中新網8月12日電 據新聞晨報報道，目前的上海二手房市場已是“售冷租熱”，部分短線客開始向出租房屋的長線轉變，租賃市場回暖明顯。然而，租賃市場的趨熱，并不能保證每個房東都能得到一樣好的租金回報。

　　做房東也是有學問的，做好自己房屋的“房屋管家”更是如此。如何用最少的投資獲得最大而又穩定的租金回報？中原地產的有關專家分析認為，這需要房東先做好幾樣功課，首先是出租周期定位；其次是房屋品質與租客層次定位，如市中心房齡較長的老公房和品質較好的新房、次新房的租客對象完全不同；三是裝修定位，毛坯房、一般裝修和豪華裝修房的租客與租金定位也大相徑庭。中原地產的專家提醒，出租前房東最好做好必要的功課。

　　功課一：出租周期決定租客

　　張先生有套在上海市江浦路的新房屋，然而，如何為這套總建筑面積133平方米的3房2廳居室，找到一個既能保護好自己的房子的合適租客，又能租得一個好價錢？張先生面臨了諸如租客定位、是否要裝修、如何裝修等一系列的問題。專家建議，按照張先生的房屋的品質和房型，出租兩年的周期比較適合白領以上的人士，中等裝修加上必要的電視機等設施，比較合適。此類房型處于繁華地區，交通便利，應以全裝修為宜。

　　同樣是楊浦區，不同樓盤周邊配套不同，租客的層次要求也不同。比如，江浦路上的現代星洲城，由于該小區環境幽雅，交通方便，到該小區求租的以白領和外籍人士為主。該小區的一套133平方米的3房2廳2衛精裝修房，最近以每月4000元租價成交。而五角場地區的黃興家園一套面積為150平方米的3房2廳2衛房，因其是豪華裝修，房東以5000元/月的租金掛牌，但周邊配套不全，交通不方便，因此不易出租。

　　功課二：不同區域次新房租客群不同

　　不同區域的次新房，其客戶群體有較大的區別，而同一區域的出租價格層次的受歡迎程度也是不同。以徐匯區為例，最近該分行租賃成交比較活躍的房源主要是兩部分，一是價格低于3000元/月，房齡一般在5年以上的兩房、一房。成交活躍的原因在于價格較低，這部分客戶多是自行掏腰包買單；二是一些5000-7000元/月的新樓盤，成交的房源多為兩房或三房，這些樓盤的特點是小區環境好，多為中檔以上樓盤，租客多集中在一些公司的高管人員，由公司出錢。而介于3000-5000元/月的次新房，價格不上不下，自己掏錢的人負擔不起，公司出錢的租客會覺得此類房源小區環境、裝修狀況等檔次不夠，難以接受。

　　靜安區的南京西路國際中央商務區，境外公司云集，傳統的剛性租房需求一直居高不下。目前靜安楓景苑、中凱城市之光、東方劍橋幾個熱門樓盤，面積在105-120平方米的2房2廳2衛租金行情在1100-1600美元/月左右；國際麗都城3房2廳2衛面積在174-177平方米的租金行情2500美元/月左右。依照傳統來看，每年第三、四季度都是境外公司外籍高層入滬的商務旺季。

　　功課三：裝修要與樓盤品質匹配

　　中介公司的租賃專家認為，除了地段不能改變外，房子的其他各項都可根據租客的要求進行調整。為了能順利達到自己的出租心理價位，房東可以根據自己房子的實際情況，針對不同客戶對房子進行不同檔次的裝修和設備配置。其中最為關鍵的就是裝修和設施的配備。

　　市中心的老房子，求租者大多考慮交通和成本，而居住質量和生活環境的被放在了次要位置，只要有簡單干凈一般性的裝修就可以了。對于現在大多數的次新房而言，由于小區的品質都比較好，綠化環境都比老公房上了臺階，如果考慮長期出租，毛坯房是不適合的。房東通常都通過裝修并增加基本配置來提高租金價格。次新房的租客一般都希望所租的房子，應該能保證基本的生活需要，舒適是要求之一。愿意租這樣房子的人，是寧肯花錢買舒適的一族，不會在租金上斤斤計較。只要是全裝修房，家具配置周全就已經是錦上添花，而熱水器、空調等電器最好是名牌。

　　功課四：人性化服務能提升人氣

　　專家認為，房東為出租的房屋提供一些人性化的服務，即使是像增加臺微波爐這樣的細微舉動，也能為所出租的房子增加人氣和“點擊率”。

　　一名中介公司租賃部的工作人員介紹，一套合用廚房的房子，房東就因為增加一臺微波爐、洗衣機，就非常受到年輕租客的歡迎。對于信息接受有需求的白領一族，彩電是不可缺的，如今甚至加裝寬帶也成了吸引年輕租客的招數。另外，增加電熱飲水機、電飯煲、暖風機、全新的床單被褥、窗簾等，所費不多，卻能在細節上照顧房客的生活，就容易贏得房客的好感。(唐海力)