想買房的人都嫌房價高。可是，房價卻不斷升高，看到自己的買房夢想在漸漸遠去，心里積聚起焦躁。在焦躁催促下，買房人常常在房價上升期間花大錢買大房，把房價推得更高。

　　賣房子的房地產商們也有自己的本能和精明。一塊受盡煎熬才獲得的土地，也許70年后才能再次開發利用。所以，必須擠干每一塊地皮能產生的利潤。高價格帶來高利潤，而推高房價有兩個挺有效的手段：一是用廣告的力量去喚醒人們想擁有大房子的夢想；二是渲染一下房屋供給存在短缺。靠這兩個手段，房價會一路攀升，直抵房價最高點，最后就可能是房價的劇烈跌落。

　　是什么力量注定會導致房價暴漲后的暴跌呢？就是那兩個幫助房地產商們推高房價的手段。白天看到煽動性的房地產廣告，買房人一夜間就能把自己的夢想提升一個檔次。可是，買房人的收入也許需要數年的爬行才能提高一個級別。靠買房人夢想驅動的房價，最終有一天會高漲到逼迫買房人放棄自己夢想的地步。

　　有人會說，房地產商可以慢悠悠地降價呀！這個說法忽略了同時發生的另一件事。在房價不斷上揚的過程里，房地產高額利潤的氣味彌漫四處，能從銀行借到錢的人們蜂擁而來。大投資戶們競相建造更大、更豪華的樓盤，希望獲得更多的利潤；小投資戶們爭著買下幾套房產，希望高價時出手，一下子賺幾萬元；買房自住的人，在相互攀比中，把自己的買房標準從一套供家人生活的基本住宅，調高到令旁人羨慕的豪宅。然而，建造房屋是個緩慢的過程，完成一個樓盤往往需要幾年。在這幾年里，房地產投資者聽到的和看到的都是利好的消息，會有更多的投資者把更多的錢投入房地產。終于有一天，大家幾乎會同時發現原本房屋供給短缺的現象，一夜之間突然不見了，房屋供給猛然出現大量剩余；并不是針對中國人口的剩余，是針對還能付得起極高房價人的剩余。

　　也有的人說，房價跌落正好供窮人買房。這是一廂情愿！房價跌落是相對最高房價來說的，8000元一平方米的房價就是跌30%，余下也有5600元，窮人還是買不起。但是，30%的房價跌落就意味著大量的房地產開發商的投資變成銀行的不良資產，銀行壞賬迅速增多，便大幅削減貸款額度。缺少銀行貸款，不光窮人沒錢去買房，連整個中國經濟都會失去增長的動力。

　　更有人會問，有錢買房的和有能力賣房的都是眾人之中的精英，難道他們沒有理性，看不出危險？很難！是房地產業的特殊性迷惑了他們的判斷。房子這種商品不同于糧食。糧食的價值在吃下去后立刻體現，并且幾小時后就會消失，所以，只要有成千上萬的人在市場里買賣糧食，糧食的價格就一定理性。然而，房子的價值能延續幾十年，大多數人一生只買一次或兩次房子，所以買房人對房子的價值判斷包含許多主觀因素。投資房地產的收益也需要幾年才能看到，這就導致房地產投資人對投資回報的判斷包含更多的主觀因素。在這些主觀因素的影響下，外加不斷上揚的房價持續地折磨，人們的思維變得異常簡單：別人買房，我也要買房；別人投資建房，我也要投資建房。

　　所以，政府調控房地產業，不應該急急忙忙地硬把高昂的房價拽下來，而要疏導人們的買房需求，并且還要平抑投資者隨著房價上揚而產生的逐漸亢奮的投資熱情。

　　疏導人們的買房需求，就是扭轉人們相互攀比著去購買豪宅的傾向。中國人口多土地少，節儉用土地是長期的國策。但是，政府僅靠頒布行政命令，規定70%的人只能住90平方米以下的房子，買房人追求豪宅的夢想很可能根本不受影響。買房人的夢想不變，房地產商的行為當然也不會變。

　　其實，價格永遠是影響買房人需求的最有效因素。如果希望70%的人買90平方米以下的房子，那么，90平方米以上的房子的價格就需要高昂到讓70%的買房人心頭一震，望而卻步。所以，調控房地產業，不能怕價格變動，高價值的高端樓盤一定要提價；而大眾需要的普通樓盤要保質、保價、保量。為收入偏低的人群準備的樓盤，應該減免包括土地成本在內的所有可減的成本，讓他們負擔得起租金，要知道他們的迫切需要不是買一間有70年使用權的房屋，而是一間供自己打工奮斗用的臨時棲身的住所。

　　如何使房地產業投資人更理性，不同的人有不同的意見。有人說，中國房地產投資不理性的原因是土地沒有私有化。一旦個人擁有土地，土地交易便會理性，然后，中國的房地產業就能自動地變得理性了。這個觀點是在畫餅充饑。英國、日本、美國的土地是私有化的，但是，這些國家前后都發生過房地產價格泡沫。土地私有化并沒有真正減少人們對房地產價值和回報判斷的主觀性，所以，土地私有化不能自動地幫助中國房地產投資變得更理性。

　　使房地產投資人更理性，最迫近的任務是提高地方政府的土地政策水平和資產管理水平。銀行也是一大關鍵所在。在房價不斷升高的過程里，房地產商很難壓抑投資欲望，銀行不能被動地做房地產商的取款機，而是要做房地產商的“老板”，要比房地產商看問題更深，觀大局更廣，望前途更遠。如果銀行對中國經濟的見識超不過報紙上報道的那幾個數字，看不清潛在的趨勢，給第一線銀行業務人員的指標僅僅是放貸量的多少，那么，中國不僅是房地產投資沒有理性，所有固定資產投資領域都不會有理性，中國經濟永遠在短缺和過剩之間快速翻滾。

　　來源：中國青年報 作者：蕭雨年