中新網8月5日電 據新聞晨報報道，自住型消費已開始逐步上升成為上海房產市場上的主力需求。在近期“網上二手房”的掛牌套數中，100平方米以下的小戶型、低總價自住型房源掛牌量出現了明顯上揚趨勢，占到總數7成左右。在這7成掛牌房源中，則以老公房居多，面積主要集中在50-100平方米之間，區域分布較廣。同時，近期市中心地段的小戶型老公房在成交量方面依然保持著一定的數量，而房齡在3-4年的小戶型次新房成交量也開始出現上升趨勢，其主要購買群體都是以自住客為主。由此可以看出，總價低、周邊配套較為成熟的小戶型已經成為自住型購房者的重要選擇。

　　軌道交通附近最“燙手”

　　由于不少小戶型一般都配有全裝修及部分家電家具，同時具備了明顯的總價優勢，因此小戶型產品的價格一般要高于區域普遍行情20%左右。據中原地產有關人士介紹，內環以內的小戶型以酒店式公寓居多，分布在盧灣、黃浦等市中心區域。位于內環附近的小戶型以房齡在3-4年的居多，長寧、普陀、閘北、虹口等區域小戶型分布比較集中。而位于中外環間的小戶型以房齡在2年以內的小戶型居多，徐匯、浦東、普陀等區域都有分布。

　　就受歡迎的區域來說，靠近軌道交通的成熟小區一般都是成交熱點，目前該類小戶型均價略高于市場價10%左右。至于距離市中心較遠的中外環周邊小戶型，則以總價低、房型較好來吸引購房者。

　　近期幾個比較受到關注的小戶型熱點板塊，主要包括閘北大寧綠地板塊、普陀軌道交通沿線、虹口臨平路板塊和盧灣打浦橋板塊。

　　年輕夫婦首次購房最青睞

　　業內人士分析，目前購買小戶型住宅的群體大都以國內外來滬工作的中高級商務人士及上海的年輕白領組成，同時還包括部分首次買房的年輕夫婦。

　　按照關注小戶型產品的消費者的購買動機分類的話，可以分為投資消費群體和自用消費群體。目前上海購買小戶型產品的客戶中，投資與自用比例大致為6:4。

　　投資消費群體主要來自于上海及江浙一帶，由于小戶型產品存在明顯的總價優勢而且具有穩定的租賃消費需求，所以無論從長期或是短期角度，小戶型產品往往具有相對優越的投資前景。但在2005年進入宏觀調控后，短期投資力量已經基本撤離，而剩余的投資群體主要由長期投資客源即以購置后對外租賃或享有長期固定的投資回報的消費群體所組成。

　　自住消費群體主要由國內外來滬工作的中高級商務人士及上海的年輕白領組成。據統計，進入2000年以后，港澳臺人士和外籍人士到上海來工作的人數每年以超過30%的速度增長。由于要在上海長期工作及居住，企業往往會支付員工住房補貼，隨著上海房地產市場的蓬勃發展，外來消費者租房不如買房的心態也逐漸形成。由于這部分消費群體本身就具有高標準的生活居住要求，所以往往會選擇既有酒店式服務，租金又比星級酒店低的小戶型酒店公寓或產權式酒店公寓居住或辦公。

　　同時，近年來上海以民營企業、私人工作室為代表的中小型公司每年以近20%的速度增長，成長型企業需要辦公面積合適、總價合理的辦公場所，而且有越來越多的對居住空間要求不高但對總價及地段十分敏感的白領階層，對小戶型公寓產品的需求也是日漸增長。隨著上海國際地位與經濟地不斷提升，可以預計在未來這部分自用型的消費群體將對小戶型產品形成一種長期穩定而且有效的需求。

　　此外，美聯物業有關人士表示，近期開始頻繁看小戶型房源的客戶以2-3人的小家庭模式為主，因此對于2房與3房的小面積房型情有獨鐘，尤其是閘北、普陀、虹口等區的小戶型二手房受到了首次買房的年輕夫婦的歡迎，他們需求的是面積在80-100平方米的兩室次新房。該類客戶在一開始都會要求帶看房齡在1-2年內的次新房，但最終會因為2年內的次新房價錢較高，而轉而選擇房齡在3-4年左右的次新房。據了解，這兩類二手房的差價在10%-15%左右。

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　　閘北大寧綠地板塊

　　該板塊有軌道交通1號線及諸多通往市中心的公交車輛，距離軌道交通站點10-20分鐘路程的樓盤目前受到了自住型購房者的青睞。據悉，該板塊高檔樓盤“慧芝湖”售出的房型中，小戶型站在了前列。而另一較知名的樓盤嘉利明珠城在二手房市場上已出現了1萬元／平方米以下的售價，值得有意向的自住客關注。

　　普陀軌道交通沿線

　　軌道交通3號線鎮坪路站至金沙江路站沿線的二手房，是普陀區目前最受歡迎的。

　　由于該沿線交通便利，而小區配套已經發展成熟，雖然房齡上以5年左右的次新房居多，但其綜合價值仍然吸引了不少購房者的眼光。目前軌道交通周邊樓盤均價已在1萬元/平方米以上。

　　虹口臨平路板塊

　　該板塊的代表樓盤為瑞虹新城，其一期的小戶型占到了大多數，目前在二手房市場的均價約為1.5萬元/平方米。有關人士反映，該樓盤在近期二手房市場中的成交量一直比較穩定，由于其交通、配套和樓盤的品質等受到了廣大自住客的歡迎。該板塊樓盤總體均價在1.4萬元/平方米左右。

　　盧灣打浦橋板塊

　　盧灣區一向是中高檔住宅的聚集地，近期打浦橋板塊二手房的買家以實力較厚的自住客和長期投資客為主。位于馬當路上的淡水灣花園的小戶型雖然開到了2.3萬元/平方米的均價，在大多數自住客持觀望態度的市場下，仍然售罄。目前該樓盤只有大面積房型在售。(秦佳、曹雋雍)