以往屢試未果的二手房交易個稅征收政策，從8月1日起正式實施了。

　　然而，統計數字顯示，57.5%的公眾認為二手房征收個稅無法抑制房價上漲，40%公眾認為征收個稅不能抑制炒房，50%以上受訪者無法出示房產原值證明。

　　同時，各種規避個稅的做法卻已開始在市場上流傳。“從現行政策看，二手房個稅政策仍有不少漏洞，未來個稅會對房價助漲還是助跌，目前不得而知。”不少業內人士表示。

　　合理費用更加明確裝修費、按揭利息可扣除

　　按156號文件，個稅按“轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%征收。

　　轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　　而此次發布的108號文中，對于“合理費用”與之前的文件相比有了更明確的界定，并從2006年8月1日起執行。合理費用包括實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

　　其中支付的住房裝修費用需要納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。

　　但納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復扣除裝修費用。

　　若出售的是以按揭貸款方式購置的住房，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

　　此外，納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

　　不能正確計算房屋原值個稅按住房轉讓收入1%-3%征收

　　若納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由地稅部門根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

　　按照上述優惠政策，納稅人須先繳納個稅再獲得退還的保證金，因此國稅局要求各級稅務機關做好個稅納稅保證金收取、退還和有關管理工作。

　　文件要求建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認真做好納稅保證金退還事宜，符合條件的確保及時辦理。

　　兩類房產仍免稅

　　108號文規定，對兩類二手房產交易仍給予免稅優惠。其第五條稱：出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金；對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

　　中原地產人士表示，如果加上征稅起征點前置，多數老公房和經濟適用房可享受免征優惠。如果以購房合同或發票作為憑證，大多數公房都在5年購房時間以上，并且是家庭惟一生活用房取得所得，因此，公房基本都處于免征行列。對于經濟適用房來說，5年以內出售無盈利，不用繳納個人所得稅。因此，新政對經濟適用房也無過多影響。

　　“所得”界定明確

　　對于“所得”的認定一直是個稅征收的難點之一。108號文第一條就明確規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價

　　格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致，并對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房五類房產的原值均有明確規定。

　　而對于納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，文件規定：稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應繳納個人所得稅額。業內人士介紹，這主要是針對以往通過做低房價方式規避稅收的做法。

　　現實問題比較多

　　有人認為，如果征個稅是無可避免，就應該考慮到通貨膨脹和這筆收入的年限，比如50萬元買的房，5年后升值70萬元，可是這個70萬元通貨膨脹了，只值50萬元。或不值50萬元，這種情況也要交個稅？又比如一年前或10年前所買的房一樣交個稅？明顯不合理。

　　而更多的人關注的是，出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人，對于一年內重新購房者，可全部或部分退回個所稅，這對換房的居民是個好消息，但是賣了房要住哪兒？總不能去住旅館吧？

　　還有人認為，家庭惟一生活用房如何定義？需出示哪些證明文件？惟一是指家庭所有成員只擁有一套住房還是家庭成員1個人擁有一套住房？自住滿5年從什么時候開始算？對于不同的城市，國家應該不同對待。對于中小城市來說，征收個稅將增加購房人的壓力，房價可能會繼續往上跑，各地方的經濟發展不一樣，征收個稅各地按各地的實際情況制定。

　　避個稅辦法悄悄流行

　　當然，有人經過仔細研究之后，發現其實在規定中還是有一些漏洞可以鉆的，比如說國家稅務總局明確了購房合理費用包括：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用，這些費用在計稅時能被減除。國家稅務總局這份文件規定，納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除，這樣，購房者只要到裝修公司開一張發票，即使多掏個1000元，也可以從個稅上省下一大筆錢。

　　一種看法認為，國家一系列政策的出臺，本來是想遏制炒房人，讓國家和老百姓受益的，但實際上房價并沒有遏制住，只是緩慢上漲，而對買房人來說卻增添了很大開支，這樣只能使想買房資金卻并不充足的人更買不起房了。

　　支持重稅者則認為，重稅有利于普通居民購房。目前，買不到房子，就是因為有錢人炒房，控制房源抬高房價后出售，賺取普通人的血汗錢，且故意制造緊張的市場氣氛。

　　所以，二手房交易個稅征收政策執行的結果，到底是否能夠打擊炒房人，讓國家和老百姓得到實惠，還將拭目以待！

　　(來源：中華工商時報 作者：梧桐)