以概念炒作為主的銷售方式。利用概念的差異化來渲染和夸張產品的差異化，這是房地產企業不采用戰略、不依靠品牌，甚至無相應技術人才、無穩定的經營隊伍的重要原因。三是經營模式以銷售為主。

　　最終導致規模不經濟。中國房地產開發企業達到3萬多個，其中有2／3的企業因任務不足而處于低利潤或虧損狀態，低水平、小規模建設現象嚴重，產業集中度低。全國房地產企業前十強的國內市場占有率僅為2.73%。而香港前10家房地產集團占據的市場份額達到80%，其中前三家就占50%，主宰了香港房地產市場的運行和發展。

　　文章指出，如果“一刀切”實行現房銷售的新制度，確實會增加企業的成本和風險，也有可能會產生一系列嚴重后果，所以期房銷售制度改革必須制定可行的方案。

　　首先，制定可行的改革期房銷售制度的時間表。期房銷售改為現房銷售，一是會給開發商帶來成本和風險，甚至造成資金鏈條斷裂導致樓盤爛尾、公司破產危機。二是會在一段時間內使市場的供給短缺，引發住房價格的上漲，造成市場震蕩。因此，改革應該制定可行的改期房銷售為現房銷售的方案和時間表，逐步推進實施，避免房地產市場出現大起大落，影響宏觀經濟的穩定。第一，可以給開發商留有一二年的過渡期。第二，在實施中可以把在建項目和待批項目區分開來，新批項目按文件執行之日實行現房銷售制度，在建項目在一定時期內可以要求高層住宅樓主體完成2／3才能預售，進一步可以要求結構封頂才能預售，這些可以由地方政府根據當地情況設定，但是要設定全國統一的取消期房預售制度的最終期限。

　　其次，設計配套政策。房地產資本市場的制度缺陷是只有單一的房地產銀行信貸，沒有房地產金融。因此，在取消預售制度的同時，需要推進房地產資本市場的發育，這是資本密集型的房地產業持續健康發展的關鍵，也是成功的國際經驗。在目前宏觀調控政策壓縮房地產投資增長的情況下，應該進行包括發展房地產投資基金、房地產證券化的方案設計和試點，選擇合適的方式和時機推進房地產資本市場的改革和發展。(任紀軍)