在房價大幅上漲的壓力下，北京市的調(diào)控細則終于出臺。這將促使很多項目延緩上市，房價上漲動力短期內(nèi)很難抑制。但從長期看，將改善北京市房地產(chǎn)供應結(jié)構，減緩北京房價上漲幅度，有利于龍頭房地產(chǎn)公司的擴張。
出臺背景：調(diào)控壓力大
此次北京市的細則出臺面臨的背景是：北京近幾個月房價上漲幅度較大，居全國70個大中城市前列。據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2006年7月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲11.1%,環(huán)比上漲1.4%，漲幅僅次于深圳，漲幅連續(xù)兩月在10%以上，居全國70個大中城市漲幅之二。
中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)顯示，到2006年7月，從北京住宅上市戶型面積分布看，60(含)-90平方米比例僅為22%，這與九部委要求“90平方米以下住房要達到70%以上”的要求相差甚遠。由于北京面臨上述兩個實際情況，因此調(diào)控壓力很大。
新項目可能采取嚴厲措施
該文件以2006年6月1日作為分水嶺，明確規(guī)定對2006年6月1日后新審批、新開工的住房項目，要嚴格按照國辦37號文件、建設部165號文件的規(guī)定執(zhí)行。即套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到70%以上。但是建設部的規(guī)定并沒有規(guī)定該比例是針對單個項目，還是城市總量。北京市規(guī)劃委的文件也沒有作進一步說明。
對于2006年6月1日前的遺留項目，由于這些項目情況很復雜，一些項目的區(qū)域情況決定了其不可能建成90平方米以下的住宅。在下一步的清理中，北京市政府這些項目可能采取較為寬松的政策。而對2006年6月1日以后的新項目有可能會采取要求每個項目滿足：“90平米，70%”嚴厲的措施。
短期房價面臨上漲壓力
在九部委于2006年5月29日出臺《關于調(diào)整住房供應結(jié)構穩(wěn)定住房價格的意見》后，未取得施工證的項目都暫停審批，目前已經(jīng)有3個月的真空斷檔期。此外，還有600多個項目屬于被“清理”范疇，這些項目可能面臨調(diào)整規(guī)劃的命運，修改規(guī)劃和重新報批，又需要一段時間。
因此從短期來看，細則的明確會促使短期內(nèi)房源緊縮，很多項目延緩上市，供應量下降。由于供應量下降，而購房者的需求是剛性的，這將使房地產(chǎn)市場供需矛盾進一步激化，房價上漲短期內(nèi)很難抑制。
北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示北京商品房竣工面積自今年4月以來出現(xiàn)持續(xù)下降，且下降幅度有所加大。受市場需求較旺及供給量減少的影響，空置面積依舊下降。7月末，全市商品房空置面積955.5萬平方米，比上年末減少418.5萬平方米；其中住宅空置面積511.9萬平方米，比上年末減少287.8萬平方米。
由于短期北京房地產(chǎn)供應難以大幅增加，北京房價將繼續(xù)保持上漲趨勢。這對目前在北京有在售項目的公司非常有利，如萬科、G陽光、G泛海、G億城和G冠城將會受益。
長期效應將顯現(xiàn)
從長期看，細則有利于改善北京市房地產(chǎn)供應結(jié)構，減緩北京房價上漲幅度，有利于龍頭房地產(chǎn)公司的擴張。
此次的細則出臺表明了北京市增加中小戶型供應量的決心，由于90平米以下面積占70%，這將有效增加北京商品房的供應量，因此從明年下半年起中小戶型的供應量會大增，結(jié)合北京市將增加限價房的推出，將對穩(wěn)定北京房地產(chǎn)市場，減緩房價上漲幅度起到很大的作用。
由于對2006年6月1日以后的新項目嚴格實施“90平米，70%”的比例規(guī)定，結(jié)合政府對限價房的供應，將在明年下半年起有效增加北京市的商品房供應數(shù)量。
而且，前期出臺的其他如征收營業(yè)稅，二手房所得稅，加息，及提高住房貸款按揭比例、限制外資購房等措施已經(jīng)有效地抑制和打擊了投機和投資需求，因此長期看房價漲幅將會得到有效控制。同時戶型結(jié)構的小型化也將增加開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建造成本，結(jié)合土地出讓可能更多采取“限房價，競地價”政策，將會使房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率水平趨于下降。
此外，住房結(jié)構小型化，產(chǎn)品同質(zhì)化提高，信貸的緊縮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競爭加劇，競爭將更集中在產(chǎn)品質(zhì)量、成本控制和融資能力上，品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化、資金和管理優(yōu)勢，因此可以通過有效控制成本和加快周轉(zhuǎn)速度彌補行業(yè)利潤率下降，在競爭中擴大市場份額。
（來源：中國證券報 作者：丁文 銀河證券）
