中新網9月6日電 據《上海證券報》報道，5日是《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》公布的第一天，眾多房地產中介機構、金融服務機構、外資開發商緊急開會，討論新政的影響和對策。

　　“有一點是可以肯定的，通過外匯環節的管理，部分外資買房的資金鏈流程將被改變，所有項目都需要暫時先掏錢再融資，那種僅以外債買房產的做法就此受到限制。”中原地產相關人士表示。

　　據了解，此前有部分以炒房或匯率套利為目的的境外中小基金，是運用先借外債再買房買地的模式實現無本套利的。具體流程為，先以境外公司名義在境內談好項目或看好房產，從境外融得外債或投資資金，匯入境內后買地買房。一旦匯率獲益超過融資成本，外資則不惜制造壞賬。

　　而根據外匯新規，無論是購買房產，還是購買股權，先付款再境外融資成為統一標準。

　　購房環節，《通知》規定外資買房的入匯結匯條件有若干項，其中之一是需要先取得房地產主管部門出具的所購商品房預售合同登記備案證明，“而預售合同備案的前提是至少有30%以上的購房款已經支付。”分析人士稱，這標志著外資需要在外匯進入之前要先準備一定的首付資金。“很少有開發商愿意在一分錢沒收的情況下簽訂預售合同，進行網上預售備案，幫助外資度過前期的巨大資金壓力。”市場人士表示。

　　股權收購方面，新政要求：境外機構和個人通過股權轉讓及其他方式并購境內房地產企業，或收購合資企業中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記。工商管理部門也進而無法進行股權變更登記。“這些規定的本意都很簡單，將外資的自有資金要求提高，先付錢，至少先付一部分錢，再允許境外融資。”仲量聯行中國區董事陳立民表示。

　　顯然，未來受影響最大的將是資金實力不強的中小基金，或“快進快出”套利目的明顯的境外資本。

　　另外，境外機構和境外個人在購房條件中又有不同，其中境外機構購房需要另外出具自住或自用的書面承諾。“如果一旦發現境外機構在此環節有偽承諾，其企業誠信紀錄將受到影響，并進而影響其它的境內投資項目談判。”中原地產法律與按揭部總監羅亞冬表示。(于兵兵）