近期內(nèi)房市供不應(yīng)求，“招拍掛”可能會造成房價上漲，但長期來說，土地使用權(quán)的真實價格實現(xiàn)了，社會財富才能最大化，城市整個資源才能優(yōu)化配置，人民才能得到福利。

　　由國土部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》將于8月1日正式實施。規(guī)范中明確了我國招拍掛土地可以進(jìn)行用地預(yù)申請制度；協(xié)議出讓土地必須實行公示制度。和目前出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策相比，這兩個規(guī)范經(jīng)過了長期研究，并不是權(quán)宜之計，而是為了房地產(chǎn)的長期健康發(fā)展。(7月31日《新京報》)

　　“招拍掛”與房價并無直接聯(lián)系

　　2003年，我國大部分城市都開始實行招拍掛制度，各城市的出讓方式、比例和規(guī)則不盡相同。重要的一個原因是對推動房價上漲的擔(dān)憂，一種觀點認(rèn)為，“招拍掛”必將導(dǎo)致地價上漲，從而促使房價上揚(yáng)；而另一種觀點則認(rèn)為，“招拍掛”導(dǎo)致地價上漲，擠壓的無非是開發(fā)商的超額利潤，與房價上漲并無必然聯(lián)系。房價與地價的關(guān)系實質(zhì)就是產(chǎn)品的成本與售價，相關(guān)的專業(yè)研究也有不少，但目前還沒有定論。“先有蛋還是先有雞”本就是個有問題的問題。供不應(yīng)求的賣方市場，成本上升當(dāng)然會反映到售價中，在供過于求的買方市場，廠商不可能因成本加價。在均衡狀態(tài)下，競爭的價格和數(shù)量取決于供給和需求，而供給最終取決于成本，所以，價格也受成本作用。我國房地產(chǎn)市場中存在土地儲備、地方政府一級壟斷，成本并不直接決定供給的多少，因此，“招拍掛”與“房價漲跌”的關(guān)系不能用簡單的市場經(jīng)濟(jì)理論來解釋。

　　一些開發(fā)商說，不采用“招拍掛”房價將下降20%，這是不可能發(fā)生的，甚至房價最終因此會上漲。“招拍掛”與“房價漲跌”是兩個層面的事物。當(dāng)房價高漲時，即使與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)議出讓，把土地?zé)o償讓給開發(fā)商，房價也不會降。地價成本低，政府協(xié)議沒有出讓土地的積極性，供給就少。如果政府不收取土地出讓金，動遷沒法做，基礎(chǔ)設(shè)施沒法更新，道路交通沒法改善，城市環(huán)境沒法提升，這樣的后果只有一個，能夠用于有效供應(yīng)的土地會更少，房價會更高。

　　如果為了降低房價而放棄“招拍掛”，只有采用管制的辦法來解決住房，管制可以保證絕對的結(jié)果公平，但犧牲了效率和機(jī)會公平，接下來就是進(jìn)一步短缺，進(jìn)一步管制，這在改革開放前已經(jīng)得到了證明。“招拍掛”是國家對土地所有權(quán)的體現(xiàn)。近期內(nèi)房市供不應(yīng)求，“招拍掛”可能會造成房價上漲，但長期來說，土地使用權(quán)的真實價格實現(xiàn)了，社會財富才能最大化，城市整個資源才能優(yōu)化配置，人民才能得到福利。

　　用地預(yù)申請可預(yù)防未來土地出讓中的不正常現(xiàn)象

　　在此次的規(guī)范中，增加了用地預(yù)申請環(huán)節(jié)，對招拍掛制度進(jìn)行了進(jìn)一步的完善。該制度在中國香港被普遍采取，被稱為“勾地”。單位和個人對地塊有使用意向的，可提出用地預(yù)申請，并承諾愿意支付的土地價格。國土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)適時組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。用地預(yù)申請可預(yù)防未來土地出讓出現(xiàn)價格不正常或“流標(biāo)”現(xiàn)象，政府的土地供給計劃可以提前制訂，開發(fā)商和購房者可以保持平常心態(tài)。這對于房價的穩(wěn)定具有相當(dāng)重要的作用。

　　公開的協(xié)議出讓土地是健全住房保障體系、平抑房價的重要環(huán)節(jié)

　　從2004年的8.31協(xié)議出讓的大限以來，反對取消協(xié)議出讓的意見不斷。一些非盈利性的項目和復(fù)雜的項目，“招拍掛”的條件并不成熟。從歷史來看，采用協(xié)議出讓方式出讓的地塊大多是毛地，土地使用權(quán)的價格不是完全確定的。比如某城市在2002年招標(biāo)出讓若干地塊，地塊是未經(jīng)動遷的，政府部門負(fù)責(zé)動遷安置，房價大漲后，動遷安置費(fèi)比預(yù)先翻番，按照合同，政府獲得的土地出讓金遠(yuǎn)不夠動遷費(fèi)用。即使是盈利性的項目，如果統(tǒng)一由政府進(jìn)行土地開發(fā)，向開發(fā)商出讓凈地，財政上恐怕也是不小的負(fù)擔(dān)。

　　協(xié)議出讓并不等同于不正當(dāng)交易、特權(quán)交易、“暗箱操作”。協(xié)議出讓的關(guān)鍵是不能成為少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋、拍胸脯和拍屁股的游戲。這次出臺的規(guī)范明確，將國有土地協(xié)議出讓公示作為協(xié)議出讓的一個必經(jīng)環(huán)節(jié)。使土地出讓依靠集體決策，在一定程度上能夠防止土地出讓過程中因為個人因素出現(xiàn)的差錯和腐敗。“招拍掛”與協(xié)議出讓并非水火不容。但是，最重要的是如何科學(xué)、規(guī)范地劃分兩種出讓方式的界限，因為一些項目屬于盈利與非盈利的邊界并不清晰。

　　協(xié)議出讓土地對健全住房保障體系、平抑房價來說是相當(dāng)重要的環(huán)節(jié)。國外的公共住房等在地價上都有不同程度的優(yōu)惠。我國的經(jīng)濟(jì)適用房在土地出讓金上也有減免。如果國家要引導(dǎo)住房的套型結(jié)構(gòu)比例、限制房屋銷售價格和銷售對象，協(xié)議出讓是有效的制度工具。

　　兩個規(guī)范抓住了房地產(chǎn)市場的源頭，與其他相關(guān)措施一起，開發(fā)商捂盤捂地的手法將告別歷史舞臺，政府能夠使出讓土地真正形成有效供給，房價穩(wěn)定指日可待。

　　(來源：新京報 作者：陳則明 上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任)