當(dāng)前以市場化為方向進(jìn)行的住房制度改革，停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化，取代了以往低效率、不透明、不公平的住房制度，正在釋放出巨大的能量。
根據(jù)全國16個(gè)主要城市的調(diào)查，近年來城鎮(zhèn)居民的住房面積得到了大幅提高。2004年底，城市人均住房使用面積平均達(dá)到20.15平方米，比1998年提高了3平方米；戶均使用面積達(dá)到60.17平方米，比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率達(dá)到80%左右，住房自有率也達(dá)到了70%。
以市場化為導(dǎo)向的改革，并不意味著政府無所作為。參照國外的經(jīng)驗(yàn)，政府對房地產(chǎn)市場的適當(dāng)介入是必須的，但是這種介入須立足于市場規(guī)律，以尊重市場為出發(fā)點(diǎn)，而不是人為地扭曲市場。
如何合理界定政府在房地產(chǎn)市場上的職責(zé)？
在房地產(chǎn)市場上，地方政府獲得了最大的收益，因此不能回避相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)全國人大副委員長盛華仁提供的數(shù)據(jù)，從2001年到2003年，地方政府的土地出讓收入為9100億元。而在1998年，這個(gè)數(shù)據(jù)不過區(qū)區(qū)67億元。同時(shí)，在整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)、交易過程中，政府稅、費(fèi)收入占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%到40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價(jià)格20%到40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的50%到80%。在歐美國家，地價(jià)、稅費(fèi)相加大約只占住房價(jià)格的20%左右。用高房價(jià)購買住房的消費(fèi)者，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的房地產(chǎn)市場成本和城市建設(shè)資金籌集的責(zé)任。
這些巨額收益，地方政府應(yīng)該以透明的方式納入地方財(cái)政預(yù)算，否則就是失職。在巨額資金運(yùn)作不透明的情況下，所有購房者將繼續(xù)為高房價(jià)中的政府溢價(jià)部分埋單。
不僅如此，政府應(yīng)該擔(dān)當(dāng)準(zhǔn)確、及時(shí)、全面、透明信息的提供者，和市場規(guī)則制訂者的角色。公眾對于房地產(chǎn)市場的判斷，建立在全面的信息基礎(chǔ)上。作為一種市場行為，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)的存在是必然的，最好的抑制辦法是提供全面而公開的信息，以便讓公眾獨(dú)立地作出理性選擇。
在健全的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該等于其重置價(jià)格(或各期租金收益現(xiàn)值之和)，并受供求關(guān)系的影響。但在信息不對稱的情況下，過度的炒作常常會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商高估房地產(chǎn)投資的未來收益，購買者也會(huì)由此高估房價(jià)，成為形成房地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要原因。因此，準(zhǔn)確、及時(shí)、全面、透明的信息是房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的基礎(chǔ)。
最后，在住房制度改革目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)以后，我國的政策性住房金融需要重新定位：應(yīng)該作為社會(huì)保障制度的一部分，從為住房改革提供配套金融服務(wù)，轉(zhuǎn)移到為中低收入階層居民住房消費(fèi)提供金融服務(wù)、促進(jìn)住房社會(huì)公平目標(biāo)上面來。我國的政策性住房金融制度基本以住房公積金存貸款為主，管理機(jī)構(gòu)為各地的住房公積金管理中心。從目前狀況看，公積金的覆蓋面和資金籌集均存在問題，發(fā)展思路需要重新定位。
目前的政策性住房金融制度，政府的補(bǔ)貼效率并不高。我國政府采取“暗補(bǔ)”的方式，即在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)上，采取免交土地出讓金、優(yōu)先獲得信貸資金、享受某些稅費(fèi)減免等措施，鑒于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，可以考慮將“暗補(bǔ)”變?yōu)椤懊餮a(bǔ)”，由對開發(fā)商補(bǔ)貼轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯訉Ψ蠗l件的消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼，例如實(shí)施廉租房政策。
如何才能合理有效地利用在中國十分稀缺的土地資源，同時(shí)又能覆蓋到不同利益階層的利益訴求？目前看來，只能依靠一個(gè)高效、透明、公正的房地產(chǎn)市場。政府須在尊重房地產(chǎn)市場規(guī)律的基礎(chǔ)上合理介入，承擔(dān)自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。(來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞；作者：國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松)
