中新網(wǎng)8月10日電 據(jù)中華工商時報報道，日前，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會組建的REICO工作室發(fā)布了最新的REICO報告。該報告從經(jīng)濟適用房政策的形成、目標、措施和途徑，經(jīng)濟適用房的供給，中低收入家庭住房現(xiàn)狀，經(jīng)濟適用房現(xiàn)狀的調(diào)查等方面，對經(jīng)濟適用房政策的主張、措施、效果進行了評價。其大量調(diào)研數(shù)據(jù)、分析結論表明，作為改革的階段性產(chǎn)物，經(jīng)濟適用房政策當初的意愿都已基本實現(xiàn)，歷史使命已經(jīng)結束。
政策形成之初不夠明確
REICO報告認為，經(jīng)濟適用房政策源自1998年全國城鎮(zhèn)住房制度改革，融于城鎮(zhèn)住房改革，服務于城鎮(zhèn)住房制度改革，擔負多重政策使命。政策的根本目的是實現(xiàn)商品化、社會化城市住房供給體系；擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長；滿足居民居住狀況的改善。該政策的構建并不完全來自住房本身，而是源于其他需要。所以，在政策形成之初，就沒有十分明確的政策對象，更沒有確定清楚的、系統(tǒng)的數(shù)量指標設置。
最初的政策文件對經(jīng)濟適用房政策的目標、對象并沒有明確界定，由于理解的不同和各地實際情況的差異，地方政府在各自政策目標群體的界定上存在很大差別。有人理解其目標、對象為“中等＋低收入家庭”，也有人理解為包括從最低到較高收入的全部家庭群體范圍，大約占全社會家庭的70%。
實際上，政策是在執(zhí)行中不斷調(diào)整和完善。到2003年，發(fā)改委在經(jīng)濟適用房建設計劃中明確，“經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑”。其目標群體逐漸明確和集中于“中等偏下＋低收入家庭”，僅包括全社會家庭總數(shù)的30%。從政策主張形成之初到現(xiàn)在，政策手段主要依靠土地行政劃撥、限定價格、對象和交易，但政策問題越來越不清楚。
完全市場供給占八成
經(jīng)濟適用房的供給途徑和渠道主要包括通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、集資合作建房和單位自建三種。據(jù)REICO報告顯示，在全部經(jīng)濟適用房供給中，來自市場提供的商品化經(jīng)濟適用房所占比重并不高，經(jīng)濟適用房的建設更多來自不完全市場的供給方式。
雖然建設部要求各地主管部門要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和包括單位集資建設的經(jīng)濟適用房數(shù)據(jù)全部統(tǒng)計上報，但實際上現(xiàn)在經(jīng)濟適用房統(tǒng)計不完整，其并沒包括集資合作建房數(shù)據(jù)。REICO工作室根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的經(jīng)濟適用房數(shù)據(jù)，以及其他途徑供給的經(jīng)濟適用房數(shù)據(jù)，得出一粗略估算，1998年-2003年三種經(jīng)濟適用房的竣工面積大約在13億到16億平方米之間，占同期城市新建住宅面積的40%到50%左右。
其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的經(jīng)濟適用房只占1998年-2003年城市凈增住宅建筑面積(528867.6萬平方米)的5.08%，比重很小，對城市人均建筑面積增加的貢獻率較低。經(jīng)濟適用房占住宅投資的比重在1999年達到高峰(16.6%)，之后持續(xù)下降，2004年降到6.9%；其竣工面積也在持續(xù)增長后開始下降，占全部商品房屋中住宅竣工面積的比重呈下滑趨勢。而其他途徑供給的經(jīng)濟適用房粗略估算，大約在11億到13億平方米之間，占全部經(jīng)濟適用房體系供給量的80%左右。在現(xiàn)有經(jīng)濟適用房建設制度下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不可能左右經(jīng)濟適用房的供給量。
據(jù)REICO報告分析，盡管2004年的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》繼續(xù)明確集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房的組成部分，但由于土地制度、城市規(guī)劃、自用地的枯竭，預計今后集資、合作建房的比例將逐漸降低，尤其在大中城市會越來越少。
中低收入家庭住房好于收入狀況
據(jù)REICO報告顯示，1998年以來，城市中低收入家庭的住房狀況都得到了改善。當前，中等偏下收入范圍的家庭群體，其住房改善的相對幅度較低，相對住房狀況在下降。但是，中低收入家庭住房普遍有所提高，已超過聯(lián)合國上世紀90年代推薦的標準。和相對收入相比，全社會家庭戶均住房面積整體上差別不大，沒有特別大的懸殊。中低收入家庭住房相對狀況要好于其收入相對狀況。
從當初的目標家庭(70%家庭群體)看，2004年人均住房使用面積平均達到19.74平方米，和1998年的16.95平方米相比，提高了2.79平方米。
和全部家庭平均值相比，1998年中低收入家庭比平均值17.2平方米少0.25平方米，2004年比平均值20.16平方米少了0.42平方米。中低收入家庭住房面積1998年相當于高收入家庭住房面積的86%，而2004年，已相當于高收入家庭住房面積的79%。
從當前的目標家庭(30%家庭群體)看，2004年人均使用面積達到18.26平方米，和1998年16.09平方米相比，提高了2.16平方米。和全部家庭平均值相比，1998年中低收入家庭比平均值17.2平方米少1.10平方米，2004年比平均值20.16平方米少1.90平方米。但是已超過2003年末全國18平方米的平均水平。1998年中低收入家庭人均使用面積相當于高收入家庭的79%，2004年相當于高收入家庭的73%。
商品化私有化比重大
城市中低收入家庭住房獲得方式發(fā)生了較大變化，表現(xiàn)出明顯的商品化和私有化特征。1998年，所有中低收入家庭都以租賃公房為主，其次是房改私房和原有私房。包括原有私房、房改私房在內(nèi)，1998年16城市中低收入家庭房屋平均自有率為37%，其中房改私房為24%，原有私房13%；而2004年，其所有的家庭變?yōu)橐苑扛乃椒繛橹鳎浯问亲赓U公房和商品房。包括原有私房、房改私房和商品房在內(nèi)，2004年16城市中低收入家庭房屋平均自有率達到70%，其中公房改私房55.27%，商品房11.31%，原有私房3%。但各地差別很大，如長沙達到94%，北京75%，西安僅有42%。
REICO報告認為，從戶均指標看，全社會住房相對水平差別并不懸殊，沒有理由認為全國城鎮(zhèn)中低收入家庭階層面臨普遍性的住房困難問題。
目前的爭議更多表現(xiàn)為局部地區(qū)的局部現(xiàn)象。
經(jīng)濟適用房叫座不叫好
REICO報告通過對北京、西安、太原三個城市經(jīng)濟適用房的抽樣調(diào)查得出結論：經(jīng)濟適用房主要滿足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。經(jīng)濟適用房主要滿足了中低收入家庭的自住需求，但也有一部分住房被用作投資。現(xiàn)有業(yè)主購買經(jīng)濟適用房的主要原因包括拆遷、結婚、與父母分離、遷移和獨立自住的需要。雖然業(yè)主們從購買經(jīng)濟適用房中受益，但他們并不認可當前經(jīng)濟適用房政策的執(zhí)行情況。
從房屋使用情況的調(diào)查結果看，三個城市經(jīng)濟適用房自用率平均達到70.29%。其中北京市51.34%，西安92.1%，太原80.25%；
業(yè)主的家庭收入分布為，北京市受訪業(yè)主屬于較高收入以下的家庭占58.4%；屬于較低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%；屬于高收入的家庭占25.8%。西安市受訪業(yè)主屬于較高收入以下家庭占45.6%；屬于較低收入和低收入的家庭占22.3%；高收入家庭占32.9%。太原市受訪業(yè)主屬于較高收入以下家庭占82.7%；屬于較低收入和低收入的家庭占50%；屬于高收入的家庭占5%。
在所購房屋中，三個城市平均82.1%的購房款在50萬元以下，房價收入比在7.11；三個受訪城市平均51.9%的家庭全額購房，48.1%的家庭貸款購房。北京市77.3%的經(jīng)濟適用房總房款在25萬到50萬元之間，沒有10萬元以下的經(jīng)濟適用房，10萬到25萬元的經(jīng)濟適用房占13%，50萬元以上的占23.3R，西安88.9%的總房款在7萬到25萬元，太原97.7%的總房款在7萬到25萬元，在西安和太原沒有50萬元以上的經(jīng)濟適用房。
從三城市經(jīng)濟適用房房屋看，以高層建筑為主，大部分在60-90平方米之間，但平均1/3以上的房屋建筑面積超過90平方米。
經(jīng)濟適用房實際購買者對房屋總體房價、使用面積、戶型結構和地理位置的評價基本滿意，但大約80%的業(yè)主認為經(jīng)濟適用房政策沒有達到目的，真正低收入者還是買不起，購買審查不嚴，小區(qū)配套不完善。
經(jīng)濟適用房政策已完成使命
REICO報告認為，雖然經(jīng)濟適用房政策目的、手段和效果之間并不一致，政策的執(zhí)行更多倚重非市場化的手段，但作為改革的階段性產(chǎn)物，經(jīng)濟適用房政策當初的意愿都已基本實現(xiàn)，歷史使命已經(jīng)結束。
除了拆遷之外，當前中低收入家庭住房問題是商品化和社會化住房供給體系下，部分中低收入家庭新增住房需求和支付能力不足之間的矛盾，不再是普遍性住房短缺問題，不再是城市住房供給體系構建問題，也不再是擴大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟調(diào)控問題。
在當前城市住房供給體系下，中等偏下收入家庭群體的相對收入水平在下降，絕對支付能力也在下降，如果沒有集資合作建房等其他供給渠道，完全依賴商品化經(jīng)濟適用房，他們在自我滿足全部新增住房需求中，存在支付能力不足的困難。但在大中城市，集資合作建房受到土地供給的極大限制，這種方式本身也與城市住房制度改革的追求并不完全一致。因此，在現(xiàn)有商品化經(jīng)濟適用房供給比例和方式下，原有10%商品化經(jīng)濟適用房的新增供給，亦無法滿足全社會30%家庭群體的全部新增需求。
如果政府繼續(xù)完全依靠新增劃撥土地來滿足中低收入家庭各個需求層次的住房要求，那么政府將面臨更大政策執(zhí)行能力和政策執(zhí)行成本的考驗。對于中國這樣的人口大國，關于人口比例的任何變動，都意味著絕對數(shù)量的巨大變動。
REICO報告的最終結論是，經(jīng)濟適用房政策已經(jīng)完成大部分的歷史使命。在當前形勢下，全面繼續(xù)原有經(jīng)濟適用房政策執(zhí)行路徑，政府將擔負更大的政策執(zhí)行成本，政策執(zhí)行能力受到嚴重挑戰(zhàn)，政府可以考慮進行政策調(diào)整。(陸昀)
