中新網(wǎng)9月6日電 據(jù)《上海證券報(bào)》報(bào)道，5日是《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》公布的第一天，眾多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、外資開(kāi)發(fā)商緊急開(kāi)會(huì)，討論新政的影響和對(duì)策。

　　“有一點(diǎn)是可以肯定的，通過(guò)外匯環(huán)節(jié)的管理，部分外資買房的資金鏈流程將被改變，所有項(xiàng)目都需要暫時(shí)先掏錢再融資，那種僅以外債買房產(chǎn)的做法就此受到限制。”中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示。

　　據(jù)了解，此前有部分以炒房或匯率套利為目的的境外中小基金，是運(yùn)用先借外債再買房買地的模式實(shí)現(xiàn)無(wú)本套利的。具體流程為，先以境外公司名義在境內(nèi)談好項(xiàng)目或看好房產(chǎn)，從境外融得外債或投資資金，匯入境內(nèi)后買地買房。一旦匯率獲益超過(guò)融資成本，外資則不惜制造壞賬。

　　而根據(jù)外匯新規(guī)，無(wú)論是購(gòu)買房產(chǎn)，還是購(gòu)買股權(quán)，先付款再境外融資成為統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

　　購(gòu)房環(huán)節(jié)，《通知》規(guī)定外資買房的入?yún)R結(jié)匯條件有若干項(xiàng)，其中之一是需要先取得房地產(chǎn)主管部門出具的所購(gòu)商品房預(yù)售合同登記備案證明，“而預(yù)售合同備案的前提是至少有30%以上的購(gòu)房款已經(jīng)支付。”分析人士稱，這標(biāo)志著外資需要在外匯進(jìn)入之前要先準(zhǔn)備一定的首付資金。“很少有開(kāi)發(fā)商愿意在一分錢沒(méi)收的情況下簽訂預(yù)售合同，進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)售備案，幫助外資度過(guò)前期的巨大資金壓力。”市場(chǎng)人士表示。

　　股權(quán)收購(gòu)方面，新政要求：境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。工商管理部門也進(jìn)而無(wú)法進(jìn)行股權(quán)變更登記。“這些規(guī)定的本意都很簡(jiǎn)單，將外資的自有資金要求提高，先付錢，至少先付一部分錢，再允許境外融資。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立民表示。

　　顯然，未來(lái)受影響最大的將是資金實(shí)力不強(qiáng)的中小基金，或“快進(jìn)快出”套利目的明顯的境外資本。

　　另外，境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人在購(gòu)房條件中又有不同，其中境外機(jī)構(gòu)購(gòu)房需要另外出具自住或自用的書(shū)面承諾。“如果一旦發(fā)現(xiàn)境外機(jī)構(gòu)在此環(huán)節(jié)有偽承諾，其企業(yè)誠(chéng)信紀(jì)錄將受到影響，并進(jìn)而影響其它的境內(nèi)投資項(xiàng)目談判。”中原地產(chǎn)法律與按揭部總監(jiān)羅亞冬表示。(于兵兵）