中新網7月29日電 據國際金融報報道，相繼出臺的房地產宏觀政策令投資者望住宅而卻步，然而，商業地產投資卻因其刺激而不斷升溫。7月21日人民幣匯率升值，商業地產何去何從？海外基金是否會因此改變在華投資戰略？為此，記者采訪了相關人士。

　　小幅升值難以刺激大量投資

　　仲量聯行上海公司研究部主管何邁克認為，對于一般的投資性機構而言，他們追求的是8%到25%的利益回報，人民幣升值2%并不能真正提高他們的收益。

　　“然而，升值的潛在影響力目前依然很難預測。”何邁克分析，“我們不排除一部分投資性機構將會把這次升值看作是人民幣匯率長期調整的第一步，就此而言，升值將會對商業地產的進一步開拓產生積極的影響。”

　　“長線投資上海商業地產領域的海外基金必然會繼續長期關注匯率的變化，然而這次的小幅升值難以刺激更多非理性的投資行為。”仲量聯行中國區董事陳立民表示，升值必然會提高海外基金的交易成本，但是并不會產生很大的影響。很多海外基金已經實現了本土交易的人民幣化，匯率問題完全可以被回避。

　　“而如果真正要讓匯率的變化成為海外投資所注目的焦點，那么匯率變化要高達10%-20%才能產生這樣的效果。”陳立民認為，小幅升值會加速更多投資者進入中國市場的趨勢形成，才是最為主要的影響。

　　商業地產的戰國時代

　　據仲量聯行最新統計，今年1至3月，海外基金在內地房地產市場的投資金額已經相當于去年全年的投資量。4月以來，大手筆的收購項目仍在不斷上演，最高金額的收購記錄不斷被刷新。種種跡象表明，上海的商業地產不斷處于上升趨勢，并且由于供需不平衡，為進一步發展提供了很大空間。

　　某著名外資開發商銷售部主管吳先生告訴記者，從1999年以來，由于國際企業的不斷進駐、擴租以及一些外資企業由于戰略發展的要求將其總部和研發中心遷至上海，雖然寫字樓的供應量持續上升，依然沒法滿足市場的需求。

　　陳立民認為，從去年下半年以來，上海的商業地產就處于高速發展的階段，尤其是今年3月一系列宏觀政策以來，商業地產的發展更是吸引了眾多外資和本土的開發商。目前上海的商業地產開發尚處于群雄割據的戰國時代，境內外的地產開發商所占的份額都比較小，品牌優勢尚未顯露出來。

　　明日市場誰主沉浮

　　然而，從市場各方面的反饋來看，境外經驗豐富的開發商在這輪群雄爭霸的戰爭中已經開始逐漸顯露出優勢來。

　　陳立民告訴記者，目前上海的寫字樓市場大部分都是境外開發商所開發的。由于商業寫字樓的受眾主要是跨國企業，在設計和開發的理念上要迎合客戶的需求，這對開發商提出了很高的要求。而國內的開發商一般主營業務以普通住宅的開發為主，兩者之間存在著一定的差距，所以內地目前涉及商業地產的開發商都帶有試探性質，幾乎沒有開發商同時進行兩個或兩個以上樓盤的開發。

　　上海某本地房地產開發公司投資發展部俞先生告訴記者，商業地產能夠吸引很多開發商。而商業地產進入的主要門檻是土地和資金。上海曾經幾年未批商業用地，但是從去年下半年開始，又逐漸有新生地塊的批示，這無疑有利于將來幾年上海商業地產規模的擴大。而在資金方面，毋庸質疑，實力雄厚的開發商將會有更大的優勢。

　　“外資開發商的資金、經驗、設計方面現在明顯高于本地開發商。”俞先生毫不諱言目前所處的弱勢地位。

　　而陳立民則認為，上海的商業地產市場將朝著更為明晰的方向發展，在此之前，本土的地產開發商依然有機會和能力追趕上去。

　　吳先生說：“雖然外資開發商更了解跨國公司，能夠在節能、環保等先進理念上規劃得更符合對方的需要，但這些對于內地開發商而言也并非無法彌補的。相對而言，一塊成熟的中央商務區的土地才是商業地產開發中的稀缺資源。”

　　“商業地產的發展趨勢必將是更為明顯的兩極分化，最終形成寡頭壟斷的局面。”陳立民預測。(鄧旭)